החלום הישראלי לחופש כלכלי באמצעות רכישות נכסים להשקעה מעבר לים, מוצא את ביטויו גם באמצעות רכישת דירות להשקעה בגאורגיה ובפרט בעיר בטומי ובטביליסי הבירה. בכתבה הבא נפרט על חשיבות בדיקת חוזה לרכישת דירה להשקעה בגאורגיה (בטומי או טביליסי)
כפי שהישראלים רואים בגאורגיה הזדמנות למינוף הונם והשקעותיהם, כך משווקים ויזמים ישראליים, ראויים יותר וראויים פחות, מציעים היצע הולך וגובר של נכסים ו/או פרויקטים להשקעה בגאורגיה לאותו ביקוש הולך ועולה. לרוב, המודל מתבסס על קבלת בלעדיות לשיווק הפרויקט בישראל. הדבר נכון בעיקר לעיר בטומי שם תנופת הבנייה גדולה מאוד.
יזמים ומשווקים רבים, לעיתים, לא מבצעים את ההתאמות הנדרשות ברמה המשפטית של החוזים והעמדת הבטוחות והפתרונות למשקיע הישראלי. אם כן, ישנם מספר תחומים בהם אין להקל ראש ויש לוודא כי אכן ניתן מענה ראוי במסגרת הסכם ההתקשרות עם היזם והחברה המשווקת לסוגיות, שהינן סוגיות מפתח מבחינתי ואשר מהוות תנאי מבחינתי לחתימה על ההסכם.
לפני הכל, חשוב להדגיש כי מערכת החוקים והתרבות העסקית בגאורגיה שונים מאלו הישראליים ועל כן לא ניתן לבצע התאמה מלאה לזו שאנו מכירים בארץ וצריך לפעול בתבונה ומתוך ניסיון בכדי לדעת מהם הנושאים החשובים שיש לדרוש ועל אילו נושאים לוותר מתוך מחשבה מושכלת ורצון להוציא את העסק לפועל בסופו של דבר.
מול מי חותמים את חוזה רכישת הדירה
לכאורה מדובר בשאלה טריוויאלית אך לה משמעויות משפטיות רבות שיש לתת עליהן את הדעת.
האם אנו מתקשרים עם חברה ישראלית?
האם אנו מתקשרים ישירות עם היזם הגאורגי? אם כן, איזו מערכת דינים תחול בעניין זה?
מה תפקידה של החברה המתווכת? האם ההבטחות לסיוע מעוגנות בחוזה והאם מדובר בסיוע של ממש אשר יחסוך לנו מרדף במקרה של הפרת התחייבויות מצד היזם? מה כולל הסיוע, אם בכלל?
בטוחות להשקעה בגאורגיה
איזו בטוחות מקבל המשקיע? האם כנגד התשלום הראשון נרשמת הערת אזהרה? האם הכסף מועבר לחשבון נאמנות שמנוהל על ידי עו"ד אשר מפקח כי היזם עומד בהתחייבויותיו? האם מונפקת ערבות בנקאית?
חשוב לוודא כי ניתנת בטוחה הולמת לכספי הרכישה.
לוח פריסת התשלומים
ראשית יש לציין כי עניין זה כפי שאפרט כעת אינו מושרש כנוהג עדיין בגאורגיה אך בעיניי מהווה כלי של ממש בידי המשקיע להבטחת כספו.
ברוב המקרים לוח התשלומים נפרס על פני זמן ללא קשר לקצב התקדמות הפרויקט והבנייה בפרט.
במילים אחרות, לדוגמא, אחת לשלושה חודשים המשקיע נדרש להעביר תשלום ללא קשר לקצב התקדמות הבנייה והפרויקט.
השיטה אותה אני מציע ללקוחותיי היא לעגן את לוח התשלומים באבני הדרך בביצוע הפרויקט.
לדוגמא, תשלום בעת קבלת היתר בנייה, תשלום בהגעת היזם לקומה ה-3, תשלום בעת סיום בניית השלד. והכי חשוב, התשלום האחרון יבוצע, כחיוב שלוב, בעת מסירת החזקה בדירה החדשה וכתנאי לה.
פרוטוקול מסירה
ככל ומדובר בדירה להשקעה חדשה הנרכשת במסגרת פרויקט מקבלן, יש לוודא כי בטרם מסירת החזקה בדירה, יערך פרוטוקול מסירה.
מהו פרוטוקול מסירה?
פרוטוקול מסירה, ראשית, מציין את מועד מסירתה, מצבה הפיזי של הדירה, אביזריה, מתקניה וכל המצוי בה.
כמו כן, בפרוטוקול מסירה המקום ציין כל ליקוי או אי התאמה אשר הרוכש הבחין בו או באמצעות איש מקצוע מטעמו.
מומלץ לציין כל ליקוי הגלוי לעין של אדם סביר בדירה ואף ברכוש המשותף, וכמובן לשמור העתק של פרוטוקול המסירה.
מדוע חשוב לערוך פרוטוקול מסירה?
ראשית יש לוודא כי ישנה התחייבות של היזם לתקן את הליקויים שמציינים בפרוטוקול המסירה בפרק זמן ידוע ומוסכם מראש.
שנית, הדבר מהווה ראיה בהליך משפטי עתידי, ככל ויידרש.
שלישית, יש לוודא מול עו"ד המתמחה בעניין מה קובע החוק המקומי לעניין תיקון הליקויים שהתגלו בפרוטוקול המסירה ולוודא כי החוזה אכן משקף זאת.
ניהול הנכס – הסכם ניהול
בעת רכישת דירה מקבלן בגאורגיה, יש לשים דגש לעניין ניהול הנכס לאחר קבלת החזקה בדירה. לכאורה עניין טריוויאלי אך תתפלאו לגלות כי ישנם לא מעט חוזים שנושא ניהול הנכס מסתכם בכמה שורות בודדות.
אם היזם מתכוון לנהל את הנכס בעצמו ו/או באמצעות חברה שבשליטתו ו/או אם הוא כבר התקשר עם חברה לניהול הפרויקט הנכס, בקשו לעיין בהסכם הניהול ולהעיר את הערותיכם ככל וישנן.
אם היזם עוד לא התקשר עם חברת הניהול לניהול הפרויקט והנכס, יש לוודא כי עקרונות הניהול שעל בסיסם תבחר חברת הניהול יקבלו ביטוי בחוזה הרכישה.
למה לשים לב?
עלויות, פירוט השירותים שניתנים, האם עלות תיקון הנזק כלול במחיר?, תקופת ההסכם, ככל וישנן מערכות מורכבות בבניין ו/או בדירה – יש לתת על כך את הדעת וכיו"ב. כל מקרה לגופו.
מפרט טכני
מהו מפרט טכני?
ההגדרה למפרט לפי מילון ספיר: "תיאור טכני מפורט ומדויק של מוצר". במילים אחרות, מה אני מקבל. כשרוכשים נכס להשקעה, בדיקה והבנה מראש מה אני עתיד לקבל במדויק הינה משמעותית להצלחת ההשקעה ולשביעות הרצון הכללית שלנו מהמהלך שביצענו.
במפרט הטכני ישנו תיאור מפורט של מבנה הבניין, הדירה על כל הציוד והאביזרים שיש בה. הבטיחו כי מה שהובטח לכם בע"פ במהלך השיווק כהטבה (לדוגמא: ריהוט, שדרוג וכיו"ב) מקבל ביטוי במפרט הטכני.
מומלץ מאוד להעביר את המפרט הטכני לעיונו של איש מקצוע המתמחה בעניין.
בגאורגיה, לעיתים, ישנה נטייה להציג את המפטר הטכני של הדירה בכותרות בלבד. לדוגמא: "התקנת חלונות ודלתות". ישנם אנשים שכותרת זו מספקת אותם אך הניסיון מלמד כי רוכש אחראי שואל כמה חלונות ודלתות מותקנות? מאיזה סוג? מה הנוהל לעניין השדרוג? וכיו"ב.
עיכובים במסירה
גם נושא זה, כמו חלק מהנושאים שהוצגו לעיל, מקבלים ביטוי שונה בין חוזה לחוזה וזאת מהסיבה כי ישנו שוני בין הנהוג בגאורגיה ובין הנהוג כאן בישראל.
לא מעט חוזים בגאורגיה שנכתבו על ידי עורך דין גאורגי קובעים כי הפיצוי היחידי של הרוכש הוא פיצוי כספי יומי מוסכם מראש בגין כל יום איחור. כלומר, הרוכש זכאי לפיצוי לכל יום איחור במסירת הדירה מהיום שנקבע בהסכם למסירת הדירה.
זהו הסעד היחידי. וכאן הבעיה.
שוו בנפשכם סיטואציה בה היזם בורח עם הכספים שהועברו ישירות לחשבונו ללא כל בטוחה או עיגון (סיטואציה של העברת כספים ישירות ליזם ללא כל בטוחה הינה שכיחה אם לא נוהגים כפי שהצעתי לעיל) וכל שנותר לכם לעשות הוא לראות כיצד הפיצוי המוסכם לו אתם זכאים הולך וגדל אך באותה נשימה אתם גם יודעים כי הפיצוי הוא תיאורטי לחלוטין שכן היזם כבר נעלם…
אי לכך יש לקבוע מנגנון מוסדר למקרה של עיכוב במסירה.
ראשית, יש לקבוע כי הפיצוי המוסכם הוא סעד מצטבר ולרוכש נשמרים כל הטענות ו/או הסעדים להם הוא זכאי לפי ההסכם והחוק.
שנית, לקבוע תקופה מוגדרת מראש, בין 60 – 90 יום, בה הרוכש יהיה זכאי לפיצוי המוסכם.
שלישית, בתום התקופה שהגדרנו לעיל, יש לקבוע כי הרוכש יהיה זכאי להביא את החוזה לידי ביטול עקב הפרתו של החוזה על ידי היזם.
תכניות דירה
קצרה היריעה מלהרחיב בנושא חשוב זה, אך ככל אצבע אומר כי לעולם לכל חוזה רכישה תצורף תכנית דירה ותכנית קומה.
כמו כן, מומלץ לבדוק את תכניות הדירה והקומה עם איש מקצוע מטעמכם אשר יוודא כי התכניות משקפות את המוסכם בין הצדדים.
תכניות הדירה ילמדו אתכם כיצד מאורגן המטבח, גודל חדרי הרחצה, חדרי השינה והמרחק בניהם; מה הגודל של כל חדר או חלל פתוח בדירה, היכן ממוקמים החלונות והדלתות, עובי הקירות וכיו"ב.
זכות ביטול על ידי הרוכש
לעולם יש לקבוע כי לרוכש זכות לבטל את ההסכם אם היזם לא עמד באיזו מהתחייבויותיו על פי ההסכם לרכישת דירה בגאורגיה. יש לקבוע בנוסף תקופת "חסד" שבה ליזם האפשרות לתיקון ההפרה (לרוב בין 14 – 21 יום) ושלאחריה קמה זכות הביטול לרוכש.
