המונח "זיכרון דברים למכירת דירה" הוא מונח מוכר יחסית בקרב הציבור הרחב, אך עדיין רבים הם האנשים שלא מבינים לעומק את משמעותו, את חסרונותיו ואת יתרונותיו. לזיכרון דברים עשוי להיות תפקיד מכריע בעסקאות שונות, בהן גם עסקה למכירת דירה.
צפו מהם העקרונות העיקריים לזכרון דברים למכירת דירה
הסכם זיכרון דברים למכירת דירה
ראשית יש להקדים ולהסביר מהו הסכם זיכרון דברים ומהו מעמדו המשפטי. הסכם זיכרון דברים הוא מסמך עליו חותמים צדדים לעסקה כהכנה לקראת החוזה הסופי. מסמך כזה יכלול בדרך כלל את עיקרי העסקה המתעדת לקום, ואת התכנון של הצדדים לקראת הבאות.
חשוב להדגיש שזיכרון הדברים בו אנו דנים במסגרת מאמר זה הוא זיכרון דברים שהועלה על הכתב. זיכרון דברים שסוכם בעל פה בלבד מעלה שאלות משפטיות עמוקות יותר בקשר לתוקפו, שכן על פי החוק הישראלי עסקה במקרקעין חייבת להיעשות בכתב.
התוצאה המשפטית של הסכם זיכרון דברים אינה חד-משמעית, והיא תלויה בנסיבות העניין. לעיתים ייראו בזיכרון דברים כחוזה לכל דבר, ולעיתים ייראו בו רק שלב במשא ומתן המתמשך בין הצדדים. הבחירה בין האפשרויות הללו תלויה בשני גורמים עיקריים:
גורם ראשון: גמירות דעת הצדדים
גמירות הדעת היא אחד משלושת התנאים הבסיסיים לקיומו של חוזה מקרקעין, ואחד משני התנאים הבסיסיים לקיומו של כל חוזה. גמירות הדעת היא המונח המשפטי לכוונת הצדדים החתומים ליצור מסמך משפטי מחייב. ככל שהייתה כוונה כזאת כך יותר ייטו לראות את המסמך כחוזה מחייב.
גורם שני: מסוימות
עוד תנאי בסיסי לקיומו של חוזה היא מידת המסוימות שלו. הכוונה במונח מסוימות היא עד כמה המסמך מפורט, והאם יש בו התייחסות לעיקרי העסקה.
עם זאת, גם אי קיומה של מסוימות מוחלטת אינה מונעת מבית המשפט את הסמכות לראות במסמך חוזה מחייב, שכן יש באפשרותו להשלים את הפרטים החסרים בעסקה לפי נסיבות העניין, באמצעות נוהג, או על פי החוק.
זיכרון דברים למכירת דירה – היתרונות
חתימה על זיכרון דברים בעסקה של מכירת דירה היא עניין די נפוץ, וזאת בשל היתרונות הבלתי מבוטלים שטמונים בכך:
יתרון ראשון: הבטחת העסקה לרוכשים
הבטחת העסקה באמצעות זיכרון דברים מעניקה שקט נפשי לקונים, ומאפשרת להם לנהל משא ומתן רגוע לקראת החוזה. אין עליהם לחשוש מפני התחרות שמציבים להם קונים אחרים, ואין עליהם לחשוש שמחיר הדירה המבוקש יעלה פתאום תוך כדי המשא ומתן.
יתרון שני: הבטחת העסקה למוכר
מכירת דירה אינה תמיד עניין פשוט למוכר, והיא לעיתים רבות דורשת ממנו זמן ומשאבים רבים. זאת עוד לפני שמזכירים מקרים בהם הכסף ממכירת הדירה מיועד לצורך דחוף, כמו תשלום בעבור דירה חדשה שנקנתה זה מכבר.
מסיבה זו פעמים רבות המוכר אינו יכול להרשות לעצמו לאבד רוכשים בעלי פוטנציאל טוב, כאלו המעוניינים בדירה וגם מסוגלים לשלם בעבורה. חתימה על זיכרון דברים תבטיח לו את עצם קיומה של העסקה וכך יוכל גם הוא לבוא רגוע ושקול להמשכו של המשא והמתן.
טופס זיכרון דברים
טופס זיכרון דברים סטנדרטי הוא קצר יחסית ויכלול בדרך כלל את הפרטים הבאים: זהות המוכר, זהות הקונה, פרטי הנכס, המחיר ומועדי התשלום למסירה. בנוסף מצהיר זיכרון הדברים על כוונת הצדדים לחתום בהמשך על חוזה מפורט. בסופו של המסמך יבואו חתימות הצדדים והתאריך.
ניתן למצוא טפסים שכאלה ברחבי האינטרנט, אך בהחלט לא מומלץ להסתפק בטופס סטנדרטי שכזה, אלא לפנות לעזרת עורך דין מקרקעין מומחה.
הסיבה לכך שיש להיעזר בעורך דין מקרקעין לצורך ניסוחו של זיכרון דברין למכירת דירה היא שלזיכרון דברים שכזה יש את הפוטנציאל לגרום גם לתוצאות פחות רצויות. כך למשל עלול זיכרון הדברים להיתפס בעיניי בית המשפט כחוזה לכל דבר ועניין, ולכבול את הצדדים לו גם אם לאחר זמן הבינו שהם אינם מעוניינים בכך.
הדבר עשוי להיות בעייתי במיוחד למוכר, שכן עריכת זיכרון דברים יכולה להקנות לקונה זכות לרשום הערת אזהרה על הנכס. הערה שכזאת עשויה למנוע מהמוכר למכור את דירתו לאחר במקרה שהעסקה תיכשל, והיא ניתנת להסרה רק בהסכמתו של האדם שהיא נרשמה לזכותו.
תפקידו של עורך דין בניסוח זיכרון דברים למכירת דירה
כפי שהוזכר לעיל, לזיכרון דברים למכירת דירה יתרונות משמעותיים, אך עלולים להיות לו גם חסרונות גדולים אם לא מנהלים אותו נכון. על מנת להצליח להנות מיתרונותיו, אך בו זמנית גם לא להיפגע מחסרונותיו, מומלץ לפנות לעזרתו של איש מקצוע – עורך דין לדיני מקרקעין.
תפקידו של עורך דין שכזה הוא ליצור זיכרון דברים שיבטיח את וודאותה ויציבותה של העסקה, אך גם לא ייפגע בחופש של הצדדים לעצב אותה כרצונם.
הדברים שחשוב לכלול בזיכרון דברים למכירת דירה
דבר ראשון: אופן הניסוח
ראשית כל, עורך דין בעל ניסיון בניסוח הסכמים של זיכרון דברים ידע כיצד לנסח את זיכרון הדברים כך שהוא לא ייתפס כמבטא גמירות דעת מוחלטת ומסוימות, וכך יאפשר לצדדים לו להשתחרר ממנו במקרה הצורך. ניתן אף לכתוב זו באופן מפורש על גבי זיכרון הדברים.
דבר שני: הגבלת זמנים
דבר שני שחשוב להכניס בזיכרון הדברים הוא הסתייגות הקובעת שזיכרון הדברים יהיה בטל ומבוטל אם עד תאריך מסוים, לפי קביעת הצדדים, לא ייחתם חוזה מוגמר ביניהם. כך יהיה בזיכרון הדברים מעין "ביטוח" למקרה בו המשא ומתן יעלה על שרטון.
דבר שלישי: שלילת הזכות לרישום הערת אזהרה
עניין נוסף, חשוב במיוחד למוכר, שיש להכניס בזיכרון הדברים הוא שלילת זכותו של הקונה הפוטנציאלי לרשום הערת אזהרה על הנכס. שכן רישומה של הערה כזאת היא בעייתית במיוחד מבחינת זכויותיו הקנייניות של המוכר על הנכס.
סיכום
רבים הם המזהירים מפני חתימה על זיכרון דברים למכירת דירה, ויש בזאת מן הצדק, אחרי הכול מדובר במסמך משפטי הנושא בחובו סיכונים רבים, הן למוכר והן לקונה.
עם זאת, עצם קיומם של הסיכונים הללו אינה מחייבת הימנעות מוחלטת מחתימת הסכמים כאלו, שעשויים להביא תועלת רבה לשני הצדדים, הן למוכר והן לקונה. כל שעלינו ללמוד מקיומם של הסיכונים הללו הוא שזיכרון דברים הוא עניין למקצוענים בלבד.
פנייה אל גורם מקצועי, ובמקרה הזה – עורך דין מומחה לדיני מקרקעין, לצורך ניסוח וחתימה על זיכרון דברים היא הדרך הטובה ביותר להנות משני העולמות. כך יזכו הן המוכר והן הקונה לוודאות ולמחויבות של הצד השני למשא ומתן, אך גם לא יחשפו את עצמם לסיכונים מיותרים.
לסיכומו של עניין ניתן לומר כי לזיכרון דברים במכירת דירה תפקיד חשוב שאין לזלזל בו, אך כמו דברים רבים אחרים – כדאי מאוד לעשות אותו נכון. אחרת כל אחד מן הצדדים לו עשוי למצוא את עצמו בפני הליכים משפטיים ארוכים ומתישים.
לפרטים נוספים פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין מקרקעין בעל מומחיות בהסכמי זיכרון דברים למכירת דירה.
מעוניין למכור דירה? להתיעצות וליווי השאר פרטים כאן.
