יתרונותיו של עורך דין פינוי בינוי בעל ניסיון הם רבים ומגוונים: טיפול בסוגיות ובתנאים מצד הדיירים, פיקוח על התנהלות הפרויקט, ניסוח חוזים, הגעה להסכמות וגם שימוש עצום בידע ומיומנויות מפאת ניסיונו הרחב. מהם יתרונותיו של עורך דין כזה במעמד הפרויקט? ריכזנו את כולם לכתבה זו:
על תוכניות פינוי בינוי ודרישותיהן
תוכנית פינוי בינוי כוללת את הריסתו של מבנה ישן ובנייתו של מבנה חדש, הכולל הרחבה לדירות הקיימות, בניית דירות חדשות וגם תוספות ושדרוגים שונים כמו שטחים פתוחים, תשתיות ובפרויקטים רוחביים (של שכונה שלמה או מספר בניינים גדול) גם תוספת מבני ציבור.
אלא שיחד עם כל הבונוסים שהפרויקט הנחשק מביא עמו, יש לתהליך המורכב והממושך גם שותפים רבים: דיירים ותיקים וחדשים, וועדת התכנון העירונית, הקבלן, היזם, העירייה ועוד.
כל אלו מתממשקים דרך שכבות שונות של תהליכים בירוקרטיים, ניירת והסכמים שונים ולפיכך כולם זקוקים לתיווך המתאים מבלי לפגוע בזכויותיו של איש ובפרט תוך כדי שמירה על האינטרסים של שכבת הליבה של הפרויקט – הדיירים שלו.
כל אלו מובילים לכדי הצורך בעורך דין פינוי בינוי בעל ניסיון מקצועי עשיר בליווי פרויקטים שכאלה. אז כיצד תורם ומקדם עורך הדין את הפרויקט ומהם יתרונותיו? המשיכו לקרוא:
ניהול והתנהלות הפרויקט מול הרשויות
פרויקטי פינוי בינוי מצריכים כאמור התנהלות מורכבת וממושכת מול שפע גופים מנהליים: משרד השיכון, וועדת התכנון הבניה, הרשות המקומית, מנהל מקרקעי ישראל, טאבו, גופים בירוקרטיים שמטפלים בסוגיית ההיתרים והבטיחות, במיסוי ועוד המון. כל אלו מטופלים על ידי עורך הדין עצמו.
ליווי תהליכי פינוי בינוי מול קבלנים ויזמים
הקבלן נהנה גם הוא מיתרונות הפרויקט: בכפוף להריסתו ובנייתו המחודשת של המבנה, מזדמן לו לבנות גם מספר דירות חדשות לגמרי ולשווק אותן לקונים חדשים. בפועל התוכנית יכולה לעבוד כך שהקבלן הזוכה נוטל עליו את הפרויקט מאפס או שיש לה יזם שמזהה את יתרונות הפרויקט ומביא קבלן מטעמו. במקרים אחרים, הקבלן מהווה גם את היזם עצמו.
בכל תרכובת שהיא, יהיה זה עורך הדין שאחראי להתנהלות השוטפת מול אותו קבלן או יזם. הוא יידרש להכין את הסכמי ההתקשרות מולם ולהכניס לתוכם את כל מנגנוני ההגנה לטובתם של הדיירים (בטוחות, הערות אזהרה וכן הלאה), את כל דרישות הדיירים (הרחבות, שטחים משותפים, איכות הבנייה ועוד), את לוחות הזמנים של הפרויקט כולל תאריכי יעדים ומועדי מסירה, את הפיצוי שיתקבל עבור חריגה או אי עמידה בהתחייבויות ועוד.
חשוב לציין שהדיירים זכאים תמיד לייצוג בלעדי – כלומר לכל דייר יש הזכות להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, מלבד ייצוג שהוא מקבל מעורך הדין שמלווה את הפרויקט. זהו עורך דין פינוי בינוי פרטי שמייצג רק את אותו אדם ולכן יוכל לפעול באופן נקודתי עבורו.
פעולות שונות מול הדיירים
הדיירים של מקום המגורים המיועד לפרויקט הם נקודת ההשקה החשובה ביותר בתהליך. הם אלו שבדרך כלל מחפשים מיוזמתם עורך דין פינוי בינוי בעל ניסיון לטובת התייעצות לגבי הפרויקט והאפשרויות המשפטיות לביצועו והם אלו שיחליטו לשכור את שירותיו כאשר מעוניינים להוציא את הפרויקט לאישור ולמכרזים בקרב קבלנים ויזמים.
עורך הדין מבצע פעולות רבות מאוד לאורך הדרך, כולן מבוצעות במקביל לטובת כל הדיירים. כפי שקראתם קודם, ניתן לקבל ייצוג משפטי פרטי במקביל אך עורך דין פינוי בינוי מייצג גלובלית את כל הדיירים, מיידע אותם לגבי נושאים שעל הפרק, תנאים וזכויות.
עורך הדין אמור לחסוך כסף לדיירים ולהפוך את העסקה למשתלמת עבורם. עליו להבטיח כל אינטרס שבנסיבות העניין עלול היה להיפגע, לבחון לעומק מאפיינים וצרכים ייחודיים בקרב הדיירים כמו גיל, הכנסה, נתוני הדירה, מאפיינים סביבתיים ועוד. עליו ליידע את הדיירים על זכותם לקבל ייצוג פרטני ואף להמליץ על כך כאשר הוא רואה לנכון.
מי משלם לעורך דין פינוי בינוי?
שכר טרחתו של עורך הדין בפרויקט משולם על ידי היזם. מדובר במעשה מקובל, אך משתמע ממנו דבר מעט אבסורדי: עורך הדין מחויב לדיירים ומייצג אותם, אך בפועל מקבל את כספו מגורם אחר. דבר זה יוצר מסיבות טבעיות התנגשויות לעתים בין האינטרסים של אותו יזם לבין האינטרסים של הדיירים.
חשיבותו של עורך דין פינוי בינוי בעל ניסיון לתהליך
בדרך כלל בפרויקטים של פינוי בינוי, מעורבים דיירים רבים ולא לכולם אינטרסים זהים. אדרבא – תוכניות אלו בכלל יכולות לצאת לפועל חוקית, רק בהסכמה של 80% מהדיירים כאשר תמיד יש מספר סרבנים למהלך ומסיבות שונות. ניתן לאכוף סרבנות במקרים שבהם החוק קבע שמדובר בניסיון לנצל או לסחוט זכויות אישיות ופרטיות ממנהלי הפרויקט ולכן עורך הדין יוכל לפעול גם בהקשר הזה.
כמו כן, עורך הדין יהיה הנציג בהצבעת הדיירים וזה שיאשר את היציאה של הפרויקט לפועל. כמו כן, עורך דין פינוי בינוי בעל ניסיון יזהה מצבים שבהם דיירים נאלצים לקבל עליהם את רצון הרוב או הסדרים שמזיקים להם ולהגיע להסכמות ולפשרות המתאימות.
סיבה נוספת וחשובה מאין כמוה לליווי של עורך דין פינוי בינוי היא העובדה שהדיירים נתונים לסיכונים שונים בדרך. הם עוזבים את ביתם, כלומר את רכושם המשמעותי ביותר, עוברים למגורים בשכירות לאורך התקופה (במימון מלא מטעם היזם) ונדרשים להמתין בסבלנות עד לסיום הפרויקט, לעתים גם כמה שנים טובות.
בתקופה זו דברים רבים יכולים להשתנות – מפשיטת רגל של הקבלן ועד מגיפה עולמית כמו קורונה. ולכן אם חלילה משהו יוצא מאיזון, עולמם של הדיירים חרב עליהם בנקל.
עובדה זו לבדה מצדיקה את השימוש בעורך דין פינוי בינוי באופן בלעדי – גורם שיתוודע לעומק לכל צרכי הדיירים, יקדיש להם זמן ופעולות מחושבות, יבדוק בקפדנות את כל הפרמטרים שמגנים על זכויותיהם וילחם למענם ככל שיידרש.
טיפול אישי בכל דייר
גם במקרים שבהם יש נסיבות מיוחדות לכל דייר, עורך הדין יצטרך לשמור עליהן: מיקום, קומה, יתרון קודם של הנכס, צורך בהתייחסות מיוחדת לבעלי צרכים מיוחדים ולקשיים והיצמדות לכל הדקויות הקטנות שבחוק על מנת לפענח משמעויות בחוזים ובהסכמים שונים.
עורך הדין אמור להסביר כל דבר רלוונטי לאותו דייר ספציפי ולספק לו יחס וליווי מתאימים. לא פעם הוא ייאלץ לנהל משא ומתן בקשיחות עם הקבלן או היזם ולא להתפשר על האינטרסים של הדיירים מולו, בכפוף להכללת תוספות בחוזה האחיד שכלל הדיירים מתבקשים לחתום עליו, שבאות לטובתו של הדייר הספציפי.
ועוד מספר יתרונות של עורך דין פינוי בינוי שרצוי להכיר:
- ייצוג הולם – עורך דין פינוי בינוי בעל ניסיון מייצג באופן נאמן ומאוזן את כל הדיירים, מגן על זכויותיהם ומפיק עבורם את התמורה המשתלמת ביותר.
- ליווי פעיל – עורך הדין לוקח חלק באסיפות הדיירים, בדיווח על התקדמות התהליך והשלב הנוכחי שלו וגם ביידוע וטיפול בסיכונים שצצים בדרך.
- טיפול בדיירים סרבנים – עורך הדין יכול לטפל בכל סוגיה של דייר סרבן או דייר שמסרב להתפנות במועד הנדרש ובדרכים משפטיות מקובלות, תחת הכלים המתאימים לאותו מצב.
- ניסוח חוזים – עורך דין פינוי בינוי מנסח את כל החוזים בתהליך תוך הגעה להסדרים שונים ופיקוח על תנאים שנחתמו בכל חוזה ואכיפתם.
להתייעצות כבר עכשיו עם עורך דין פינוי בינוי מיומן, פנו אל עורך הדין יוני לוי.
