קניית בית עם חריגות בניה עשויה להיות מלווה בהשלכות משפטיות משמעותיות ועל כן יש להבין מהן חריגות בניה, מה המשמעות של חריגות הבניה על קניית הבית ולבסוף מספר טיפים לקניית בית עם חריגות בנייה.
מהן חריגות בניה?
חריגות בניה הן עבודות בנייה הטעונות היתר בניה אך אלו נבנו ללא היתר בניה בפועל.
כיצד אדע אם קיימות חריגות בנייה בעת ביקור בנכס?
סגירה ו/או איטום של מרפסת, בנייה של פרגולה, בניית חדר נוסף, בניית תוספת על הגג ו/או כל שינוי משמעותי במבנה החיצוני של הבית עשוי להוות חריגת בניה שדורשת חקירה ובחינה מעמיקה אודותיה.
כמו כן, יש לנקוט במשנה זהירות בהנחה ומדובר בדירת גג, דירת גן, ובית פרטי שכן שם הסיכוי לאתר חריגות בניה גדול יותר. כמו כן, שם גדל הסיכוי כי יישלח בודק מטעם העירייה לוודא שאכן אין חריגות בנכס.
נקודה חשובה ראויה לציון כי גם אם העירייה גובה ארנונה בגין שטח שנבנה ללא היתר בניה, אין הדבר מהווה 'הכשרה' של בניה לא חוקית.
דרכים לאיתור חריגות בניה שבוצעו בבית
בדיקת תיק הבניין
השלב הראשון הוא לבדוק את תיק הבניין. בתיק הבניין יש לבדוק את היתר הבניה והגרמושקה ובכך ללמוד אם המבנה נבנה בהתאם להיתר בנייה. אגב, האישור לכך ניתן באמצעות קבלת 'טופס 4' לפיו ניתן לחבר את המבנה לשירותי חשמל, מים וטלפון. כשנה לאחר מכן ניתן לקבלת 'טופס 5' המהווה תעודת גמר לפרויקט.
עורך הדין יכול לעשות השוואה "למעלה" בין היתר הבניה לבנוי בפועל אך רצוי, ולעתים אף חובה, כי שמאי / אדריכל יבצעו השוואה בין היתר הבנייה למצב הקיים בפועל.
תיק הבית המשותף
תיק הבית המשותף מכיל מספר מסמכים שהרלוונטי לענייננו הוא תשריט הבית המשותף. עיון בתשריט עשוי ללמד אותנו אם קיימת התאמה בין הבנוי בפועל ולבין המתואר בנסח הטאבו בכל הקשור ל: שטח, גבולות הדירה, תוספות בנייה כמו פרגולה, חדר נוסף וכיו”ב.
לסיכום עניין זה, ישנן מספר דרכים לאתר חריגות בנייה בנכס אך מומלץ לבצע את הבדיקה הזו בליווי של שמאי מקרקעין אשר יידע לומר האם קיימת חריגת בנייה בנכס ואף אם עשויה לחול בנכס חבות בהיטל השבחה בעת המכירה בעקבות כך.
ההשלכות של קניית בית עם חריגות בניה
לקניית בית עם חריגות בניה עשויות להיות השלכות משמעויות שחייבים להיות ערים להן בטרם ביצוע הקנייה.
ראשית ולפני הכל, בית שבנוי עם חריגות בנייה עשוי 'להבריח' קונים רבים שלא רוצים לקחת את הסיכון ולקנות בית עם חריגות בניה, על כל המשתמע מכך.
אישור עירייה לטאבו
קיומן של חריגות בניה בבית עשוי להשפיע על היכולת לקבלת מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה 'אישור עירייה לטאבו' המהווה תעודה לרשם המקרקעין (טאבו) להעברת זכויות בנכס לפיה שולמו סך כל החובות המגיעים לעירייה בעבור הנכס הנמכר ולכן קיים ספק להעברת זכויות עם חריגות בניה.
משכנתא
קיומן של חריגות בניה בבית מפחית את השווי המוערך על ידי השמאי של הבנק למשכנתאות שכן השמאי מפחית את שווי חריגות הבנייה מהשווי הכולל של הבית בתוספת העלות השבת המצב לקדמותו כך שהבנוי בפועל יהיה תואם להיתר הבנייה ובכך למעשה נפגע אחוז המימון שיכול הקונה לקבל.
עבירה פלילית
חריגות בניה מהוות עבירות פליליות אשר נושאת בצידן קנסות, צווים מנהליים ואף עונש מאסר.
עלויות הכשרת חריגות הבניה
לעתים, הכשרת חריגות הבניה בבית עשויה להסתכם בעלות כספית גבוהה מאוד ולכן חשוב כי קונה הבית בעת קניית הבית יביא את הדבר בחשבון במסגרת משא ומתן ובחוזה המכר אשר ייחתם בין הצדדים. כמו כן, חשוב מאוד לוודא כי חריגות הבניה שהתגלו בבית ניתנות להכשרה וכן התנאים להכשרה בטרם חתימה על חוזה המכר.
טיפים לקניית בית עם חריגות בניה
קניית בית עם חריגות בניה מהווה עסקת נדל"ן מורכבת וסבוכה יש לבצע עם עורך דין מקרקעין מקצועי, מיומן ובעל ניסיון מוכח. חשוב מאוד לתת את הדעת ללא מעט נושאים (מעבר לבדיקות ולנושאים הרגילים הנבדקים בכל עסקת נדל"ן) הקשורים לעניין חריגות הבניה.
כמייצגים של הקונים בעת קניית הבית, בראש ובראשונה נדאג להבטיח את כספי הרכישה באמצעות קביעת מנגנון בתוך חוזה המכר במקרה בו העירייה, כתנאי להוצאת תעודה לרשם המקרקעין ('אישור עירייה'), תדרוש את הריסת או הכשרת חריגות הבנייה הקיימות בנכס. המנגנון התייחס לעלות ההריסה ו/או ההכשרה, לוחות הזמנים, נשיאת האחריות לביצוע וכיו"ב.
כמו כן, יש לתת את הדעת ולהבטיח כי יוותרו מספיק כספים בנאמנות ב"כ הקונה שמטרתם להבטיח יכולת פירעון במקרה בו העירייה תטיל אגרות והטלית להכשרת חריגות הבניה.
יש לך שאלות נוספות בנושא? התייעץ עם עורך דין יוני לוי.
מהן ההשלכות של קניית בית עם חריגות בנייה?
קניית בית עם חריגות בניה עלול להקים בעיה בקבלת אישור עירייה לטאבו להעברת זכויות בנכס, וכן גורם להפחתת השווי המוערך של הבנק למשכנתאות. כמו כן, חריגות בנייה הן אסורות לפי חוק, ומהוות עבירה פלילית במדינת ישראל.
האם ניתן לראות חריגות בנייה בעת ביקור בנכס?
חריגות בנייה לעיתים קרובות ניתן לראות באופן ויזואלי- למשל בניית חדר נוסף, בניית פרגולה, בנייה של תוספת על הגג, סגירת מרפסת או מקרים נוספים בהם ניתן לראות שנערכו "שפצורים" לבית.
כיצד ניתן לאתר חריגות בנייה שבוצעו בבית?
על מנת לאתר חריגות בנייה, מומלץ לבדוק בתיק הבניין את היתר הבנייה והגרמושקה, וכך לבחון האם הנכס אכן נבנה כפי שהיה אמור להיבנות מלכתחילה, או שישנן חריגות בנייה. מומלץ לעשות זאת בליווי של שמאי מקרקעין מקצועי, שיוודא את הימצאותן של חריגות הבנייה.
האם מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בעת קניית בית עם חריגות בנייה?
בהחלט. קניית בית עם חריגות בנייה עלולה להיות עסקה מסובכת למדי, הדורשת לא מעט בדיקות והכשרות של חריגות בנייה במידה שיימצאו כאלו. את ההליך מומלץ לעבור עם עורך דין מקרקעין מיומן ומקצועי, שבזכותו תוכלו לרכוש את הנכס בלב שקט ונקי מדאגות.
