תהליך רכישת דירה הינו תהליך מורכב, מרובה פרטים ומשתנים, שיש לבצע לאחר התמחות וצבירת ניסיון רב. יחד עם זאת, באמצעות מתודולוגיית עבודה נכונה וסדורה ניתן לפשט את התהליך כך שהרוכש הפוטנציאלי ידע בוודאות כיצד 'לפשט' ו- 'לנתח' הזדמנות שעומדת לפניו. המדריך שלפניכם מפרט ביתר פירוט את כל הבדיקות שמבצע עורך דין רכישת דירה במסגרת תהליך רכישת הדירה. התהליך מורכב משלושה שלבים עיקריים: ההיבט הקנייני, ההיבט התכנוני והיבט המס.
ההיבט הקנייני: בדיקות מקדמיות נדרשות
בדיקות מקדמיות קנייניות מטרתן לבדוק את טיב הזכות הקניינית הנרכשת. המסמך החשוב ביותר שנדרש לצורך ביצוע הבדיקות הוא 'נסח טאבו' המופק מהאתר של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין בעלות של 15 ₪.
נסח הטאבו מהווה את תעודת הזהות של נכס המקרקעין ובאמצעותו ניתן ללמוד רבות על זהות המוכר שלפניכם והבעלים של הנכס וכן בדבר טיב הזכויות הקנייניות הנמכרות.
זהות המוכר
הבדיקה הראשונה והחשובה ביותר שיש לבצע היא בדיקת זהות הבעלים של הנכס. חשוב מאוד לוודא כי האדם אשר מציג עצמו כבעלים של הנכס אכן הבעלים של הנכס בפועל כמפורט בנסח הטאבו וזאת בכדי להימנע מעוקץ או תרמית על ידי מצג שווא של מתחזה.
ככל שהמוכר יציג מסמכי זיהוי נוספים (כמו תעודת זהות + דרכון) ומסמכים אשר קושרים אותו לנכס (כמו חוזה רכישה) כך ניתן יהיה לדעת ברמת ביטחון גבוהה יותר כי המוכר שלפנינו הוא הבעלים של הדירה הנמכרת.
המלצה: התקשרות שלא דרך ייפוי כוח
מומלץ מאוד לנסות לתקשר ישירות עם הבעלים עצמו ולא באמצעות מיופה הכוח וזאת בכדי למנוע סיכוי לתרמית. בכל מקרה, מומלץ כי יינתן ייפוי כוח בלתי חוזר ספציפי שייחתם בפני נוטריון לעסקה עצמה.
נשוי / ידוע בציבור – ככל והעסקה נעשית על ידי אדם שהוא נשוי או ידוע בציבור ובן הזוג לא מתקשר בעסקה, חשוב לקבל את הסכמת בן / בת הזוג לעסקה וזאת בכדי למנוע תביעות / טענות עתידיות ביחס לזכותם במקרקעין הנמכרים. בדיקה של ספח המצורף לתעודת הזהות עשויה לפתור מחצית מהבעיה. ככל ומדובר בידוע בציבור, יש להוסיף הצהרה מתאימה בחוזה המכר עצמו.
מי מתגורר בפועל בדירה?
יש לברר מי מתגורר בפועל בדירה. האם המוכר מתגורר בדירה או שמא ישנם שוכרים אשר מחזיקים בדירה? קרובי משפחה של המוכר? ככל וישנם שוכרים שמתגוררים בדירה יש לבקש לעניין בחוזה השכירות בכדי לבחון את טיב הוראותיו של חוזה השכירות וכן בכדי לראות אם קיימת הוראה אשר עשויה להגביל את העברת הזכויות בה בבוא העת.
בנוסף, זו ההזדמנות לברר עם השוכרים או המחזיק בנכס אודות המוכר ואודת הדירה הנמכרת ובכך אולי לאתר פגמים שלא הייתם ערים אליהם בעת הסיור בנכס.
טיב הזכויות הנמכרות
חשוב מאוד להבין ולנתח את טיב הזכויות הנמכרות. בשלב הראשון, נבדוק כיצד הזכויות רשומות. האם הן רשומות בפנקסיה של חברה משכנת? ברשות מקרקעי ישראל? בטאבו? לכל אחד מהמקרים יש להתייחס בצורה שונה ויש לבצע בדיקות שונות.
בשלב השני, נבחן אם ישנן הערות אשר עשויות להגביל את העברת הזכויות (לדוגמא, שעבודים, הפקעות, הסכמי שיתוף, וכיו"ב). במקרה בו קיימת ההערה מן הסוג הזה, חשוב מאוד לברר אודותיה בצורה מקיפה ויסודית בכדי להבין את גודל 'הבעיה' ובכדי שניתן יהיה למצוא לה פתרון עוד בשלב המשא ומתן העסקי בין הצדדים.
כמו כן, יש לא מעט שאלות שעורך דין רכישת דירה שואל עצמו בעת ביצוע הבדיקות המקדמיות שעיקרן בדיקה של טיב הזכויות. השאלות ששואל עצמו עורך הדין הם: האם מדובר בבעלות במושע או לאו? האם מדובר בחכירה או בבעלות?
כיצד רכש המוכר את הבעלות בדירה? האם קיימת שעבוד או הערה כלשהי? האם ישנן זכויות לטובת צד ג' על הזכויות בנכס? האם המוכר הוא בעלים יחיד או קיימת מספר שותפים לנכס? ועוד.
כל אלו ועוד מספקים תמונה מייצגת בדבר טיב הזכויות. השלב הבא לאחר בדיקת הזכויות הוא לקבוע מנגנון הסדרה מפורט לכל הערה והערה במסגרת המשא ומתן בין הצדדים.
חכירה מאת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)
יש מספר בדיקות שצריך לבצע ככל שמדובר בזכות חכירה מאת רשות מקרקעי ישראל.
אישור זכויות
יש לדרוש מהמוכר את אישור הזכויות מרמ"י ולראות כי אין הערות מגבילות כלשהן. חשוב לזכור כי במקרים מסוימים עשויות להופיע הערות אשר יופיעו רק בפנקסי הרישום ברמ"י אך לא יופיעו בנסח הטאבו.
חכירה מהוונת
כמו כן, צריך לוודא אם החכירה מהוונת. במידה ולא, יש לברר מה דמי החכירה הראשוניים והשנתיים ומה מצב החוב ולהיערך בהתאם;
הסכם החכירה
יש לדרוש מהמוכר את הסכם החכירה. הסכם החכירה עשוי לשפוך אור רב אודות הדירה ומצבה. ניתן לראות את מצב החכירה, האם הדירה בנויה בעת לייעוד שלה, תקופת החכירה ותנאיה. כמו כן, התייחסות לתשלומי פיתוח אם נדרש.
כללי
ככל ונבנתה תוספת בנייה, יש לקבל את ההיתר עליו רמ"י חתומה ולוודא כי החוזה החדש משקף את המצב הבנוי בפועל.
כל תשובה פותחת צוהר לבדיקות נוספת שיש לבצע בכדי לקבל תמונה מלאה וברורה של מצב הזכויות ואת המנגנונים המתאימים הנדרשים להעברת הזכויות לרוכש ללא בעיה או עיכוב.
טיפ!
חשוב מאוד להבין כל הערה ו/או הגבלה שקיימת בנכס ואת משמעותה המשפטית. כמו כן, חשוב מאוד לוודא כי במסגרתו של המשא ומתן העסקי נקבע מנגנון מוסכם להסרה של אותה מגבלה וכן קביעה של בטוחה כספית ו/או אחרת להבטחת ההסרה כאמור.
מה אנחנו קונים / מוכרים: מצבה הפיזי של הדירה
מומלץ לערוך מספר סיורים בנכס בזמנים שונים (ביום, בערב וכיו"ב). יש לבחון את טיב המערכות, התשתיות והמצב הכללי של הדירה. בשלב זהה מומלץ להיעזר בחברת "בדק בית" בכדי שתספק תמונה אובייקטיבית ביחס למצבה הפיזי של הדירה.
הזמנת מסמכי בית משותף
מסמכי הבית המשותף מתארים את מצבה הפיזי והקנייני של הדירה. מעיון במסמכים ניתן ללמוד אודות שטח הדירה והאם יש התאמה למצב בפועל (ובכך אף לאתר חריגות בנייה, תוספות בנייה, חלוקה פנימית וכיו"ב). כמו כן, ניתן ללמוד בדבר ההצמדות השייכות לדירה, כדוגמת מחסן או חניה.
ההיבט התכנוני: ביצוע הבדיקות הנדרשות
כבר עתה אומר כי המלצתי החמה לכל לקוחותיי היא לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין מקצועי. שכר הטרחה של השמאי זניח ביחס למידע אשר הוא עשוי לחשוף בפנינו ואת הבעיות שהוא עשוי לעזור לנו למנוע ו/או לתקן.
לפני הכל, חשוב לשוב ולהדגיש כי שמאי יסייע בידכם לקבוע את שוויה הראלי של הדירה.
מטרת העל של הבדיקה התכנונית היא לוודא כי הבנוי בפועל תואם להיתר הבנייה.
יש להוציא ולבדוק את תיק הבניין, לוודא חבות אפשרית בהיטלי השבחה, האם קיימות חריגות בנייה וכיוצא בזה. כמו כן, יש לבדוק בתיק הבניין כי השימוש שנעשה בנכס תואם לייעוד השימוש התואם לסיווג הייעוד התכנוני שבהיתר הבנייה.
טיפ!
ככל שניתן להכשיר את חריגות הבנייה, יש לקבוע מנגנון מוסכם ומסודר להכשרת החריגה וכמו כן, לקבוע מנגנון למקרים בהם חריגת הבנייה תכשיל את ביצוע העסקה, לדוגמא: אי קבלת אישור לרישום בטאבו, קושי בקבלת מימון באמצעות משכנתא, ירידה בשווי הנכס, צווי הריסה וכיו"ב.
דף מידע תכנוני מהועדה המקומית לתכנון ובנייה
חשוב מאוד להזמין דף מידע מהועדה המקומית לתכנון שכן עפ"י סעיף 119א' לחוק התכנון והבנייה הדף מהווה אסמכתא כתובה מהוועדה על התכניות החלות בקרקע ועל הדירה. ומכאן ניתן ללמוד על פוטנציאל הבנייה הקיים על המבנה, על הבנוי בפועל וכיוצא בזה.
היבט המס: בדיקות מקדמיות לביצוע
בעסקת מכר דירה יד 2, המוכר צפוי לשלם 'מס שבח' לרשות המיסים והיטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הרוכש עשוי לשלם 'מס רכישה'.
אחד מהתפקידים החשובים ביותר של עורך דין רכישת דירה הוא לסלול את הדרך הנכונה ביותר לרכישה הדירה, הן מההיבט המשפטי והן מההיבט הכלכלי. ולכן, בדיקה מקדמית של חבות אפשרית במס רכישה יש בה בכדי להשפיע על התקציב הכולל של הרוכשים לעסקה ולכן יש להיערך לכך מראש.
כמו כן, חשוב לערוך בדיקה מקדמית ולדעת את החשיפה הצפויה של המוכרים לתשלום המסים החלים עליהם בעת המכירה וזאת בכדי שעורך הדין רכישת דירה ידע לקבוע מנגנון בהסכם הרכישה לפיו יוחזק סכום מסוים (בסך הקבוע לשיעור המס הצפוי לחול בגין העסקה) בנאמנות ובכך ניתן להבטיח כי יונפקו אישורי המיסים הרלוונטיים שבאמצעותם ניתן יהיה להעביר את הזכויות על שם הרוכשים.
כמו כן, בשלב זה עורך הדין בשיתוף הרוכשים מבצעים תכנון מס אופטימלי בכדי להביא לחשיפה המינימאלית האפשרית לתשלום מס. לדוגמא, שימוש בפטורים, הנחות וכיוצא בזה.
לסיכום
עורך דין קניית דירה מטעמכם ילווה את תהליך רכישת הדירה ויבצע את כל הבדיקות הנדרשות לביצוע עסקה בטוחה ולשביעות רצונכם המלאה. המטרה הראשית של עורך הדין היא למנוע כל חשיפה אפשרית לסיכונים הקיימים בעת רכישת דירה.
אי לכך והתאם לזאת, רצוי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין כבר בראשית הדרך שלו ניסיון מוכח ובעל המלצות רבות. לייעוץ משפטי ראשוני ללא עלות לפני קניית דירה ולקבלת הצעת מחיר לליווי משפטי, פנו עכשיו לעורך דין יוני לוי.
מהן הבדיקות המקדמיות הנדרשות לפני תהליך רכישת דירה?
לפני שמתחילים בהליך רכישת דירה, חשוב לבדוק את זהות המוכר, לבדוק מי באמת הבעלים של הנכס ומי בפועל מתגורר בדירה, וכן לבדוק היטב את טיב הזכויות הנמכרות (למשל האם ישנם שעבודים או הפקעות שרשומים בנוגע לנכס).
מה יש לבחון במידה ותהליך רכישת הדירה הוא חכירה מרשות מקרקעי ישראל?
אם לא מדובר ברכישה "טהורה" אלא בחכירה מרשות מקרקעי ישראל, יש לבחון את אישור הזכויות מרשות מקרקעי ישראל, וכן לוודא האם החכירה מהוונת (ובמידה והיא לא, יש לברר מהם דמי החכירה הראשוניים והשנתיים).
אילו בדיקות נדרשות בהיבט התכנוני בתהליך רכישת דירה?
מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין מנוסה ומקצועי, על מנת לבחון לעומק את המצב התכנוני של הדירה ולחשוף בעיות שישנן מוקדם ככל האפשר. השמאי יבחן את תיק הבניין, יוודא האם קיימות חריגות בנייה בנכס ועוד.
אילו בדיקות יש לבצע בהיבט המיסוי של תהליך רכישת דירה?
בעת תהליך רכישת דירה, חשוב לבחון מהי החשיפה הצפויה של המוכרים לתשלום המיסים שעליהם לשלם בעת המכירה, וכן על הרוכש לבחון האם הוא יהיה חייב במס רכישה. מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין על מנת לוודא את הנושא באופן מקצועי.
