האם ניתן להכשיר “חניית נכים” בבניין מגורים משותף חרף התנגדות השכנים?

תוכן עניינים

סעיף 59ג(ב) לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 להלן: “החוק” ו/או “חוק המקרקעין“) קובע בזו הלשון:

(ב)  בעל דירה שהוא, שבן משפחתו המתגורר עמו, או שאדם השוכר ממנו את הדירה, הוא אדם עם מוגבלות, רשאי, בכפוף להוראות סעיפים קטנים (ג) ו-(ד), לבצע התאמה ברכוש המשותף כמפורט בחלקים א’ עד ג’ לתוספת השניה (להלן –  התאמה), ובלבד שנתקיימו כל אלה:

(1)   היה ביצוע ההתאמה עבודה או שימוש הטעונים היתר לפי חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965 – בעל הדירה קיבל היתר לפי החוק האמור ומילא אחר תנאי ההיתר;

(2)   רופא, פיזיותרפיסט או מרפא בעיסוק אישר בחתימתו במסמך הערוך לפי הטופס שבחלק ד’ לתוספת השניה, כי ביצוע התאמה, כפי שפירט דרוש לאדם עם המוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה;

(3)   ההתאמה אינה מונעת מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר, וההתאמה תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי הדירות האחרים ובחזות הבית;

(4)   ביצוע ההתאמה ייעשה על חשבון בעל הדירה;

(5)   בעל הדירה או מי מטעמו, מסר, לא יאוחר מארבעים ימים לפני מועד ביצוע ההתאמה, הודעה מפורטת בכתב לנציגות הבית המשותף אודות הכוונה לבצע את ההתאמה ומהותה; באין נציגות לבית, תומצא הודעה כאמור לכל דירה בבית המשותף“.

חוק המקרקעין מאפשר לאדם עם מוגבלות לבצע התאמות לצרכיו ברכוש המשותף בבית משותף בו הוא מחזיק דירה בתנאים מסוימים, הגם שמדובר ברכוש שאינו בבעלותו הבלעדית ושייך גם ליתר בעלי הדירות.

התאמות אלה הן למעשה שינויים לעומת המצב הקיים, כאשר חלק מן השינויים האמורים יכולים להתבצע אף בניגוד לעמדת כל בעלי הדירות ואינם טעונים הסכמה של מי מהם, הגם שמדובר בפגיעה בזכות הקנין שלהם ברכוש המשותף.

הנה כי כן, מצא המחוקק לנכון כי הערך של מתן מענה לצרכיו המיוחדים של בעל מוגבלות גובר במידה מסויימת על זכות הקנין ובנסיבות המתאימות דוחק אותה הצידה.

כידוע, לכל דירה בבית המשותף, צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף (סעיף 55(א) לחוק). זכותו של כל בעל דירה בחלק יחסי זה היא זכות קניינית. זכות הקניין מעוגנת כזכות חוקתית בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

עם זאת, זכות הקניין אינה זכות מוחלטת וההגנה עליה גם היא אינה מוחלטת. הדברים אמורים ביתר שאת ביחס לזכותו של בעל דירה ביחס לרכוש המשותף, שנחשבת למופע חלש יותר של זכות הקניין.

על כל דייר בבית משותף לוותר על חלק מהאוטונומיה הקניינית הקנויה לו ומקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה של הבית המשותף.

 

באופן ספציפי לענייננו, על פי סעיף 59ג(ג)(3) וחלק ג’ של התוספת השניה לחוק המקרקעין, אחת ההתאמות שיכול לבצע בעל מוגבלות היא – “הכשרת מקום כמקום חניה“, וביצועה טעון הסכמה של 60% מבעלי הדירות בבית משותף.

הסכמת 60% מבעלי הדירות אינה התנאי היחיד שקבע המחוקק לצורך הכשרת חלק מן הרכוש המשותף כמקום חניה לבעל מוגבלות, וכך קובע סעיף 59ג(ב) גם את התנאים הבאים:

  1. ההתאמה כאמור תבוצע על חשבון בעל הדירה בעל המוגבלות
  2. לאחר קבלת אישור רפואי מתאים
  3. תוך צמצום מקסימלי של הפגיעה ביתר בעלי הדירות ולאחר מתן הודעה מראש.

 

סעיף 59ג(ד) מוסיף ומטיל מגבלה על זכות הקנין של יתר בעלי הדירות בנוגע לסיבת ההתנגדות להתאמה. הסעיף קובע כי המפקח על המקרקעין רשאי לבטל את ההתנגדות של מי מבעלי הדירות כאשר ההתנגדות הינה מטעמים בלתי סבירים או הסכמת מי מבעלי הדירות מותנית בתנאים בלתי סבירים.

וכיצד ניתן להתגבר על התנגדות ממניעים פסולים של השכנים?

לשכנים הזכות בדין להתנגד לבקשת אחד מהשכנים להקצות שטח אשר יהווה חניית נכים על גבי הרכוש המשותף. אולם, ההתנגדות צריכה להיות מוגשת בתום לב וכאשר נעשה מתוך מניע פסול, ניתן לדחות את ההתנגדות מהטעם הזה בלבד.

קובע, איפוא, בית המשפט העליון כי גם מקום בו פגע אדם במקרקעי זולתו והלה עותר לבית המשפט למתן צו מניעה כנגד פעולה זו, על בית המשפט להידרש לשאלת תום הלב ולמנוע שימוש לרעה בזכות, לרבות הזכות לסעד מבית המשפט בגין פגיעה בזכות קניינית של אותו בעל דירה נפגע.

לצורך כך, על בית המשפט לבחון גם את השיקולים אשר הניעו את בעלי הזכות העותרים למתן הסעד לנקוט בדרך בה פעלו.

לסיכום, בהתאם להוראות החוק והפסיקה, מעמדה החוקתי של זכות הקנין ניתנה לפגיעה מסוימת בה לאור חשיבות הערך של סיוע לבעלי מוגבלויות ומתן פתרון מיטבי לקשיים מהם הם סובלים, כאשר הענקת האפשרות לבעל מוגבלות לבצע הכשרת מקום חניה על חשבון הרכוש המשותף היא אחד הביטויים של הגבלה זו, העונה על תנאי סעיף 8 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

מעוניינים להתייעץ עם עו"ד יוני לוי? מלאו טופס עכשיו!
דילוג לתוכן