תמ"א 38 – זכויות הדיירים

תוכן עניינים

יישומו של פרויקט תמ"א 38 עשוי להביא ברכה גדולה לדיירי הבניין, אך הוא עשוי גם לגרום לבעיות ולקשיים שונים. זכויות הדיירים בתמ"א 38 נועדו לוודא שהפרויקט אכן מביא להם תועלת.

חלק מן הזכויות נועדו כדי להפוך את הפרויקט לכדאי כלכלית עבורם, וחלקן נועדו להגן עליהם מסכנות שונות הטמונות בפרויקטים מסוג זה.

 

תמ"א 38 – זכויות הדיירים: הקדמה

ככלל פרויקט תמ"א 38 נחשב לפרויקט בעל רווח נטו לדיירים, כלומר פרויקט בו הם זוכים רק לרווח ולא נושאים בהוצאות. ההוצאות כולן, כמו גם הסיכונים שמגיעים עם השקעתן, מוטלות על היזם בלבד.

על מנת להבטיח את הרווח הזה מוענקות לדיירים זכויות שונות. חלק מן הזכויות משתנות בין הסוגים השונים של תמ"א 38, ועל כן עתה נדון בהם בנפרד.

 

תמ"א 38/1 – זכויות הדיירים

מסלול תמ"א 38/1 הוא מסלול שבמסגרתו מחדשים בניין קיים, תוך בניית תוספת קומות עליו. הזכות העיקריות של הדיירים בפרויקט כזה מפורטות להלן:

 

זכות ראשונה: תוספות בנייה

מעבר לכך שבמסגרת המסלול של תמ"א 38/1 מקבלים הדיירים בניין מחוזק, ובנוסף לתוספת הבנייה של קומות נוספות המוענקת ליזם, גם הדיירים זכאים לתוספת בנייה בפרויקט.

תוספת הבנייה לה זכאים הדיירים לצורך הרחבת דירתם עומדת על 25 מ"ר, כאשר 12.5 מ"ר מתוכם נבנים כממ"ד. עם זאת חשוב לדעת שלא תמיד ניתן לזכות במלוא התוספת האמורה, שכן הדבר תלוי במגבלות התכנון של הבניין.

הדיירים יכולים לבקש גם תוספת של מרפסת עד 12 מ"ר ומחסן בקומת הקרקע, אך אלו כבר לא זכויות מכוח התמ"א והן תלויות בזכויות הבניין הספציפי.

 

זכות שנייה: שדרוג תשתיות

סוג הזכויות השני שמוענק לדיירי בניין העובר הליך תמ"א 38/1 הוא שדרוג התשתיות. בתוך כותרת כללית זו ניתן למצוא את הזכות להתקנת מעלית בבניין, ושדרוג תשתיות המים, הגז והחשמל.

חשוב להדגיש שמדובר בזכויות שמוקנות לשטח הציבורי של הבניין, ולא לשטחים הפרטיים שבתוך הדירות.

ניתן להתקשר עם אותו יזם לצורך שיפוץ פרטי, אך זה כבר לא כלול במסגרת הפרויקט של תמ"א 38, והתשלום על כך ייעשה באופן פרטי ליזם.

 

זכות שלישית: שיפוץ פני הבניין

בנוסף לכל האמור לעיל היזם מתחייב במסגרת תמ"א 38/1 גם לערוך שיפוץ חיצוני לבית, כולל שיפוץ הלובי, שיפוץ חדר המדרגות ופיתוחה של הגינה המשותפת.

 

זכות רביעית: חנייה

חשוב להדגיש כי לדיירים המקוריים בבניין לא מוקנית זכות לקבלת חנייה בסופו של הפרויקט, חובתו של היזם לספק חניות יפה רק כלפי הדיירים החדשים שבקומות שנוספו לבניין.

מעבר לכך, אם ישנה חנייה קיימת והיא לא רשומה על שם הדיירים בטאבו היזם עשוי לנצלה לטובת הדיירים החדשים.

 

תמ"א 38/2 – זכויות דיירים

פרויקט מסוג תמ"א 38/2 הוא פרויקט של הריסה ובנייה מחדש, כלומר הבניין הישן נהרס עד היסוד ובמקומו נבנה בניין חדש, משופר יותר וגדול יותר.

אלו הן הזכויות העיקריות המוענקות לדיירים בפרויקט תמ"א 38/2:

 

זכות ראשונה: מימון דיור חלופי

בפרויקט מסוג תמ"א 38/2, בניגוד לפרויקט מסוג תמ"א 38/1, הדיירים מפונים מביתם למשך זמן ביצוע העבודות. בהתאם לכך הם זכאים למימון דיור חלופי על ידי היזם.

מימון זה ניתן בדרך כלל בדמות שכר דירה חודשי עבור דירה חלופית.

 

זכות שנייה: עמידת הבניין בתקני בנייה חדשים

כפועל יוצא מאופן ביצוע הפרויקט בתמ"א 38/2, הבניין החדש שנבנה צריך לעמוד בכל תקני הבנייה החדשים.

כך הוא יהיה חייב לכלול ממ"דים ומעלית, וכך הוא יהיה חייב גם לעמוד בתקן החניות שקבעה הרשות המקומית. אם תקן זה קובע שלכל דירה צריכה להיות חנייה, אזי הדיירים יהיו זכאים לחנייה כזאת.

 

זכויות כלליות של דיירים בתמ"א 38

עד כה סקרנו את הזכויות המיוחדות שבכל אחד מסוגי הפרויקטים השונים של תמ"א 38, עתה נסקור את הזכויות שרלוונטיות לכל פרויקט תמ"א 38 באשר הוא:

 

זכות ראשונה: שכירתם של אנשי מקצוע

לדיירים ישנה זכות, שניתן אף להגדירה כחובה עצמית, לשכור אנשי מקצוע שילוו אותם בתהליך. בין אנשי המקצוע הללו ניתן למצוא עורך דין מיוחד מטעמם ולא זה שמייצג את היזם, שמאי מקרקעין ומפקח בנייה מוסמך.

בהתאם לכללי התמ"א הבסיסים ההוצאות על שכירת כל אנשי המקצוע מוטלות על היזם בלבד, ולכן אין זה מומלץ לדיירים לחסוך בהוצאות תחת סעיף זה.

 

זכות שנייה: הקמת נציגות דיירים

הדיירים זכאים להתארגן, להקים ולבחור נציגות דיירים שתפעל על מנת לקדם את הפרויקט. הקמת נציגות כזאת עשויה בהחלט להגדיל את הסיכוי שהפרויקט יוצא בסופו של דבר אל הפועל.

 

זכות שלישית: הזכות להתנגד לפרויקט

לדיירים עומדת כמובן גם הזכות להתנגד לפרויקט ככלל, אך הזכות האישית להתנגד לפרויקט מוגבלת יחסית.

כך למשל בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 מספיקה הסכמת 66% מהדיירים, ובפרויקט תמ"א 38/2 מספיקה הסכמת 80% מהם. במקרה בו הדייר נמצא באחוזים הנותרים, זכותו להתנגד לא קיימת הלכה למעשה.

אם דייר אחד, או מספר דיירים, מתנגדים לפרויקט, והם יחד מהווים מעל האחוז הנקוב בחוק שמאפשר לקיים את הפרויקט ללא הסכמתם, הם יוכלו למנוע את קיומו.

עם זאת, בשל הרצון לקדם פרויקטים של תמ"א 38, אם הסירוב שלהם לא יהיה סביר, עניין המוגדר בחוק, בית המשפט יכול לחייב אותם בפיצויים לשאר דיירי הפרויקט.

 

זכות רביעית: הנחות מיסוי

ההוצאות בגין המיסים על העסקה מוטלות בכל מקרה על היזם, אך עדיין כדאי לדעת ששומות המס הללו יהיו בדרך כלל שומות מופחתות.

תוכניות תמ"א 38 מקבלות פטור מלא ממס שבח, תוכנית תמ"א 38/1 פטורה גם מהיטל השבחה לרשות המקומית, ואילו על תוכנית תמ"א 38/2 יחול ההיטל רק על הזכויות הנוספות שמעבר לתמ"א ורק בגובה של 25%.

 

זכות חמישית: הנחות בארנונה

זכות נוספת שחודשה לאחרונה בפרויקטים של תמ"א 38 נועדה למזער את החשש של הדיירים בביצוע פרויקטים כאלו, באמצעות הבטחה להנחות בארנונה שצפויה לגדול בשנים הראשונות שלאחר ביצוע הפרויקט.

התקנות החדשות קובעות כי בשנתיים הראשונות הדיירים כלל לא ישלמו ארנונה על השטח המורחב, בשנה לאחר מכן הם ישלמו 25% מהארנונה על שטח זה, בשנה שאחריה 50%, ובשנה שאחריה 75% מסכום הארנונה על השטח המורחב.

מדובר בהנחה שעשויה להיות מאוד משמעותית לדיירים, ועל כן כדאי לוודא עם הרשות המקומית שהיא אכן מכירה את התקנות החדשות ופועלת על פיהן.

 

זכות שישית: ערבויות

זכות נוספת וחשובה במיוחד היא זכות הדיירים לערבויות. זכות זו מבטיחה את קניינים של הדיירים ועל כן חשוב לעמוד עליה בכל תוקף.

יש לדרוש ערבות בנקאית אוטומטית – כדי להבטיח את ביצוע העבודות, ערבות מיסוי – כדי להבטיח את תשלום השומות שיוטלו על הדיירים, וערבות בדק – כדי להבטיח את תיקון המפגעים לאחר הבנייה, ככל שיהיו כאלו.

במקרה של תמ"א 38/2 יש לדרוש בנוסף לערבויות הללו גם ערבות שכר דירה – המבטיחה את התשלום עבור הדיור החלופי, וערבות רישום – המבטיחה את רישומם של הדיירים הוותיקים כבעלי הדירות בבניין החדש.

למידע נוסף בנוגע לזכויות הדיירים בתמ"א 38 פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין מקרקעין ונדל"ן בעל ניסיון בליווי משפטי לתמ"א 38.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן