ליווי במכירה וקניה של דירה יד 2

תוכן עניינים

ברובן הגדול של עסקאות מכירה וקנייה של דירות בישראל מעורבות דירות יד 2, ולא דירות חדשות מקבלן. ואכן, יש רבים שמעדיפים קנייה של דירה מיד 2 מסיבות שונות כמו מחיר או מיקום הדירה. יש בכך יתרונות מסוימים, אך יש בכך גם חסרונות שצריך לדעת להיזהר מהם, ולכן חשוב להגיע מוכנים.

 

איפה העסקה יכולה להסתבך?

כשקונים דירה יד שנייה היתרון הגדול הוא בכך שהיא כבר קיימת ועומדת. ניתן לבדוק אותה לעומק ולדעת בדיוק מהי התמורה הניתנת. זאת בשונה מעסקת קנייה מקבלן, שבה יש חוסר ודאות טבוע ומתוך כך גם נטילת סיכון מסוים על ידי הקונה. 

למרות כל האמור לעיל, ישנם קונים שנוטים לוותר על היתרון הזה, ולא מבצעים בדיקות מעמיקות ובכך הם עלולים להפסיד הרבה מאוד כסף. הסיבה העיקרית לכך היא פשוט חוסר בידע ובניסיון בנושא, בעיה שיכולה להיפתר בקלות על ידי ליווי צמוד של עורך דין בכל אחד משלבי העסקה. 

 

בירור בעלות וזכויות קנייניות אחרות

הסיבוכים העיקריים בעסקאות של נדל"ן יד 2 קשורים בכל הנוגע לבעלות ולזכות קנייניות אחרות על הדירה. לעיתים האדם המציג את עצמו כבעלי הדירה הוא לא בעל הדירה החוקי כפי שרשום בטאבו, או לא בעל הדירה היחיד. לעיתים גם אם מדובר בבעל הדירה החוקי, הרשמי והיחיד ישנם עוד בעלי זכויות קנייניות שונות בדירה שיקשו על השלמת העסקה או יהפכו אותה ללא משתלמת, למשל מקרה של דייר מוגן או בעל זיקת הנאה. אלו נתונים שלא ניתן לדעת ללא בדיקה מעמיקה.

 

דיני תחרויות

סוג נוסף של סיבוכים יכולים להתרחש בכל הקשור למה שנקרא בעגה המקצועית "דיני תחרויות". דיני תחרויות כוללים שלושה סוגים של מקרים בהם יש תחרות בין הקונה, בשלב שהוא בעל התחייבות חוזית בלבד ללא זכות קניינית, לאדם נוסף על הזכויות בנכס. תחרות כזאת יכולה להיווצר מול נושה או מול בעל התחייבות חוזית אחר. 

במקרה של תחרות כזאת הצדדים עלולים להיגרר להליך משפטי מורכב וארוך שיכריע בסופו של דבר למי מגיעות הזכויות הקנייניות בקרקע. ליווי עורך דין צמוד כבר מתחילתו של הליך רכישת דירה יד 2 יכול לעזור בעניין זה בשני פנים. ראשית, עורך הדין ידע לוודא ולבדוק שבעסקה המדוברת אין חשש לתחרות. שנית, במקרה בו על אף הבדיקות הרוכש ייקלע למצב כזה יוכל עורך הדין לייצגו ובכך לסייע לו לצאת מהתסבוכת במהירות האפשרית ועל הצד הטוב ביותר.

 

ליווי במכירה של דירה יד 2

ישנם הבדלים בין הליווי הנדרש מעורך הדין כשמדובר בעסקה של מכירת דירה ובין הליווי הנדרש כשמדובר בעסקה של קנייה. 

בעל דירה הנכנס להליך של מכירת דירתו צריך קודם כל לעשות עבודת רקע משמעותית. עבודת הרקע כוללת סקר שוק שילמדהו מה המחיר שניתן לקבל תמורת הנכס, בירור מיהו קהל היעד הפוטנציאלי והיכן ניתן לאתרו, ועוד. חשוב שלא להגיע למכירת הדירה לחוצים בזמן או בכסף. זאת כדי לא להגיע למצב שבשל הלחצים השונים בעל הנכס ייאלץ למכור את דירתו במחיר הנמוך משוויה.

במקרה של מכירת דירה השירות העיקרי של עורך הדין המלווה את המוכר יהיה ניסוח הסכם המכר כך שיגן על זכויותיו בצורה הטובה ביותר. באופן עקרוני ניתן לקחת עורך דין אחד בלבד שישרת את שני הצדדים בניסוח ובחתימה על חוזה המכר, אבל אין זה מומלץ. דירת המגורים היא אחד הנכסים החשובים בחייו של האדם, ולכן הרוצה למכור אותו צריך לדאוג שעורך הדין המלווה ייצג את האינטרסים שלו בלבד, ולא את האינטרסים של שני הצדדים.

 

ליווי בקנייה של דירה יד 2

בליווי קנייה של דירה יד 2 השירות הנדרש מעורך הדין הוא מסובך ונרחב בהרבה. 

ראשית יהיה עליו לבדוק את טיבה הפיזי של הדירה, הליקויים, ככל שישנם, הסביבה, השכנים וכו'. כדי לעשות זאת מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים, בשעות שונות, בימי חול ובסופי שבוע. אחרת הקונה עלול למצוא את עצמו בעליה של דירה שבסופי שבוע סביבתה שקטה ונעימה, ובשאר ימות השבוע המגורים בה מלווים ברעש בלתי נסבל בזכות המפעל השכן. 

לאחר מכן יש לבדוק את הבעלות על הדירה. האם מי שמציג את עצמו כבעלים הוא באמת הבעלים הרשומים בלשכת המקרקעין? האם אין עוד אנשים בעלי זכויות קנייניות בדירה?  צריך גם לבדוק האם מוטלים עיקולים או חובות על הדירה, חריגות תכנוניות או צווי הריסה. הבדיקות הללו הן קריטיות ויש לבצע אותם ביסודיות רבה. לא מעטים הסיפורים על קונים שהקלו ראש בכך ומצאו את עצמם ללא הכסף, אך גם ללא הדירה.

דבר נוסף שחשוב לדעת בתור קונה הוא להימנע מלחתום על זיכרון דברים בתחילת התהליך. בניגוד לתפיסה הרווחת, זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר, וחתימה עליו עלולה הקים התחייבויות שונות לקונה עוד לפני שהגיע להחלטה הסופית.

 

חוזה המכר

ניסוח חוזה המכר הוא השלב החשוב ביותר בעסקה, ובהתאם לכך הוא גם השלב המסובך ביותר. לרוב יהיו מחלוקות מסוימות בין המוכר לקונה בנוגע לתנאים שיכלול חוזה המכר. המחלוקות העיקריות הן בדרך כלל על מועדי התשלומים, גודלם, מועד העברת הבעלות ומועד העברת החזקה. בא כוחו של המוכר צריך דאוג לאינטרס של לקוחו שלא לוותר על הבעלות לפני קבלת התמורה, ואילו בא כוחו של הקונה צריך דאוג לאינטרס של לקוחו שלא להשקיע סכומים גדולים של כסף לפני הבטחת זכיותיו הקניינית בנכס.

מסיבות אלו בדרך כלל חוזי מכר קובעים את ההסדר הבא: תשלום ראשון מועבר לנאמן על שני הצדדים, נרשמת הערת אזהרה לזכותו של הקונה, ורק אז מועבר התשלום הראשון למוכר. ההסדר הזה מבטיח הן את זכויותיו של הקונה והן זכויותיו של המוכר. המוכר לא מעביר את הבעלות והחזקה בדירה בשלב ראשוני, כשתמורתה עדיין לא אצלו ביד, והקונה מקבל גושפנקה רשמית על זכויותיו בנכס לפני העברת התשלום המלא. 

כמובן שיש עוד הרבה מה לקבוע בחוזה המכר, ויש לשים לב היטב לכל פרטיו. קנייה או מכירה של דירה היא עסקה מסובכת. מסובכת עד כדי כך שלמעשה, סביר להניח שאדם שלא מתעסק בחוזים כאלו בדרך קבע יפספס משהו, וזאת הסיבה שאסור בשום אופן לוותר על ליווי של עורך דין בשלב זה.

 

סיכום

אפילו שמדובר בעסקה בה בדרך כלל שני הצדדים הם צדדים פרטיים, ואין ביניהם פערי כוחות משמעותיים כמו בעסקה של קניית דירה מקבלן, עסקת מכירה או קנייה של דירה יד 2 עלולה להיות מסובכת ביותר. גם במקרים בהם כל המעורבים בעסקה הם בעלי רצון טוב יכולות להתרחש טעויות שיעלו כסף רב, הן למוכר והן לקונה.

היכרות מעמיקה עם החוקים הרלוונטיים, עם מערך רישום המקרקעין, עם לשכות ההוצאה לפועל השונות, ועם חוזי מכר מגוונים היא קריטית להצלחת העסקה. גם אם יצא לכם בעבר לקנות או למכור דירה יד 2 בליווי מקצועי אל תתפתו לחשוב שעכשיו אתם מסוגלים לעשות זאת לבד. כל דירה היא עולם בפני עצמו, וכך גם הידע והמיומנות שנדרשים בשבילה. בחרו עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום, וכך תוכלו להגיע לתהליך בלב שקט ולדעת שהפקדתם את הנכס היקר לכם בידיים טובות.

 

עורך דין יוני לוי הוא עורך דין נדל"ן ומקרקעין המתמחה בליווי עסקאות קנייה ומכירה של דירות יד 2.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן