חתימה על הסכם מכר לרכישת נכס וחובת רישום הערת אזהרה

תוכן עניינים

בית המשפט המחוזי בלוד (הפ (מרכז) 5507-02-16 מגדל טופ – נדל"ן בע"מ נ' יהונתן יפת (מחוזי; יעקב שפסר; 22/10/17) עסק תובענה להצהרה כי זכויות המבקשים (להלן: "הרוכשים הנוספים") במקרקעין, אשר נרכשו מהמשיבה 3  (להלן: "המוכרת") במסגרת הסכם שקיבל תוקף של פסק דין, גוברות על זכויותיהם של המשיבים 1-2 לפי הסכם קודם בזמן שערך אביהם המנוח עם המוכרת (להלן: "הרוכשים הראשונים"), ואשר בגינו לא נרשמה הערת אזהרה במשך 25 שנים.

לאחר כ-25 שנים נערך על ידי הרוכשים הנוספים הסכם מכר נוסף עם המוכרת.

 

בית המשפט על סעיף 9 לחוק המקרקעין

ביהמ"ש יצק תוכן לסעיף 9 לחוק המקרקעין שזהו לשונו:

סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע את הכלל הבסיסי בדיני העסקאות הנוגדות:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה".

בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה ופסק: סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע עדיפות לזכותו של בעל העסקה הראשונה, למעט אם בעל העסקה השנייה פעל בתום לב ובתמורה, ורישום העסקה לזכותו בוצע בעודו תם לב.

 

התנאים על מנת שעסקה מאוחרת בזמן תגבר

ישנם שלושה תנאים שצריכים להתקיים על מנת שהעסקה המאוחרת בזמן תגבר:

  1. על בעל העסקה לפעול בתום לב.
  2. עליו לשלם את התמורה בגין ההסכם.
  3. עליו לפעול לרישום העסקה בעודו תם לב.

עם זאת, ביהמ"ש קבע כי במקרים בהם הרוכש השני בזמן פעל בחוסר תום לב, כלומר הוא ידע על העסקה הראשונה או נמנע מבדיקת פנקסי המקרקעין או את מצב החזקה בנכס, הרוכש הראשון יגבר גם אם חדל באי-רישומה של הערת אזהרה.

 

סיכום ביניים

לפיכך, אנו למדים מכך כי על בעל העסקה הראשונה לפעול בתום לב ולבצע כל שביכולתו על מנת לרשום הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין.

בפס"ד ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 נקבע כי הערת אזהרה לא נועדה אך ורק לשם הגנה על הקונה הראשון, אלא גם לשם מניעת "תאונה משפטית" בדמותה של עסקה נוגדת. הימנעות מרישום הערת אזהרה יש בה משום מחדל שלא בתום לב.

עיקרון תום הלב דורש כי בעל העסקה יתחשב בציפייה הסבירה של העסקה השנייה ויעשה כל באפשרותו לרשום הערת אזהרה בשביל למנוע את כניסתו של בעל העסקה השנייה להתקשרות עם המוכר.

יחד עם זאת, חשוב לשים לב כי אין קשר ישיר ומיידי בין אי רישום הערת אזהרה לבין העדפת זכותו של בעל העסקה השנייה, הכל תלוי בנסיבות. למשל, בעל העסקה השניה ידע על קיומה של העסקה הראשונה בעת כריתתה, אין לומר כי הימנעותו של בעל העסקה מלרשום הערת אזהרה הובילה ל"תאונת המשפטית" שביצירתן של עסקאות נוגדות. הוא הדין במקרה בו בעל העסקה השנייה רכש את הנכס מבלי לבדוק את פנקס המקרקעין.

 

כעת נשאלת השאלה – מה המשמעות עבור רוכש דירה?

מספר מסקנות ניתן להסיק לאחר קריאת המאמר:

רישום הערת אזהרה – שלב אחד מתוך רבים

רישום הערת אזהרה הינה שלב אחד ממספר שלבים שיש לבצע על מנת להשלים את עסקת הרכישה. כאמור, עסקה בנדל"ן מסתיימת ברישום הזכויות על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, להלן: טאבו.

 

יעילות ומהירות יכולות למנוע מצב של עסקה נוגדת

יש להיוועץ בעורך דין המנוסה בתחום המקרקעין שכן רישום הערת אזהרה הינה פעולה פשוטה אך חשיבותה רבה ועל כן יש לבצעה ביעילות ובמהירות בכדי למנוע מצב של עסקה נוגדת.

 

הערת האזהרה צריכה להירשם בהקדם

יש לוודא מול עורך הדין מטעמכם המטפל בעסקה כי הערת האזהרה תירשם בהקדם האפשרי.

 

מה לעשות במקרה שקיימת מניעה לרישום הערת אזהרה?

ראשית יש לקבוע כי התשלום הראשון בלוח התשלומים יוחזק בנאמנות אצלך עורך הדין של המוכר עד למועד הרישום כאמור. ככל ותחול מניעה לרישום הערת אזהרה, אזי על המוכר לתקן את המניעה בתוך 7 ימים מהמועד בו נודע לו על המניעה. ככל והמניעה לא תוסר לאחר אותם 7 ימים, על עורך הדין של המוכר יהיה להשיב את הכספים ששולמו במלואם באופן מיידי.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן