תשלום מס רכישה (או שבח) מופחת לנישום ודירה בבעלות בן הזוג השני שנרכשה טרם הנישואים

תוכן עניינים

ישנה מחלוקת האם אדם זכאי, כי יוטל עליו מס רכישה מופחת בהתאם לשיעור המס המוטל בגין רכישת דירת מגורים יחידה, אם לאו, במקרה בו אחד מבני הזוג (או שניהם) הינו בעלים של דירה שנרכשה בטרם רכישת הדירה המשותפת? במאמר זה נענה על שאלה זאת.

בהתאם לסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), הרוכש זכות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. בסעיף 9(ג1ג)(1) לחוק יש פירוט של שיעורי מס הרכישה המוטלים בעת רכישת זכות במקרקעין שהם בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים כאשר הרכישה בוצעה ביום ה- 1.8.13 או לאחריו.

בסעיף 9(ג1ג)(2) נקבע, כי במקרה בו אדם רוכש דירת מגורים יחידה הרי שיוטל עליו מס מופחת בשיעורים המפורטים בסעיף 9(ג1ג)(3).

אציין, כי שיעורי המס הקבועים בסעיפים האמורים תוקנו במסגרת תיקון 81 וכי רכישת הדירה המשותפת קדמה לתיקון האמור. עם זאת, האבחנה בין שיעור המס המוטלים בעת רכישת דירה ראשונה לבין רכישת דירה שאיננה בגדר דירה ראשונה הייתה עוד טרם התיקון האמור.

חזקת התא המשפחתי

בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב)(2) לחוק נקבע, כי יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי- כרוכש אחד. באמצעות החזקה האמורה ביקש המחוקק להתייחס לתא משפחתי כיחידה הרלוונטית בעת מתן הטבת המס הגלומה במס רכישה מופחת בעת רכישת דירת מגורים יחידה.

אציין כבר כעת, כי חזקה זו רלוונטית גם לעניין מס שבח.

ביצירת החזקה האמורה ביקש המחוקק למנוע מצב בו דירות ירשמו על שמם של היחידים המרכיבים את התא המשפחתי באופן מלאכותי כשהמטרה הינה קבלת ההטבה ותשלום מס מופחת ביחס לכל אחת מהדירות אשר נרכשו על ידי התא המשפחתי.

חזקת התא המשפחתי עולה בקנה אחד עם ההיגיון והמטרות העומדים בבסיס הפטור לדירה יחידה והפטור לדירה מזכה. ההיגיון בבסיס הפטורים, ובין היתר באשר למס הרכישה אשר מוטל בעת רכישת דירה יחידה, הוא סיפוק מאווי התא המשפחתי באופן שנטל המס יוקל בעסקאות שמטרתן למגורים ולא להשקעה.

לפיכך, אין מקום לאפשר לאותו תא משפחתי ליהנות מ"כפל פטור", באופן שאותו תא משפחתי יזכה לפטור ממס שבח על אף שהתא המשפחתי האמור כבר השתמש בפטור זה  או שיזכה לפטור ממס רכישה על אף שאין זו דירתו היחידה של התא המשפחתי (לעניין זה ראה האמור בע"א 4713/11 יואש זגורי נ' מנהל מס שבח מקרקעין).

חזקת התא המשפחתי ניתנת לסתירה. הנטל לסתירת החזקה מוטל על הנישום.

הדין במקרה בו לאחד מבני הזוג (או לשניהם) היו דירות טרם הנישואים

במסגרת ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' שחר פלם נידון עניינם של בני זוג אשר בבעלות האישה הייתה דירה טרם נישואיהם. בני הזוג חתמו על הסכם ממון לפיו הדירה נותרה בבעלות האישה באופן בלעדי. כאשר בני הזוג רכשו דירה משותפת ביקש הבעל, כי על חלקו יחולו שיעורי מס רכישה מופחתים אשר מוטלים בגין רכישת דירה יחידה, כמפורט לעיל.

בקשה זו נדחתה על ידי מנהל מס שבח. הבעל הגיש ערר. וועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה, כי על אף הדירה שבבעלותה של האישה זכאי הבעל, כי בגין חלקו יוטל מס בשיעור מופחת. על פסק דינה של וועדת הערר הוגש ערעור לבית המשפט העליון והערעור נדחה. נקבע, כי המועד הרלוונטי הוא מועד הרכישה והיות ובמועד רכישת הדירה האמורה הם לא היו בני זוג הרי שאין חשש לתכנון מס לא לגיטימי.

הוראת ביצוע 5/2011 נקבעה על ידי רשות המסים לאחר שניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת פלם כאמור. במסגרת הוראת הביצוע צוין, כי בהתאם להלכת פלם, את חזקת התא המשפחתי הקבועה לעניין מס רכישה יש להחיל רק ממועד יצירת התא המשפחתי וביחס לרכישות שבוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן.

בהוראת הביצוע צוין, כי קיומו של הסכם ממון מכריע בשאלת הזכויות הקנייניות של בני הזוג בנכסיהם ודירה שלגביה נקבע בהסכם, כי היא רכושו הבלעדי של אחד מבני הזוג לא ניתן מבחינה קניינית לקבוע, כי היא בבעלות משותפת אף אם הצדדים חיים בה ביחד ומנהלים בה משק בית משותף (סעיף 2.1.6) במקרה בו אין הסכם ממון הרי שאם מדובר בזוג שנישא לאחר חוק יחסי ממון (שנישאו החל מיום 01/01/1974) אזי חל סעיף 4 לחוק יחסי ממון (סעיף 2.1.7).

סעיף 5 לחוק יחסי ממון עוסק בזכות לאיזון בפקיעת הנישואים ובמסגרתו נקבע, כי עם התרת הנישואים או פקיעתם עקב מותו של בן הזוג זכאי כל אחד מבני הזוג למחצית שווים של כלל נכסי הזוג למעט נכסים שהיו להם ערב הנישואים או שקיבלו במתנה או בירושה בתקופת הנישואים.

בע"א 3178/12 יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה התייחס בית המשפט לחזקת התא המשפחתי. במסגרת פסק הדין נקבע, כי הפיקציה לפיה רואים בני זוג כמוכר אחד, כאשר מדובר במס שבח, היא פיקציה שניתנת לסתירה.

בידי נישום לסתור את הפיקציה האמורה באמצעות הצגת הסכם ממון והוכחה, כי בפועל התקיימה הפרדה רכושית. הנה כי כן, בהתאם לפסק הדין האמור לצורך סתירת חזקת התא המשפחתי נדרש, כי הנישום יוכיח שני תנאים מצטברים: קיומו של הסכם ממון והפרדה רכושית בפועל.

במאמר מוסגר אציין, כי הקביעה לפיה לצורך סתירת חזקת התא המשפחתי נדרש הסכם יחסי ממון והוכחה, כי גם בפועל פעלו בהתאם להסכם הממון היא עמדתו של כבוד השופט דנציגר אליה הצטרפה כבוד השופטת ברק-ארז בפסק הדין שלמי.

כבוד השופט סולברג בעמדת המיעוט סבר, כי בידי נישום לסתור את חזקת התא המשפחתי אף במקרה בו לא נחתם הסכם ממון אולם הוכח, כי התקיימה הפרדה רכושית בפועל. עם זאת, כל שופטי ההרכב סברו, כי יש להוכיח, כי בפועל התקיימה הפרדה רכושית כך שהאמור בעניין זה בהסכם הממון לא נותר 'על הנייר' בלבד.

אציין, כי פסק הדין בעניין שלמי עסק בחזקת התא המשפחתי בנוגע לתשלום מס שבח אולם הקביעות שנקבעו במסגרתו יפות ורלוונטיות אף לחזקת התא המשפחתי בנוגע למס רכישה.

חזקת התא המשפחתי אשר נקבעה בנוגע למס רכישה וזו שנקבעה בנוגע למס שבח מנוסחות באופן זהה ובבסיסן תכליות זהות (ראה לעניין זה ההתייחסות לפיקציה הקבועה בסעיפים 9 ו- 49(ב) לחוק במסגרת פסק הדין בפרשת שלמי).

כאמור, לצורך סתירת חזקת התא המשפחתי על הנישום להציג הסכם ממון.

בנוסף, מוטל עליו להציג ראיות המלמדות באופן ברור על קיומה של הפרדה רכושית בפועל.

מס הרכישה המופחת המוטל על רוכש דירה יחידה הוא החריג להוראה הכללית בדבר שיעורי המס המוטלים בעת רכישת דירה. על נישום להוכיח, כי הוא זכאי ליהנות מהחריג האמור.

בהתאם להלכת שלמי, לחברי התא המשפחתי יש אוטונומיה להגדיר את מערך היחסים הכלכלי ביניהם באופן שונה מחזקת התא המשפחתי. על הנישומים להוכיח, כי אכן עשו כן. זאת, באמצעות הסכם ממון והתנהלות המלמדת על הפרדה רכושית בפועל.

הסכם ממון ערב רכישת הדירה המשותפת

במקרה בו נכרת הסכם ממון יום אחד לפני שנרכשת הדירה המשותפת, הרי שעובדה זו מחזקת את החשש אליו התייחס בית המשפט העליון בנוגע להסכמי ממון אשר נחתמים אד-הוק לצורך התחמקות ממס.

לא די בעובדה שמדובר בנכס שהיה בבעלות בן הזוג ערב הנישואים או בנכס שהתקבל בירושה או מתנה ובעובדה שחל חוק יחסי ממון כדי לשלול את חזקת התא המשפחתי.

על אף תחולתו של חוק יחסי ממון, הרי שלצורך שלילת חזקת התא המשפחתי יש לעמוד בתנאים שנקבעו בהלכת שלמי. אציין, כי במקרה אשר נדון בהלכת שלמי מדובר היה בבני זוג אשר חוק יחסי ממון חל עליהם ובנכסים אשר היו בבעלות מי מבני הזוג ערב הנישואים.

אם הסכם הממון נחתם בשלב מאוחר אולם הוא משקף את המציאות שקדמה לו, בעיקר במצב של נישואים מורכבים כאשר לפחות לאחד מבני הזוג ילדים מנישואים קודמים או כשמדובר בידועים בציבור, הרי שיש להתחשב בהסכם הממון לעניין דיני המס. אף בהתאם לפסק הדין האמור נדרשת בחינה האם הסכם הממון משקף את המציאות שקדמה לו.

ככל שאכן מציאות החיים שקדמה להסכם הממון כללה הפרדה רכושית והסכם הממון משקף את המציאות האמורה הרי שניתן לקבל טענה לפיה המועד בו נכרת הסכם הממון פחות מהותי מבחינת דיני המס. כאשר בפועל הייתה הפרדה רכושית הרי שאף אם ההסכם נכרת בשלב מאוחר הרי שיש בכך כדי להתגבר על  החשש, כי ההסכם נכרת במטרה להתחמק ממס.

בפסק הדין בפרשת רוזנבויים נקבע, כי עובדה זו כשלעצמה אין בה כדי לשלול את האפשרות להוכיח הפרדה רכושית וחריגה מחזקת התא המשפחתי.

איך להוכיח הפרדה רכושית בפועל?

חזקת התא המשפחתי נלמדת עקב שיתוף שנובע ממגורים משותפים, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף ודמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף.

אין מדובר בשורה של תנאים מצטברים אלא ברשימה לא סגורה של מבחני עזר. השאלה האם התקיימה הפרדה רכושית לא תוכרע על ידי מבחן עזר כזה או אחר אלא על פי מכלול הנתונים וביניהם מבחני העזר.

נקודת המוצא היא, כי דירת מגורים אשר רשומה על שם אחד מבני הזוג, בין אם נרכשה לפני הנישואים ובין אם לאחריהם, תיוחס אף לבן הזוג האחר, אלא אם יוכח, כי קיימת ביניהם הפרדה רכושית אשר נלמדת מקיומו של הסכם ממון והוכח קיומה של הפרדה רכושית בפועל.

למען הסר ספק אומר, כי העובדה שבני זוג התגוררו בדירה שבבעלות אחד מבני הזוג מלפני הנישואים במשך אין בה לבדה כדי להכריע בשאלה האם הופרכה חזקת השיתוף, אם לאו.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן