מכתב התראה בתחום הנדל"ן

מכתב התראה בתחום הנדל"ן הוא מסמך קריטי להתנהלות משפטית בענף, בין אם קיים צורך להגיש תביעה לפינוי מושכר, לדרוש פיצויים מקבלן או בכלל להסדיר חובות ולהימנע מפגיעה קניינית.

מכתב זה מגן על זכויותיהם של בעלי דירות, קונים, מוכרים או שוכרים שנפגעו מצד אחר לעסקת הנדל"ן או שותפים לה ומספק מעין מוצא אחרון לפני נקיטה בהליכים משפטיים.

 

מתי מוצדק לשלוח מכתב התראה בתחום הנדל"ן?

רכישת נדל"ן היא אחד משיאי החיים ומתורגמת לשווי משמעותי, אך גם למשמעויות חיים נוספות כמו חופש, פרטיות, ביטוי עצמי מקסימלי והעדר מגבלות. אנשים חוסכים שקל לשקל במשך שנים עבור דירתם, עובדים קשה כדי לכסות שכירות ולהפוך את ביתם למקום ראוי למגורים, בטוח ומוגן. אז מה קורה כאשר אחד הצדדים מפר התחייבות שמצדיקה שליחה של מכתב התראה בתחום הנדל"ן?

 

שימו לב לסיפור הבא:

אישה כבת 70 שחסכה מרבית חייה, ניגשה ליזם נדל"ן. הוא הציג בפניה דירה חלומית באחת השכונות הנחשבות של תל אביב ושכנע אותה לספק לו צ'קים ללא שם המוטב, משום שבנכס זה יש מספר בעלים.

לצערה, זמן קצר לאחר מכן נקלע בנה של אותה אישה לקשיים כלכליים ולכן דרשה מהיזם לעצור בשלב זה את התשלומים. היזם סירב ואף גלגל את הצ'קים אל השוק האפור, דבר שהפך את אותה אישה תמימה לנרדפת בעצמה על ידי גורמי העולם התחתון.

אין ספק שמדובר במקרה קיצוני, אבל שוק הנדל"ן איננו חף מהונאות בהיקפים משמעותיים או לכל הפחות, ניסיונות לחמוק מתשלומי הדיור הגבוהים בדרך חצופה וגם אכזרית.

ממקרים של העדר גילוי נאות לגבי מצב הנכס, דרך התחזות ומכירות פיקטיביות ועד סירוב לעמוד בתשלומים על פי ההתחייבות – ישנם מצבים רבים בעולם הנדל"ן המקומי שמצריכים נקיטה באמצעים משפטיים, כולם נפתחים בשליחת מכתב התראה.

צריך כמובן לפעול מראש בצורה יסודית ומדוקדקת לפני כל פעולה בנדל"ן, אך אם אכן בוצעה הונאה, רמייה או הפרת התחייבות בעלת משמעות כלכלית, ניתן יהיה לשלוח מכתב התראה מתאים בעזרת עורך דין נדל"ן המתמחה לנושא ולנסות להשיג פתרון לפני נקיטה בצעדים דרסטיים

.

מכתב התראה בתחום הנדל''ן
מכתב התראה בתחום הנדל"ן

מכתבי התראה לפני נקיטה באמצעים משפטיים

שליחת מכתב התראה בתחום הנדל"ן ובכלל היא איננה חובה משפטית, אלא פעולה נהוגה בתחומי המשפט האזרחי והעסקי. ספציפית בתחום המקרקעין, ישנו עניין של "שימוש לרעה בזכות" שעל פיו ככל שחולף הזמן מרגע שבו נפגע מחליט לנקוט באמצעים כדי לממש החזר, פיצוי או תשלום, כך בית המשפט נוטה שלא לקבל את תביעתו או לכל הפחות לתת סעד מינימלי.

ולכן שליחת מכתב התראה מהווה הן ניסיון אחרון לפעול להסדרת ההתחייבויות והן תיעוד לפעולותיו של הנפגע בדרך שניתן להוכיח מאוחר יותר ובמידת הצורך בבית המשפט.

 

יתרונות וחסרונות מכתב התראה בתחום הנדל"ן

מכתב ההתראה מיידע את הצד השני על כוונותיכם, על הסיבות לכוונות אלו ומאפשר להגיב עליהן ולהגיע לפתרונות. שליחת המכתב היא אקט שמעיד על תום לב (עיקרון משפטי מהותי לתוצאות המשפט) ועל הניסיונות לסיים את הסכסוך באופן שמבסס טענות בצורה קורקטית ומסודרת.

יתרון נוסף הוא שהמכתב עשוי גם לעבוד: נוצר לחץ על הנמען, הוא מעוניין למצוא פתרון ולכן ינסה מיוזמתו לקיים משא ומתן והסכמות לעניין החוב, מחוץ לבית המשפט שצפוי לנהל את הסוגיה בזמן ממושך ועם המון משאבים יקרים.

אלא שלמכתב ההתראה יש גם חסרונות שצריך להביא בחשבון, בייחוד אם הוא מנוסח באופן עצמאי ללא עורך דין מנוסה. המכתב עלול לגרום לקצר קשה יותר עם בעל החוב ולעליית מדרגה בסכסוך עמו. במקרה הגרוע יותר, ניסוח מסוים עלול לגרום ל"חשיפת הקלפים" בקרב החייב – כלומר שהוא נחשף לטענות המשפטיות עוד לפני שפעלתם משפטית וכך מקבל די זמן להדוף אותן מבלי להסדיר כלפיכם את החוב.

 

מכתב התראה – תביעה לפינוי מושכר

תביעה לפינוי מושכר היא סוג של הליך משפטי המאפשר לבעלי הדירה לפנות שוכר בעייתי ממנה ולתבוע אותו על הפרת חוזה השכירות. בעל הדירה יוכל לפעול בשני מישורים משפטיים על מנת ליישם זאת, כאשר בהליך מזורז הוא יוכל לפנות מיידית את השוכר ללא תביעתו במעמד ההליך ואילו בהליך הרגיל ניתן יהיה גם לפנות את השוכר וגם לתבוע אותו בגין חובותיו.

לפני שמבצעים כל אחת מהאפשרויות כאמור, יש לשגר לשוכר מכתב התראה. מכתב זה אמור לפרט את הצעדים שיינקטו לגביו אם יבחר להמשיך להתעלם או להסתייג מהפינוי והחוב שצבר. כמובן שברשות התובע יש עוד מספר אמצעים כמו למשל שיק הביטחון שניתן במעמד חתימה על חוזה השכירות ולכן במכתב ההתראה יהיה ניתן להזהיר גם מפני אפשרות מימוש הצ'ק.

אפשרות נוספת היא שהשוכר שולח מכתב התראה לאחר שניסה לממש את צ'ק הביטחון וגילה שהוא בוטל או חזר. במצב זה, הופך מכתב ההתראה למוצא האחרון מבחינתו של בעל הדירה, כשאם גם כאן לא יושג פיתרון מתאים מבחינתו, הוא יפנה בעזרת עורך דינו לערכאות משפטיות.

על מנת לשגר את מכתב ההתראה מומלץ לאסוף מספר מסמכים המהווים תיעוד להפרת התחייבויות מצד השוכר: חוזה חתום, תמונות של הנכס, התכתבויות עם השוכר וכל נתון אחר שצפוי לסייע. בשלב זה רצוי להיות גלויים לחלוטין עם עורך הדין ולא להסתיר ממנו פרטים, משום שהדבר עשוי לפגוע בכם אם לאחר מכתב ההתראה יהיה צורך לנהל תביעה.

 

מכתב התראה – תשלום וועד בית

וועד הבית הוא סוגיה נפוצה מאוד במבנים משותפים, בהם חלק מסוים מהרכוש הוא משותף (מעלית, לובי, חדר מדרגות, חדר מחסנים וכיוצ"ב) ולכן נדרש תשלום חודשי לכיסוי עלויות הבסיס, יחד עם צבירה של קופה מתאימה לתיקונים, תקלות והחלפות במידת הצורך. וועד הבית מתמודד כמעט בכל בניין, עם דייר אחד לפחות שלא מקפיד לשלם את חובותיו בזמן ובשלב מסוים צובר חוב משמעותי.

גם הפעם ניתן יהיה לשגר לו מכתב התראה מסודר, שמבהיר מעצם שליחתו כי לא יבוצעו יותר התקשרויות בלתי פורמליות (טלפונים, התכתבויות להסדרת החוב או דפיקה בדלתו) והן יהפכו לקורקטיות ואף מאיימות במידה מסוימת, על מנת להפעיל לחץ להסדרת הנושא.

וועד הבית יכול לפנות לאגודה לתרבות הדיור ולהגיש תביעה למפקח לרישום מקרקעין בנושא וזאת מכוחו של סעיף 58 לחוק המקרקעין, הקובע חובה אבסולוטית על דיירי הבניין להשתתף בהוצאות ההחזקה ברכוש המשותף.

 

מכתב התראה בתחום הנדל"ן לקבלן

ברכישת דירה חדשה תמיד קיים מצב לחשיפת ליקוי בנייה המהווה עילה לתביעה. בתרחישים הללו, הקונים טוענים לליקוי לאור חוות דעת מהנדס מטעמם ולכן עליהם למצוא דיור חלופי שהקבלן נדרש לכסות. כמו כן, קיימת האפשרות לתבוע בגין עוגמת נפש והחזר הוצאות ולקבל מהקבלן פיצויים מתאימים.

לפני שמשגרים תביעה בנושא, יש לשלוח לקבלן מכתב התראה. מכתב זה אמור לספק לו הזדמנות מתאימה לתיקון הליקויים הקיימים או לשאת בעלויות תיקונים אלו לפני שיינקטו נגדו הליכים משפטיים. אם הקבלן מסרב, או שאיננו מתייחס למכתב ההתראה, ניתן יהיה לתבוע בבית המשפט ולצרף חוות דעת ממומחה מתאים לליקויי בנייה.

 

עורך דין לניסוח ושיגור מכתבי התראה

כפי שאתם מבינים, סיוע משפטי בניסוח ושליחת המכתב ומוכנות עורך הדין לתגובת הנמען לכאן או לכאן עשויים לייעל את התוצאות ולמנוע הסלמה או התפתלויות שונות שימנעו מכם להשיג את מטרותיכם. לייעוץ בנושא שליחת מכתבי ההתראה ושיגור מכתבי תגובה למכתבי התראה שקיבלתם, מומלץ לפנות לעורך דין יוני לוי ולקבל מידע, הכוונה וייעוץ מעשי להמשך פעולותיכם.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אז מה היה לנו עד עכשיו?

משרדנו בתקשורת