אחד מעיסוקיו המרכזיים של עורך דין מקרקעין בשרון הוא ליווי עסקאות מכר של דירות. עסקת מכר דירה מלווה לרוב בהעברת סכומי כסף נכבדים ועשויה להיות כרוכה בסיכונים משפטיים לא מבוטלים. ההתנהלות המשפטית כוללת, הן היבטים חוזיים והן התנהלות מול גופים בירוקרטים כגון, לשכת המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנות, משרדי מיסוי מקרקעין וגופים נוספים. על כל אלו ועוד במאמר שלפניכם.
סיכונים משפטיים
סיכונים רבים הכרוכים בעסקאות מקרקעין נובעים מחוסר ידע לגבי החשיבות של הבדיקות המקדמיות אותן יש לבצע טרם ההתקדמות בעסקה. עורך דין מקרקעין בשרון המלווה את קונה הדירה צריך לבצע בדיקה מקדמית לגבי זהותו של המוכר. טרם תחילת המשא ומתן, וודאי לפני ניסוח וחתימה על החוזה, יש לוודא כי המוכר הוא אכן הבעלים של הדירה אותה עומדים לקנות.
מי הבעלים החוקי
בדיקת נסח הטאבו בלשכת רישום המקרקעין ולחילופין בדיקת אישור הזכויות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, חיונית על מנת למנוע את האפשרות של הטעייה מכוונת. לעיתים, גם כשאין מדובר בניסיון להטעיה ומכירה של נכס שאין עליו זכויות, ישנם מקרים בהם בעלי הנכס כדין אינם מופיעים ברשומות והבדיקה תאפשר להם להסדיר את הרישום ולקדם את העסקה.
.
מצבו המשפחתי של המוכר
בדיקה נוספת שעל עורך דין מקרקעין בשרון לבצע בהקשר זה, נוגעת במצבו המשפחתי של המוכר. לשאלה אם המוכר רווק, נשוי, גרוש או אלמן משמעות מכיוון שהדבר עשוי להשפיע על מצב הזכויות שלו בנכס. כאשר בעל הדירה הוא נשוי או גרוש ישנה אפשרות שלבן או בת הזוג יש זכות בנכס מכוח הלכת שיתוף ויהיה צורך לקבל את הסכמת בן/ת הזוג לביצוע העסקה.
פרטי הנכס
בדיקה ראשונית נוספת אותה עורך דין מקרקעין בשרון נדרש לבצע בעת ליווי קונה של דירה נוגעת למצבו של הנכס עצמו והזכויות בו. הדבר בעל חשיבות מכרעת בכל הנוגע לערך של הנכס ולנכונות של הקונה להשקיע בדירה את הסכום אותו המוכר דורש לשם כך, עורך דין מקרקעין בשרון יעיין בנסח הטאבו או באישור הזכויות וילמד על הזכויות של המוכר בנכס.
עליו להבין איזה סוג זכות יש לו עליה ואם זו בבעלות או בחכירה. בנוסף הוא צריך לבדוק מהן הצמידויות הרשומות על הדירה לרבות, מקום חנייה, מחסן זכויות בניה נוספות בגג וכדומה.
כמו כן, באמצעות עיון במרשם כאמור, ניתן לקבל אינדיקציה על כל זכות של צד שלישי הרשומה על הנכס כגון: משכנתה, זיקת הנאה, עיקול וכל התחייבות אחרת שיש על הנכס.
סיכום עורך דין מקרקעין בשרון
לסיכום הנושא, במאמר זה עסקנו בעבודתו של עורך דין מקרקעין בשרון בכל הנוגע לליווי עסקת מכר לדירה. כפי שציינו, ישנה חשיבות גדולה לביצוע הבדיקות השונות על מנת להגן על הקונה מפני מעשי עוקץ ועל מנת להבין את הערך של הנכס בהתאם למצב הזכויות בו. עורך הדין נדרש גם לשים לב לכל הנושא של שעבודים והערות אזהרה על מנת שניתן יהיה להשלים את העסקה.
שאלות ותשובות:
מה החשיבות של תכנון לוח התשלומים על ידי עורך דין מקרקעין בשרון בעסקת מכר?
על העורך דין להתאים לוח תשלומים בהתאם להתקדמות העסקה באופן שהלקוח ישלם במספר תשלומים בהתאם להתקדמות העסקה ותוך הגנה על הקונה. פריסה לא נכונה של התשלומים עשויה להביא את הקונה למצב בו הוא יפר את ההסכם על כל המשמעויות הנלוות לכך?
מה המשמעות של חריגות בנייה בתהליך הקנייה?
כאשר המוכר ביצע חריגות בנייה ולא הכשיר את החריגה טרם השלמת העסקה, למעשה הקונה קונה גם את העבירה. כאשר המועצה המקומית מודעת לחריגת הבנייה בנכס הדבר אף יכול למנוע את העברת הזכויות בנכס לקונה. חשוב לבדוק את ההימצאות של חריגות בנייה ואת מעמדן המשפטי טרם ההתקדמות במשא ומתן לסגירת העסקה.
מה המעורבות של עורך דין מקרקעין בשרון בנושא המשכנתא?
הליך קבלת משכנתה הוא סבוך וארוך וישנו סיכון שהבנק לא יאשר את הסכום הדרוש לעסקה. לכן טרם המשא ומתן חשוב לקבל הסכמה עקרונית ראשונית. בתהליך מכירה המערב משכנתא יש חשיבות גדולה למעורבותו של עורך דין מקרקעין בשרון בניסוח ההסכם ובהתניית העברת התשלומים, תוך ביצוע של הערות האזהרה הנדרשות לאורך ההליך.
מהי עסקת קומבינציה במקרקעין?
עסקאות קומבינציה במקרקעין הן למעשה עסקאות חליפין. הדבר נעשה כאשר ישנו בעל קרקע בעל זכויות בנייה אשר רוצה לממש את זכויותיו ללא השקעה מכיסו. העסקה מתבצעת בין בעל הזכויות לבין היזם הבונה על הקרקע. במסגרת עסקת קומבינציה, היזם מקבל חלק מהזכויות במקרקעין ובתמורה מתחייב לבנות בה על חשבונו ובעל הזכויות מקבל את התמורה בנכסים.
