זכות עיכבון דירה בעניין תשלומי וועד בית וחובת הקבלן

תוכן עניינים

חובתו של בעל דירה לשאת בתשלום הוצאות תחזוקת הרכוש המשותף של הבית קבועה בסעיף 58 (א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") המורה כדלקמן: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

משטרם נרשם הבית בפנקס הבתים המשותפים, הרי שחלות עליו הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), שכותרתו "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים".

סעיף 58 הנ"ל נמנה על הסעיפים שהוחלו באמצעות סעיף 77ב לחוק המקרקעין, על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים, והוא הבסיס לתובענה שבפני.

הגדרת סעיף 77א לחוק המקרקעין  ל- "בעל דירה"

"מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לעניין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך".

לרוב, זכות העיכבון של קבלן מתממשת בשעה שרוכשי הדירה לא שילמו את מלוא התמורה בעבור שירותי בניית הדירה, ועל רקע דברים אלה מימש הקבלן את זכות העיכבון בדירה עד לתשלום מלוא התמורה.

זכות העיכבון הרלוונטית לענייננו נקבעה בסעיף 5 לחוק חוזה קבלנות, תשל"ד – 1974. זכות העיכבון ("האזרחית", להבדיל מזכות עיכבון הנתונה על פי חוק לרשויות מסוימות), איננה "בטוחה" במובן הרגיל של המילה, משום שבעל זכות העיכבון אינו רשאי לממש את הנכס שהוא מחזיק בו מכוחה של הזכות על מנת להיפרע ולגבות את הכספים המגיעים לו. זוהי זכות בעלת אופי "שלילי", דהיינו הזכות היא רק לעכב את הנכס תחת ידו של בעל זכות העיכבון עד אשר ייפרע החיוב שמכוחו קמה זכות העיכבון.

זכות עיכבון פירושה הימנעות ממסירת חזקה למי שהיה זכאי לקבלה אילו שילם את המגיע ממנו לבעל זכות העיכבון.

ראה גם ע"א 79/89, סולל בונה בע"מ נ' אחים גולדגשטיין

(פורסם במאגרים משפטיים [פורסם בנבו]):

"סעד העיכבון הוא מסוג "העזרה העצמית". יש בו מתן לגיטימציה לעשיית פעולות הנראות בעליל צודקות וטבעיות עד שהמשפט מוכן להכיר בהן. כאשר פלוני נותן שירות או מוכר נכס, ומקבל השירות או הקונה אינו משלם את התמורה, רק טבעי הוא, שפלוני יסרב למסור את הנכס המצוי בשליטתו".

הנה כי כן, העובדה שהקבלן מימש את זכות העיכבון בדירה אינה מקנה לו זכויות קנייניות כלשהן בדירה, וברי כי לא היה במימוש זכות העיכבון כדי להפקיע את זכויות הבעלות בדירה מהרוכשים.

אם כן, העובדה כי הרוכשים לא החזיקו בפועל בדירה במועדים הרלבנטיים לתביעה אין בה כדי לפטור אותם מתשלום דמי וועד הבית.

השאלה אם בעל דירה עושה שימוש ביחידה שבבעלותו או אם יכול לעשות בה שימוש אינה רלבנטית לעניין תחולתו של סעיף 58 לחוק המקרקעין, שכן גם מידת ההנאה שיכול בעל דירה להפיק מיחידתו איננה מהווה מדד לחיוב בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף, ואף בעל דירה שדירתו עומדת ריקה או ניזוקה ואינה ראויה למגורים מחויב בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף בדומה ליתר בעלי הדירות בבית.

סעיף 58 לחוק המקרקעין מטיל את החובה לשלם את הוצאות תחזוקת הרכוש המשותף על בעלים של יחידה מבלי להתחשב בשימוש שנעשה או שלא נעשה בה ומבלי להתחשב בעובדה אם הוא מחזיק בה אם לאו.

ראה לעניין זה 2876/00, נציגות הבית המשותף (בעלי עסקים) נ' רבוי (פורסם במאגרים משפטיים [פורסם בנבו]):

"הפסיקה קבעה זה לא מכבר כי שיעור ההשתתפות בהוצאות האחזקה וניהול של הרכוש המשותף אינו נגזר באופן ישיר מכמות ההנאה אותה מפיק בעל דירה מדירתו. (ראה לעניין זה ע"א 204/79, וייזר נ' נציגות הבית המשותף, פ"מ מד(1) 498, ע"ש (ירושלים) 49/96, לוי השקעות ובניין נ' היועץ המשפטי לממשלה, [פורסם בנבו], ע"א 385/87, דליה אזוב נ' נציגות הבית המשותף [פורסם בנבו] וע"א 238/83, נציגות הבית המשותף נ' מרכוס ואח', פ"ד מא (2), 561)….

כך שגם אם כטענת המשיב אין הוא יכול לעשות בשלב זה שימוש במרתף כחניון כתוצאה מהתנגדות בעלי היחידות בבית אין הדבר פוטר אותו מהשתתפות בהוצאות האחזקה, מכל מקום פטור מהוצאות ההשתתפות באופן מלא או חלקי במישור של חוק המקרקעין, בפרק הדן בבתים משותפים לא יעמוד לו".

האם בעל דירה שלטענתו אינו נדרש לשלם את דמי ועד בית, זכאי לעשות דין לעצמו ולהפסיק לשלם את התשלומים כסדרם ובעתם?

בפסק הדין המנחה בעניין זה, ע"א (ת"א) 204/79, וייזר  נגד נציגות הבית המשותף מרחוב חן 14 פתח – תקווה, [פורסם בנבו] פסקים תשמ"ד (א) 503 נקבע כי:

"אין בעל דירה פורש מציבור בעלי הדירות, ואין הנציגות חדלה ממתן שירותים, ואין זיקה בין החובות במובן זה שאי קיומה של האחת על ידי צד אחד, נותנת זכות לצד האחר לעמוד מלקיים חובתו הוא אלא שלשתי החובות קיו עצמאי ושתיהן בנות אכיפה".

דהיינו, החובה לספק את שירותי הניהול מחד, והחובה החלה על בעלי הדירות לתשלום מאידך, הינן חובות עצמאיות ואין בקיום (או באי קיום) האחת תנאי לקיום האחרת.

תרופתו של מי שטוען כי דרישת תשלום היא מופרזת או כי לא נערכה ביקורת חשבונות כראוי, או כי נפל פגם אחר, היא בפניה לאסיפה הכללית, או בהעדר הסדר מניח את הדעת אל המפקח הפועל לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן