מיסוי נדל"ן

מיסוי נדל"ן מוטל על כל עסקה ועל כל צד שלוקח בה חלק. מיסוי זה מורכב ממספר סוגי תשלומים כמו מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ובמקרים מסוימים גם מע"מ. במאמר זה נסקור את כל היבטי המיסוי הנדרשים בעסקת הנדל"ן וכיצד ניתן להיערך כראוי לביצוע התשלום. 

 

היכרות מעמיקה עם מיסוי נדל"ן לסוגיו

רכישה ומכירה של נדל"ן היא עסק יקר, את זה אתם כבר יודעים. מה שפחות מובא בחשבון, לפחות כאשר אחד הצדדים בעסקה הוא גורם פרטי שמתמודד לראשונה עם עסקאות מהסוג הזה, הוא עניין תשלומי מיסוי נדל"ן. 

היכרות עם סוגיית המיסוי באופן כללי נחשבת לקריטית ביותר, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר במיסוי בעסקאות גדולות ומורכבות כמו עסקת נדלן ומקרקעין. זוהי גם אחת הסיבות שבעטיין חשוב לפנות לעורך דין נדל"ן שילווה את העסקה וייעץ ללקוחותיו כיצד לפעול במסגרתה – עורך הדין מחזיק בידע רלוונטי ביותר לגבי חבויות המס, הזכויות האפשריות שמגיעות לכם וגם היכולת להפחית בתשלומים בקיומם של תנאים מתאימים.

לפניכם פירוט מלא בנוגע לכל אחת מחבויות המס בענף הנדל"ן:

 

מס רכישה

מס רכישה הוא כנראה הנפוץ ביותר בתשלומי מיסוי נדל"ן, משום שאותו יש לשלם במעמד קניית הנכס. מס זה נקבע באופן מדורג, כך שרכישה בסכום גבוה יותר תביא לתשלום מיסוי במדרגות העליונות יותר. 

החדשות הטובות הן שהמדרגה הנמוכה ביותר של מס הרכישה כוללת פטור תשלום, כך שישנם מקרים שבהם נרכשת דירה אך היא פטורה מתשלום מס רכישה או חייבת בסכום מס מצומצם מאוד. אם מדובר ברכישת דירה שנייה ומעלה כאשר כבר קיימת דירה בבעלות הקונים, סביר שמדרגת המס שלהם תהיה גבוהה יותר.

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות מחדש בכל שנה והדבר בא לטובתם של משפרי הדיור: הם יוכלו לקבל 18 חודשים (או 12, אם רכשו דירה חדשה מקבלן) שבהם אפשר למכור את הדירה הקודמת וכך לשלם את מס הרכישה על פי מצב שבו אין ברשותם דירה נוספת.

עוד חשוב לציין שזהו מס ייחודי בדרך החישוב שלו, שכן הוא מחושב כאחוזים ממחיר הנכס. וכך גם מדרגות המס וגם תחשיב האחוזים יוגדרו בהתאם לסוג עסקת הנדל"ן עצמה: דירת מגורים, דירה נוספת למגורים, נכס מסחרי או קרקע. זוהי הדרך של המדינה לתגמל את רוכשי הדירה הראשונה על ידי תשלום מופחת, במקביל למיסוי גבוה יותר על המשקיעים בכדי להגביל אותם.

כמו כן, פטור ממס רכישה מעבר למי שרוכש דירת מגורים ראשונה מגיע גם לנכים, נפגעי פעולות איבה, ניצולי שואה ועוד. 

 

מס שבח

אפשר לראות במס השבח כביטוי הנדל"ני של "מס רווח הון". זהו מס שמוטל על השבחת הנכס, כלומר עליית הערך שלו, שהתרחשה מרגע הרכישה שלו בעבר ועד למועד המכירה הנוכחי שלו. נוכל להסביר זאת על ידי הדוגמה הבאה:

זוג רוכש בשעה טובה את דירתו הראשונה ומתגורר בה עשר שנים. בשלב מסוים הדירה עוברת שיפוץ או מתחדשת בחצי חדר נוסף, בניין המגורים בה היא נמצאת עבר שדרוג משמעותי בלובי וגם השכונה התחדשה וטופחה. כעת ברור שכל אלו השביחו את ערכו של הנכס, כך שהוא שווה כיום יותר מהמחיר ששילמו עליו בני הזוג.

במצב שבו הם יחליטו למכור את דירתם, הם יחויבו בסכום מסוים שחושב מתוך ההפרש בין המחיר שבו קנו את הנכס לבין מחיר הקנייה שלו מצד הקונה הבא. זהו מס השבח.

מיסוי נדל"ן משולם כאמור במעמד העסקה כך שמס השבח מביא בחשבון את כל העלויות וההוצאות שנבעו מאחזקת הנכס עד כה, כולל את הפחת של הנכס.

החל משנת 2014 – מס זה עומד על שיעור של 25% מתוך אותו הפרש, כלומר השבח של הנכס, אך החישוב שלו מבוצע ליניארית בהתאם לתקופת האחזקה ועבור הרווח היחסי. ולכן יש לחשב את השבח שהתווסף לדירה בכל שנה מאז רכישתה ומטילים את המס עבור השנים שאחרי 2014 לפני הפחתות וקיזוזים נוספים. 

כל הוצאה שהוצאה לגבי הנכס מפחיתה בפועל מחבות התשלום ולכן צריך לשמור את כל החשבוניות והקבלות של הוצאות ההשקעה בנכס מיום קנייתו. כאשר דורשים הפחתה ממס שבח יש להציג את המסמכים הללו.  בנוסף, קיימים פטורים במס שבח בתנאים רבים ולכן מומלץ לבדוק את הזכאות לפטור מול עורך דין נדל"ן. 

 עניין נוסף בתחום מס שבח מתייחס למכירת קרקע או מגרש. מס השבח כאן חל על תקופת האחזקה עד ליום המכירה כרגיל, אך ייעוד הקרקע משפיע על חיוב המס בפועל ויש להצהיר בפני רשות המיסים על שווי הקרקע. 

אם המפקח ברשות יגלה שמדובר בשווי בפער גדול מעסקאות בקרקעות סמוכות, בסמכותו לדחות את שווי הנכס שהמוכר קבע ולהחליט על שווי גדול יותר בחוזה המכר. הדבר כמובן ישפיע על שני הצדדים בעסקה. 

ישנם פרמטרים נוספים שישפיעו על מס השבח בקרקעות כמו למשל תאריך רכישת הקרקע, האם ניתנה בירושה ומתי נפטר המוריש, האם יש ניכויים מוכרים במס שהתקבלו לטובת השבחה ועוד.

 

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מיסוי נדל"ן שמוטל מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, על בעלי נכסים או מי שביצע חכירה לדורות. וועדת התכנון המקומית היא זו שלמעשה אישרה את תוכנית הבנייה ולכן גרמה בפועל לעליית שווי המקרקעין. ולכן היטל ההשבחה מותנה בעליית ערך שנקבעה על ידי שמאי מקרקעין וככל שאושר אחד מהבאים: אישור הקלה, אישור שימוש חורג או אישור תוכנית בניין עיר.

 

מס הכנסה על השכרת נדל"ן

מיסוי נדל"ן מוטל גם על שכר דירה שמתקבל מהשכרתה. כאן יש שלושה מסלולי תשלום שהמשכיר יכול לבחור מביניהם את דרך התשלום השוטפת שלו: פטור מתשלום עד לתקרה שנקבע בחוק אך ללא ניכוי הוצאות שנובעות מהשכרתו ותחזוקתו של הנכס, מסלול תשלום קבוע של 10% מסך ההכנסות ומסלול תשלום מס על פי מדרגות מס שבו ניתן להכיר בכל הוצאה שנוגעת לנכס כולל ריבית משכנתא. 

 

מס ערך מוסף

תשלום מע"מ חל כאשר העסקה מבוצעת מול חברה, למשל כאשר חברה יזמית קונה מגרש מחברה אחרת ואז חלה תוספת מע"מ על אותה עסקה. בעסקאות קומבינציה שבהן אחד הצדדים הוא אדם פרטי, הוא פטור מתשלום מע"מ אך החלק של החברה עצמה ימוסה כחוק. 

 

מיסוי נדל'ן על נכסים מניבים

נכס מניב הוא זה שמשמש למסחר, עסקים או תעשייה ונמצא בבעלותו של אדם שמקבל ממנו הכנסה, כך שהוא מחויב בהתאם למדרגות מס ממיסוי מקרקעין. אם מדובר באדם פרטי שברשותו נכסים מניבים (למשל דירת מגורים שהושכרה לעסק), הוא ישלם מיסוי נדל"ן של כ-6% ללא מדרגות מס או פטור. 

השכרת נכסים מניבים לתקופה של יותר מ-25 שנים מחייבת בתשלום מס רכישה. בנוסף, אדם שמבצע קנייה ומכירה ענפה של דירות עשוי להיחשב ברשות המיסים כפעיל מסחרית ויידרש במיסוי בהתאם. 

 

היערכות להטלת מיסוי נדל"ן מול עורך הדין

מיסוי נדל"ן מכיל מורכבות רבה ולכן מחייב בהתייעצות מקצועית עם עורך דין נדל"ן מנוסה שמבין לעומק את החוק. עורך הדין יוכל להביא בחשבון פרמטרים שונים שעשויים להפחית בחבויות התשלום ולזהות את כדאיות הכלכלית בעסקה ובכך ליצור את החיסכון האופטימלי ביותר ללקוחותיו. 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אז מה היה לנו עד עכשיו?
דילוג לתוכן