ביטול חוזה מכירת דירה

ביטול חוזה מכירה דירה עשוי להתקיים במקרים שונים: הפרה יסודית של אחד הצדדים, תנאי מתלה או מפסיק שנקבע בחוזה שהביא לביטולו, פגמים שנוצרו בעת החתימה על החוזה וכיוצא בזה.

חשוב מאוד לנסח את חוזה מכירת הדירה כך שבמקרה של הפרה יסודית ו/או כל הפרה אחרת לרבות אלו המנויים לעיל, ניתן יהיה לבטלו בקלות, ביעילות תוך מתן ודאות יחסית לצד המבטל לכך שהוא פעל כשורה אם עניין הביטול יגיע לכדי הליכים משפטיים.

 

הסיבות לביטול חוזה מכירת דירה

במרבית המקרים ניתן לבטל חוזה למכירת דירה באחת מהסיבות הבאות:

  1. אחד מהצדדים הפר 'הפרה יסודית' את החוזה.
  2. החוזה נחתם בניגוד לחוק ולכן הוא בטל (פגמים בכריתתו).
  3. התקיים תנאי מפסיק או שלא התקיים תנאי מתלה והדבר הוביל לביטול החוזה.

 

הפרה יסודית של החוזה

חוק החוזים קובע מבחן לבחינה האם הפרה עולה לכדי הפרה יסודית. לפיו, אם האדם הסביר לא היה מתקשר בחוזה לו היה רואה את ההפרה ותוצאותיה מראש אזי מדובר בהפרה יסודית. כמו כן, הפרה יסודית תחשב כ'הפרה יסודית' אם כך קבעו הצדדים במסגרת החוזה. יודגש, תנאי גורף לפיו כל הפרה תהווה הפרה יסודית נוגד את הוראות החוק ולכן בטל.

עורך דין מכירת דירה מנוסה ומיומן יודע מתי לקבוע האם מדובר ב'הפרה יסודית' שכן הפרה של התחייבות עשויה להכשיל את קיום העסקה או שמא מדובר בהפרה רגילה ואין צורך בהתייחסות מיוחדת.

ככל שמדובר בהפרה שאינה יסודית אזי על הצד הנפגע לאפשר לצד הפוגע לתקן את ההפרה תוך זמן סביר.

 

כל הפרה מקנה את הזכות לביטול החוזה?

חשוב להדגיש כי חוק החוזים תרופות עושה הפרדה והבחנה בין החלקים שנפגעו בעקבות ההפרה שאינה יסודית וקובע כי רק החלק שהופר כתוצאה מההפרה שאינה יסודית יבוטל ושאר החלקים יקוימו בשינויים המחייבים.

יחד עם זאת, ככל שמדובר בהפרה יסודית, ניתן לבטל את כל החוזה גם אם ההפרה נוגעת רק לחלק ממנו.

 

הפרה שהופכת להפרה יסודית

כאמור, הפרה שלא תוקנה בתוך זמן סביר מקנה לנפגע את הזכות לבטל את החוזה, משמע ההפרה הופכת להיות הפרה יסודית שמקנה ביטול חוזה באופן מיידי.

כמו כן, בהתאם להוראות חוק החוזים, הצטברות של הפרות שאינן יסודיות עשויה להביא לידי כך שאלו יחשבו כהפרה יסודית, על כך המשתמע מכך.

 

פגמים בכריתת החוזה

פגמים בעת כריתת (עריכת) החוזה עשויים לזכות את הנפגע בביטול החוזה. אלו הם מקצתם:

 

הטעייה או טעות

חוק החוזים קובע כי התקשרות בחוזה בשל הטעייה שהטעה אותו הצד השני תזכה את הנפגע בביטול החוזה. הטעייה משמעותה הצגת מידע שגוי ו/או הסתרת מידע חיוני. כמו כן, חוק החוזים קובע כי ניתן להביא לביטול חוזה אם הצד הנפגע התקשר בחוזה בשל טעות ובלבד כי לא ניתן לתקן את הטעות ולקיים את החוזה. כמו כן, לא ניתן להביא לביטול החוזה בשל טעות שטעה אחד הצדדים בהערכת כדאיות הכלכלית.

 

חתימה על חוזה שלא מרצון חופשי

ישנם מקרים בהם אדם חותם על חוזה לא מתוך רצונו החופשי אלא על ידי כך שאדם אחר הכריח אותו לעשות כן. חוק החוזים קובע כי במקרה של עושק או כפייה, ניתן להביא את החוזה לידי ביטול. יודגש, כדי להישען על טענת ה'עושק' יש להוכיח כי החוזה עליו חתם הנפגע תנאיו גרועים מאלו המקובלים וכי החוזה נחתם תוך ניצול מצבו השכלי או פיסי של הנפגע, לרבות חוסר ניסיון.

 

תנאי מתלה או תנאי מפסיק

תנאי מתלה

משמעותו תנאי שבהתקיימותו יש להפעיל את החוזה החתום. באם לא מתקיים התנאי, ניתן לקבוע כי ההסכם בטל. לרוב יהיה קצוב בזמן.

 

תנאי מפסיק

משמעותו החוזה קיים, לרבות כל ההתחייבויות הנובעות ממנו, וזה מתבטל בהתקיימותו של תנאי שמפסיק את קיומו של החוזה. גם כעת התקיימות תהיה קצובה בזמן.

אי לכך ובהתאם זאת, קביעתו של תנאי מתלה או תנאי מפסיק עשויים להביא לידי ביטול החוזה.

לסיכום החלק הזה, חשוב לומר כי מדובר ברשימה שאינה ממצה וניתן להביא לביטול חוזה מכירת דירה גם בגין עילות נוספות מאלו המנויים לעיל.

 

השלכות של ביטול חוזה למכירת דירה

חשוב להכיר את עיקרון 'ביטול והשבה' לפיו בעת ביטול החוזה כל צד ישיב לצד השני את מה שקיבל עד כה במסגרת החוזה אלא אם הדבר לא אפשרי או לא סביר.

כמו כן, במסגרת ביטול החוזה ניתן לתבוע את הצד המפר לתשלום פיצויים בעבור הנזקים שנגרמו כתוצאה מביטול החוזה ובלבד כי ניתן היה לצפות את הנזקים שבגינו תובעים עוד בראשית הדרך.

במקרה של איחור בתשלום, ניתן לתבוע הפרשי ריבית שכן אלו מהווים את הנזק בגין האיחור בתשלום.

בנוסף על כך, בכל עת בית המשפט רשאי לקבוע פיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה בעקבות ההפרה.

 

חובת הקטנת הנזק על ידי הנפגע

לסיום אבקש לציין שתי הערות שיש לזכור במקרה של הפרת חוזה וביטולו.

ראשית, על הנתבע חלה החובה לנקוט באמצעים סבירים להקטנת הנזק שנגרם. לא ניתן לשבת בחיבוק ידיים ולראות את הנזק נגרם. ניתן יהיה להביא לקיזוז הפיצוי בגין נזקים שניתן היה למנוע אותם באמצעים סבירים. חשוב להדגיש כי עלויות שהוצאו לשם הקטנת הנזק, ניתן לקבל גם עבורם פיצוי.

שנית, בית המשפט מעדיף, ככלל, אכיפה של הסכם ולא ביטול שלו מתוך עיקרון 'חוזים יש לקיים' ותמיד יחפשו את הדרך לתקן או לבטל את החלק שנפגע ולקיים את החלקים בחוזה שלא נפגעו.

יחד עם זאת, במקרים בהם אכיפת החוזה אינה אפשרית או מדובר בחוזה למתן שירות אישי או אכיפת החוזה תביא למידת פיקוח לא סבירה מצד ביהמ"ש או שמא מדובר באכיפה שלא צודקת בנסיבות העניין, בכל אלו ביהמ"ש יעדיף את ביטול החוזה ולא ניתן יהיה לתבוע את אכיפתו.

לפרטים נוספים וייעוץ ראשוני ללא התחייבות, צרו קשר עם עורך דין יוני לוי.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אז מה היה לנו עד עכשיו?
דילוג לתוכן