עורך דין רכישת דירה במרכז

תוכן עניינים

יש הטועים לחשוב שבעוד שבמקרה של רכישת דירה יד 2 יש צורך להצטייד בליווי משפטי אישי, במקרה של רכישת דירה מקבלן ניתן להסתפק בליווי המשפטי שמספק הקבלן. זוהי כמובן תפיסה מוטעית. רוצים לדעת מדוע, וכיצד עורך דין רכישת דירה במרכז קשור לעניין? בשביל זה אנחנו כאן. 

 

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)

אחת הסיבות המרכזיות לכך שגם רוכש הדירה בפרויקט קבלני זקוק לליווי משפטי פרטני הוא הסיכון הטמון בפרויקטים הללו. 

הסיכון נעוץ בעיקר בכך שתמורה משמעותית בעבור הדירה משולמת עוד לפני שהסחורה, כלומר הדירה, מסופקת לרוכש. כך נוצר חשש שהקבלן לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו, יפשוט את הרגל, וכספם של הקונים ירד גם הוא לטמיון.

החשש הזה הניע גם את המחוקק לפעול, וזאת במסגרת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: חוק המכר). במסגרת החוק נקבע כי הקבלן אינו יכול לגבות מהקונה מעל ל-7% משוויה של הדירה ללא העמדת בטוחה מתאימה לכסף, וזאת על פי אחת הבטוחות שנכללו בחוק.

 

בטוחות לרוכש דירה מקבלן

כאמור לעיל, סעיף 2 לחוק המכר מעמיד בפני הקבלן 5 אפשרויות של בטוחות לטובתם של הרוכשים, ואלו הן:

 

אפשרות ראשונה: ערבות בנקאית

האפשרות הראשונה של בטוחות שמעמיד החוק לרשותו של הקבלן היא גם האפשרות הנפוצה ביותר – העמדת בטוחה שאמצעות ערבות בנקאית.

בטוחה זו מעמידה את הבנק המלווה של הפרויקט כערב לחובותיו של הקבלן, כך שאם הקבלן יפשוט את הרגל לאחר שקיבל חלק נכבד מהתשלום הבנק יחזיר את הכספים ששולמו לרוכשים.

בטוחה זו היא הנפוצה ביותר מכיוון שהיא לא כוללת זכות קניינית, כפי שבטוחות אחרות דורשות, והיא נוחה לקבלן מכיוון שלרוב ממילא הבנק מממן בצורה כזו או אחרת את הפרויקט. כך הקבלן נדרש לעבוד מול פחות גופים בעת ובעונה אחת.

 

אפשרות שנייה: ביטוח

האפשרות השנייה שעומדת בפני הקבלן היא לרכוש פוליסת ביטוח לטובת חובותיו לרוכשים, כך שאם לא יוכל לעמוד בחובות אלו חברת הביטוח תעשה זאת בעבורו.

מדובר למעשה באפשרות דומה למדי לזו של ערבות בנקאית, רק שפה הגוף האחראי הוא לא בנק אלא חברת ביטוח. זאת גם הסיבה שהבחירה בבטוחה הזאת נפוצה פחות, שכן, כאמור, היא דורשת עבודה עם גוף חיצוני נוסף.

 

אפשרות שלישית: שיעבוד הקרקע

האפשרות השלישית היא אפשרות שיעבוד הקרקע, או חלק יחסי ממנה בהתאם לדירה הנרכשת, לטובתו של הרוכש, במשכנתא מדרגה ראשונה.

כלומר, במצב כזה הקבלן מעמיד כערבה לכספים שהוא מקבל מהרוכש את הקרקע עצמה, ובמקרה שבו הוא לא יכול לעמוד בהתחייבויותיו, הרוכשים יקבלו את הקרקע ששועבדה לזכותם, וזאת ללא קשר לכמות ולזהות חובותיו ונושיו האחרים של הקבלן.

הבחירה באפשרות זו אינה נפוצה במיוחד, על אף שהיא טובה לרוכשים, מכיוון שכמעט כל פרויקט רציני נעזר במימון בנקאי בצורה של שיעבוד, והבנקים אינם מוכנים לתת הלוואות כאלו אם הן לא מוגדרות כמשכנתא בדרגה ראשונה, וכך הבנקים הממנים את הפרויקט למעשה חוסמים את האפשרות הזאת עבור הרוכשים. 

 

אפשרות רביעית: רישום הערת אזהרה לטובתו של הרוכש

האפשרות הרביעית היא להעמיד בטוחה באמצעות רשימת הערת אזהרה על הקרקע, או חלק יחסי ממנה, לטובת הרוכש. אפשרות זו קשה למימוש מכיוון שפעמים רבות הקבלן הוא כלל לא בעליה של הקרקע, וממילא אין באפשרותו לרשום הערת אזהרה עליה.

 

אפשרות חמישית: העברת הבעלות בקרקע לרוכש

האפשרות החמישית שעומדת לרשותו של הקבלן היא העברת הבעלות עצמה בקרקע, או בחלק יחסי ממנה, לרוכש. אפשרות זאת קיימת רק כאשר הקרקע נקייה מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד ג' בקרקע. 

אפשרות זאת גם היא טובה לרוכש, מכיוון שהיא מעניקה לו זכות קניינית ממשית, שהיא הזכות החזקה ביותר, אך גם היא פחות ריאלית לרוב מכיוון שהקרקעות שבבנייה פעמים רבות משועבדות לבנק המממן או שלבעלי הקרקע, שאינם הקבלן, יש זכויות בקרקע שהם אינם מעוניינים לוותר עליהן בשלב זה. 

 

סיכום: עורך דין רכישת דירה במרכז

עניין הבטוחות ברכישת דירה מקבלן הוא אחד העניינים החשובים ביותר לכל רוכש. למעשה, הבטוחות הן שמאפשרות ראש נקי ושקט יחסית למשך תקופת הבנייה כולה, כך שהרוכש יכול לסמוך על כך שהכסף שחסך במשך שנים ארוכות לא ירד לטמיון.

חשיבותן של הבטוחות הללו מצריכה, באופן טבעי, את הידע והמיומנות לבחור נכון, בהתאם למקום ולנסיבות. צריך לזכור שבעוד האינטרס של הקבלן הוא לבחור בבטוחה הזולה ביותר עבורו, האינטרס של הרוכש הוא לבחור בבטוחה הבטוחה ביותר עבורו, לעיתים ללא קשר למחירה.

כאשר הרוכש מסתמך אך ורק על הייצוג המשפטי ששכר הקבלן הוא משעבד את עצמו לאינטרסים של הקבלן, דבר שאינו מומלץ כלל וכלל.

אם כן, ליווי מקצועי של עורך דין רכישת דירה, כזה המורגל בליווי עסקאות שכאלה מצידו של הקונה, הוא אינו מותרות, אלא השתדלות פשוטה למען צמצום הסיכונים הכרוכים בקנייה משמעותית שכזו, מעין בטוחה שמעמיד הרוכש לעצמו. 

מחפשים עורך דין רכישת דירה במרכז? פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין מקרקעין ונדל"ן מומחה.

משרדינו נמצאים במגדל מידטאון, קומה 39, דרך מנחם בגין, תל אביב.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן