4 דגשים לרכישת דירה מקבלן ללא היתר בנייה

החלטתי להקדיש מאמר נפרד לסוגיית רכישת דירה מקבלן ללא היתר בנייה, שכן מדובר בסוגיה מורכבת. שוק הנדל"ן למגורים בעת כתיבת שורות אלו נמצא בהאטה ברורה של קצב המכירות אך יחד עם זאת, טרם ניתן להצביע על מגמה ברורה בשוק. מצב דברים זה מביא את הבנקים לנקוט משנה זהירות בעת העמדת מימון ליזמים או קבלנים המקדמים פרויקטים לבנייה.

יזמים לא מעטים נתקלים בקושי לקבל מימון בנקאי, ולכן חלק לא מבוטל של יזמים מוכרים דירות עוד בטרם קבלת היתר בניה לפרויקט וזאת נוכח העובדה כי הבנק רוצה לוודא כי קיים ביקוש לדירות בפרויקט המוצע ומעוניין לוודא כי ישנו קצב מכירות בריא.

סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר הבטחת השקעות") מתיר לקבלן לגבות, בעת מכירת דירה, עד לסך של 7% ממחיר הדירה ללא הנפקת בטוחה כלשהי.

בפועל, הקבלן לא יכול לגבות מעבר לכך ולהעמיד בטוחה כלשהי עד שלא יתקבל היתר בנייה לפרויקט. כמובן, ישנם תנאים ספציפיים הרלוונטיים לכל בטוחה אשר צריכים להתקיים בנוסף להיתר הבניה אך הדגש כעת הוא לעניין היתר הבניה.

רכישת דירה מקבלן ללא היתר בנייה מהווה למעשה אופציה לרכישת הדירה.

יוער על קצה המזלג כי נכון למועד כתיבת שורות אלו, קיימת הצעת חוק לתיקון חוק המכר (דירות) תיקון מס' 9, התשע"ו-2016, במסגרתו מוצע למנוע מכירה של דירת מגורים בפרויקט בניה שטרם אושרה לגביו התוכנית שתאפשר את הוצאת היתר בניה לבניית אותה דירה.

כל עוד התיקון לא נכנס לתוקף, אתייחס במאמרי זה למצב הדברים כפי שהוא היום ללא התיקון. אין ספק כי התיקון המיוחל יגן על הרוכשים מפני הסכנות הקיימות [אך לא על כולן] ברכישת דירה שטרם אושרה תכנית המאפשרת את הוצאת היתר הבנייה.

ישנם מספר חסרונות לא מבוטלים שיש להביא בחשבון בטרם התקשרות בהסכם לרכישת דירה מקבלן ללא היתר בנייה.

אין לשכוח כי על אף חוסר הודאות בקיום העסקה, עדיין מדובר בחוזה מחייב לכל דבר ועניין;

נוכח עובדה זו, מיותר לציין כי בשלב זה יש לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין לבדיקת החוזה ותנאיו ולניהול משא ומתן מקדים בטרם החתימה.

 

למה לרכוש דירה בטרם נתקבל עבורה היתר בנייה?

היתרון ברור. בגין חוסר הודאות ניתנת הנחה במחיר הדירה, הנחה שלעיתים יכולה להסתכם אף במאות אלפי שקלים. כמו כן, בשלב זה רוכשי הדירה נמצאים בעמדת כוח למול הקבלן ויכולים להשיג הישגים משמעותיים יותר במשא ומתן, הישגים מסחריים ומשפטיים כאחד.

לפני שנצלול לעומקם של דברים, הבדיקה הראשונה שצריכה להיעשות היא בדבר זהות היזם, ההיסטוריה הכללית והכלכלית שלו, האם יש לו גב פיננסי איתן, ניסיון שלו בייזום פרויקט בנייה והאם בעבר היו לו בעיות עם רוכשי דירות שרכשו דירה לפני שניתן לגביה היתר בניה והסתבכו.

 

האם הדירה הוגשה במסגרת היתר הבניה כהקלה?

כל יזם שואף למקסם את הרווח מהפרויקט. לרוב, הקבלן יבקש "הקלות בניה" במסגרת הגשת הבקשה להיתר בנייה.

 

מהן הקלות בניה?

בקצרה, הקלת בניה היא סטייה מהחוק המאפשרת ליזם לסטות מהתנאים לבניה ומהוראות התב"ע. החוק מאפשר הקלות בניה החורגות מהוראות תכנית בניין עיר, בתנאי שהסטייה לא תהיה ניכרת. ועדה מקומית לתכנון ובנייה היא זו המוסמכת לאשר הקלות בניה למבקש ההיתר.

לקריאה נוספת על נושא הקלות הבניה  – ניתן לקרוא בעמוד ויקיפדיה המוקדש לנושא כאן.

אם יזם ביקש במסגרת היתר הבנייה הקלת בניה המתייחסת לגודל הדירות או למספר הקומות, יכול להיווצר מצב שבו הקומה או הדירה שהובטחה ללקוח, שאף עשויה להופיע בחומרי השיווק והמכירה שהוצגו לרוכש, לא תיבנה בסופו של דבר אם היזם לא יקבל את ההקלה המבוקשת.

עוד לעניין זה, יש להביא בחשבון כי ייתכן מצב שבו הדירה תאושר אך לא בדיוק כפי שהוצגה ונמכרה לכם ו/או הדירה היא לא בדיוק במפרט שהובטח והוצג לכם.

לצד הרווח המוצע, יש להבין את הסיכון ולשכללו בהתאם.

 

לוח זמנים ארוך ולעיתים מייגע

יש להוסיף ולומר כי קיים סיכון עבור רוכשי הדירה הנוגע לכך שהם עשויים להידרש להמתנה אשר עשויה להימשך מספר שנים שבסופה, לא ניתן יהיה לבנות את הדירה המיוחלת.

מומלץ לבדוק האם קיימת החלטת ועדה ביחס לבקשה להיתר בניה שהוגשה עבור בניית הדירה.

בהיעדר החלטת ועדה,  יש לוודא היזם רשאי לבנות את המוצע על ידו על פי תכנית בניין עיר שבתוקף (הכוונה היא בעיקר מבחינת ייעוד הזכויות והיקפן. לדגומא, האם ניתן בכלל לבנות באיזור זה דירות מגורים? האם בבניה רויה? מה מספר הקומות המותר לבנייה באיזור? כמה דירות ניתן לבנות וכיו"ב).

בדיקה זו רצוי שיבצע איש מקצוע המתמחה בעניין. במסגרת בדיקתו, יש לבדוק האם הדירה הנרכשת תלויה בשיקול דעת של הוועדה המקומית כגון זכויות שב"ס, הקלות בניה ועוד (הליכים הדורשים זמן רב ואין וודאות ביחס אליהם).

 

לוחות זמנים – גמישים מאד

במצב דברים רגיל, ללא תקלות מיוחדות, לאחר קבלת היתר בניה , הקבלן יודע להאריך בוודאות יחסית את לוח הזמנים עד למסירת הדירה החדשה לרוכשים הנרגשים.

טרם קבלת היתר בנייה, הפרויקט חשוף לגורמים מעכבים רבים אשר עשויים להאריך את משך הזמן להוצאת היתר בניה לפרויקט. דוגמאות רבות ניתן למנות כגורמים מעכבים ואלו מקצתם: הגשת התנגדויות והטיפול בהם, הגשת עררים, הקפאה תכנונית בהתאם לחוק התכנון והבניה, שביתות, בחירות לרשויות המקומיות והפוליטיקה המעורבת בהם [בחלק מהמקרים] וכיו"ב.

הקושי לעניין זה נובע מכך שלא ניתן להעריך את גורם העיכוב ו/או את משך זמן העיכוב שעלול להיגרם ועל כן ניתן ללמוד כי חוסר הוודאות בעסקה זו גדולה.

 

כיצד ניתן לצמצם את הסיכון הגלום ברכישת דירה מקבלן ללא היתר בניה?

  1. הדרך האפקטיבית והקלה ביותר למזער את הסיכון, ככל הניתן, הוא באמצעות תיחום לוח הזמנים לקבלת היתר הבניה באמצעות קביעת תנאי מתלה להסכם שיקבע כי תנאי לכניסת החוזה לתוקף הוא קבלת היתר בניה בתוך X חודשים. ככל ולא יתקבל היתר הבניה כאמור, לרוכש תהיה הזכות לבטל את ההסכם ולקב את כספו בחזרה.

הכלל הוא פשוט, ככל והיזם ידרוש כי לוח הזמנים יהיה ארוך יותר לקבלת ההיתר, כך ההטבה ו/או ההנחה שתידרש מצדכם צריכה לגדול בהתאם. ההיגיון פשוט, ככל שזמן עובר, כך הסיכון גדל בעסקה זו ולכן הפיצוי צריך להיות הולם את נסיבות העניין.

 

2. יש לוודא כי 7% מתמורה בגין רכישת הדירה מקבלן אשר שולמה בעת חתימת החוזה תופקד בחשבון נאמנות על שם עורך הדין מטעם הקבלן ו/או לחשבון הבנק המלווה כאשר הליווי הבנקאי, ככל וקיים כזה בפרויקט הנדון, נכנס לתוקף.

 

3. יש לקבוע סעיף אשר קובע במפורש שבמקרה של ביטול ההסכם עקב פקיעת התנאי המתלה שנקבע יינתן החזר כספי מלא. רצוי להתעקש ולבקש כי הסכום שיוחזר יוצמד למדד המחירים לצרכן או כל מדד אחר שיקבע. ראוי לומר כי חלק מהקבלנים לא מוכנים לקבל תנאי זה. יחד עם זאת, שווה לנסות.

 

4. בעת רכישת דירה מקבלן, עורך הדין של הקבלן רשאי לגבות סך של 5000 ש"ח בתוספת מע"מ (הסכום נכון למועד כתיבת שורות אלו ועשוי להשתנות בעתיד) עבור רישום זכויותיו במסגרת צו רישום הבית המשותף. פרט לכך, לא ניתן לגבות כל סכום אחר מהרוכש. בעת ביטול הסכם המכר לרכישת הדירה ובטרם רישום הזכויות כאמור, עורך הדין של הקבלן מחויב להשיב לכם את כספכם ועל כן, יש להתעקש על כך כי הסכום יושב במקרה של ביטול.

 

5. חשוב ביותר לגמור מסגרת ברורה וחד משמעית בנוגע לשינויים או סטיות בין מה שהוצג לכם ובין מה שאושר בפועל במסגרת היתר הבנייה לביצוע הפרויקט.

 

6. יש לקבוע באילו מקרים תינתן האפשרות לבטל את ההסכם ובאילו מקרים הרוכש יהיה זכאי לפיצוי.

יודגש כי ישנן הסטיה המותרת לפי חוק המכר דירות לא חלה בענייננו שכן אנו עוסקים בסוגיה בה קיימת סטייה בין התוכנית והמפרט הטכני שצורפו להסכם בטרם קבלת היתר בנייה לבין התוכנית והמפרט הטכני הסופיים שנערכו רק לאחר קבלת היתר הבניה.

חוק המכר דירות עוסק רק בסטייה שבין התכנון הסופי לבין הבנייה בפועל.

 

לסיכום, האם ההנחה המוצעת שווה את הסיכון הגלום?

הניסיון מלמד כי ההנחה המוצעת בעת רכישת דירה מקבלן ללא היתר בנייה עשויה אף להגיע לגובה של 15% ממחיר השיווק ועל כן, אין תשובה נכונה לשאלה זו. כל מקרה לגופו. ככל והחלטתם לרכוש דירה מקבלן ללא היתר בנייה, גלו ערנות בריאה, תשאלו את השאלות הנכונות. ודאו כי הסכם המכר מאפשר לכם גמישות מרבית להשתחרר במקרה של שנוצרה סטייה מהמצג שהוצג לכם בעת רכישת הדירה מהקבלן.

לבסוף, בדקו האם ההנחה המוצעת אכן שווה את הסיכון והאם לא ניתן למצוא חלופות אחרות בעלות סיכון מופחת בהרבה מזו שגלומה בהצעה המונחת לפניכם. הקבלן מוכר לכם רעיון שטרם אושר ובכדי שתסכימו לתמוך באותו בהגשמת הרעיון, דרשו פיצוי הולם.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אז מה היה לנו עד עכשיו?
דילוג לתוכן