רישום מחסן כ'דירה' בטאבו

תוכן עניינים

בעידן בו מחירי הדירות עולים בלי סימן להאטה באופק, יותר ויותר אנשים מחפשים אחר "הזדמנויות" השקעה בנדל"ן מתחת למחיר השוק אולם לעתים סימן שאלה גדול מרחף מעל עסקאות אלו ויש לבצע עבודת הכנה יסודית בטרם ביצוע הרכישה בפועל.

שוק הנדל"ן הרותח אשר מייצר ביקושים עזים מצד הרוכשים להזדמנויות, מביא לתופעה של הסבה לא חוקית של מחסנים לדירות. הביקושים נובעים מכך שבדרך זו יכולים המשקיעים להשיג תשואה עודפת על התשואה הממוצעת בשוק.

עם זאת, ישנם לא מעט סיכונים שיש להביאם בחשבון, כגון: ההיבט החוקי של הסבת המחסן, לא ניתן לקבל משכנתא על נכס מהסוג הזה, העדר יכולת לרשום את המחסן כיחידה עצמאית ("כדירה") וכיו"ב.

כלל משפטי ידוע קובע כי "ייזהר הקונה", משמע עליו להיות זהיר ולבצע בדיקות רבות ומקיפות שתכליתן לוודא כי הקונה אכן רוכש את הנכס אותו הוא מעוניין לרכוש. מנגד ובמקביל לזהירות שעל הרוכש להפגין בעת הרכישה, על המוכר לגלות לקונה את כל הפרטים המהותיים המצויים ברשותו ואשר עשויים להשפיע על החלטתו.

 

הגדרת המונח 'דירה' על פי חוק המקרקעין

חוק המקרקעין (סעיף 52) מגדיר את המונח "דירה" כ-"דירה – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".

כלומר, בכדי להכיר במחסן כ'דירה', יש לעמוד במספר תנאים מצטברים:

  1. מדובר בחדר או תא.
  2. המחסן נבנה ונועד לשמש כיחידה שלמה ונפרדת. לתנאי זה ישנן מספר תתי תנאים מצטברים אשר נדרשים להתקיים:
  • מבחינה חזותית המחסן מהווה יחידה שלמה ונפרדת ולא חלק מדירה.
  • מבחינת הייעוד התכנוני מדובר בתא שנבנה כיחידה נפרדת ושלמה.
  • המחסן לא מוצמד לדירה אחרת בבית המשותף ו/או אינו מהווה חלק מהרכוש המשותף.

כהערת אגב, יש לומר כי ככל ועסקינן בדירה שנבנתה לאחר כניסתו לתוקף של חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 המחייב את הקבלן לצרף מפרטי טכני, אזי מפרט הטכני עשוי ללמד אותנו מהו הייעוד של אותו מחסן בבית המשותף: האם ייעודו לשמש כיחידה שלמה ונפרדת, אם כהצמדה לדירה אחרת בבית המשותף או שמא להוות רכוש משותף בבעלות כלל בעלי הדירות?

  1. מטרת השימוש הוא למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. מכאן אנו למדים כי בכדי לעמוד בתנאי סעיף 52 לחוק המקרקעין כאמור תא יכול לשמש לכל צורך שהוא (לדוגמא מחסן).

 

ייעודו של מחסן (או כל תא אחר) בבית המשותף

ככל, מחסן עשוי להיכלל בכל אחת מהקטגוריות הבאות:

 

המחסן יכול להיות דירה

באם המחסן עונה על כל התנאים המצטברים כמפורט לעיל אזי ניתן לראות בו כ'דירה' ולפיכך ניתן לרשום את המחסן כ'דירה' בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

 

המחסן כרכוש משותף שהוצמד לדירה וכחלק מהדירה

במקרה דנן המחסן לא משמש כיחידה שלמה ונפרדת אלא הוא מהווה חלק מהרכוש המשותף הקיים בבניין אשר הוחרג מהרכוש המשותף והוצמד לדירה. משמעותה המשפטית של הצמדה היא ציון הקשר של חלקי הרכוש המשותף השייכים (מוצמדים) קניינית לדירה ספציפית.

עוד בהקשר זה ראוי להדגיש כי רק ההצמדה בפועל של המחסן לדירה מקנה את הזכות הקניינית הבלעדית לאותו בעל דירה במחסן.

וזאת חרף העובדה כי לעתים העירייה מתירה להתגורר במחסן אך חשוב לשוב ולהדגיש כי לא ניתן לרכוש במצב זה את המחסן באופן עצמאי.

עוד יודגש, במצב בו מחסן צמוד לדירה מסוימת, ניתן להביא למכירתו רק לבעל דירה אחרת באותו בית משותף. מכירה זו נעשית על תיקון צו הבית המשותף באמצעות הכנת תשריט מעודכן וחתימתו על ידי כל בעלי הדירות בבית המשותף.

 

המחסן כרכוש משותף

על פי חוק המקרקעין, מה שלא הוגדר כ'דירה' ומה שלא הוצמד לה, מהווה רכוש משותף (להגדרה המדויקת יש לפנות לסעיף 52 לחוק המקרקעין). מכאן, מחסן שלא משמש כיחידה שלמה ונפרדת או שלא הוצמד לדירה מסוימת, מהווה רכוש משותף בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבית המשותף על פי חלקם היחסי ברכוש המשותף.

 

לסיכום

אין מניעה לרשום 'מחסן' כ'דירה' בטאבו ובלבד כי המחסן, מבחינה משפטית, עומד בכל התנאים המצטברים כמפורט לעיל. לאחר רישומו ככזה, ניתן להצמיד לו מחסן, גג וכל רכוש משותף אחר שניתן להצמידו לדירה מסוימת.

בחינת ייעודו של מחסן והאם ניתן לרשום את המחסן כ-'דירה' או לאו נעשית על ידי עורך דין נדל"ן הבקיא ברזי דיני המקרקעין תוך בחינת מכלול המסמכים המשפטיים והתכנוניים הרלוונטיים לביצוע העסקה.

לפסק הדין המלא: (נת') 237/17 ריגלר נתנאל נ' כהן יעקב

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן