האם הכרזתו של מבנה כמבנה מסוכן מקנה פטור מתשלום ארנונה?

סעיף 330 לפקודת העיריות כנוסחו עד שנת 2012 קבע:

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים;

 

אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה".

הוראה זו לא כללה כל מגבלת זמן ומרגע שניתן פטור לנכס שניזוק היה המחזיק נהנה מהפטור עד לשיפוץ הנכס והחזרתו לשימוש. במצב זה נוצר קושי לעקוב ולפקח על השינויים בנכסים ועל כן תוקנה הפקודה והוספו הוראות המגבילות את זמן הפטור.

סעיף 330 תוקן בשנת 2012 והוספו סייגים לפטור. כיום מורה הסעיף:

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק –

1. עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן – תקופת הפטור הראשונה);
2. חלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים שמתום אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השימוש האחרון שנעשה בבניין (בסעיף זה – תקופת התשלום);
3. חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים התקופות כאמור בפסקאות (1) ו-(2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר;

אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעה".

רואים אנו כי הסעיף מורה כי מתן פטור מתשלום ארנונה יוענק בהתקיים מספר תנאים;

1. הנכס נהרס או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו;
2. לא יושבים בנכס;
3. ונמסרה הודעה בכתב לעירייה.

תקופת הפטור מוגבלת, אלא אם נשלחה הודעה נוספת על ידי המחזיק כמפורט בס"ק (3).

עוד צריך להדגיש, כי על פי סעיף 330, הפטור מתשלום מוענק רק על התקופה שמיום מסירת הודעה ולא יינתן פטור רטרואקטיבי.

הלכה היא כי הנטל להוכיח את מצבו של הנכס, דהיינו כי הנכס "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו", מוטל על המחזיק בנכס (ראו בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב – יפו, מנהל הארנונה [פורסם בנבו] (30.12.2009);

זאת ועוד, מצבו של נכס עשוי להשתנות מעת לעת. נכס שהיה תקין וראוי לשימוש עלול להינזק ומאידך, נכס הרוס עשוי לעבור שיפוץ והתאמה לשימוש מחודש.

על כן, נדרשת הודעה בזמן אמת שתעמיד את הרשות המקומית בפני מצבו של הנכס בשנת המס מושא החיוב (ראו ה' רוסטוביץ ארנונה עירונית ספר ראשון 594 (מהדורה חמישית, 2001); עת"מ (מרכז) 65460-09-14 רביבו נ' עיריית יבנה [פורסם בנבו] (15.2.2015)).

חשוב להזכיר כי המבחן להערכת מצבו של הנכס, כפי שהובהר בבר"מ 5711/06 הנ"ל, הוא מבחן אובייקטיבי. אין די בכך שהמחזיק סבור כי הנכס אינו ניתן לשימוש, אין די בכך שהמחזיק חושש מהתנהגות השכנים או אחרים, ואין די בכך שהנכס אינו תואם את רצונותיו של המחזיק. בבר"מ 5711/06 הנ"ל אומר בית המשפט:

"ודוק: אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי. לעניין מס שבח התעוררה כאמור השאלה מהי דירה המיועדת למגורים לפי טיבה.

הפסיקה שעסקה בעניין קבעה כי "יש לבדוק את הדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זה, ולראות, אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה" (ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לט(2) 385, 388-387 (1985); כן ראו והשוו: ע"א 178/87 בטאט נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א, פ"ד מג(1) 743 (1989); ע"א 607/72 מדור בהר שלום בע"מ נ' הממונה האזורי על מס רכוש וקרן פיצויים, המרכז, פ"ד כח(1) 480 (1974)).

הפטור שלפי סעיף 330 מדבר על "בנין" ולאו דווקא על דירת מגורים. המונח "בנין" הוא מונח רחב יותר ואין הוא מוגבל אך למגורים. כפי שנקבע "המונח בנין הינו מונח רחב ביותר, הכולל מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון וכדומה" (עע"ם 11641/04 סלע נ' מועצה אזורית גדרות, פסקה 9 ([פורסם בנבו], 17.7.2006)).

על כן, גם אם בניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי בהכרח יהנה הוא מפטור לפי סעיף 330. יתכן בניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אך ניתן להשתמש בו בהתחשב בדיני התכנון והבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי הבניין. על כן, כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין".

עוד נעיר כי מתן הודעה בדבר מצבו של הנכס הוא תנאי מהותי לזכאות לפטור, שכן רק מרגע מתן ההודעה יכולה העירייה לבדוק את הנכס ומצבו ולהתייחס לטענת המחזיק.

עם זאת, הלכה היא כי בנסיבות חריגות, במסגרת חובת ההגינות המוטלת על העירייה, יראו בידיעה של העירייה בדבר מצבו של הנכס כתחליף למתן הודעה.

לכאורה הכרזתו של מבנה כמבנה מסוכן, כוללת בחובה את הקביעה כי אין להשתמש במבנה ומכאן שאינו ראוי לשימוש, אלא שלא כך הדבר. המבחנים להכרזת מבנה כמסוכן אינם זהים למבחן האובייקטיבי המשמש לקביעה מתי נהרס מבנה עד כי אינו ראוי לשימוש.

כך למשל, במקרה שההכרזה מתבססת על ליקוי כלשהו שניתן לתקנו על נקלה. זאת ועוד, מצויים לא מעט מקרים שבהם למרות ההכרזה על מבנה כמבנה מסוכן, השימוש בו נמשך ודי בהמשך השימוש כדי לשלול את הענקת הפטור.

בעת הגשת הבקשה למתן פטור מארנונה, חשוב להדגיש כי אין להסתפק בהכרזה של מבנה כמבנה מסוכן ויש להצטייד בחוות דעת של מהנדס שקובעת כי אכן מדובר במבנה מסוכן שאין להשתמש בו.