שימוש רגיל וסביר ברכוש משותף והסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות

המחוקק הקנה לאסיפה הכללית בבית סמכות להחליט על השימוש שייעשה ברכוש המשותף (ראה ע"א 84/93).

בהעדר החלטה מסוימת שכזו של האסיפה הכללית רשאי כל בעל דירה להשתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן, ושאינו מונע שימוש דומה מאחרים.

מגמת הפסיקה נוטה כיום להקל בנושא התקנת מזגנים, ולהתייחס אליה כאל שימוש "רגיל וסביר" בהתחשב בתנאי האקלים הארץ ישראליים, כאשר אין פגיעה בשלמות המבנה או תקינותו וכל עוד אין המדובר בפגיעה חזותית ניכרת או כל פגיעה מהותית אחרת, ולשם כך אין צורך לקבל את הסכמת האסיפה הכללית:

"…בשנים האחרונות מסתמנת בפסיקת המפקחים על רישום המקרקעין מגמה לראות, בנסיבות מסוימות, התקנת מזגן כשימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף, בכפוף לתנאי הזמן והמקום. דעתנו היא, שיש לעודד מגמת פסיקה זו לאור תנאי האקלים בארץ. כל אימת שההתנגדות להצבת מזגן אינה נובעת מהפרעה ממשית לשכנים ולציבור, בין אם בשל רעש או מפגע בטיחותי, ובין אם בשל פגיעה אסתטית בולטת או פגיעה ממשית אחרת, ניתן לראותה כבלתי סבירה, ואת השימוש במזגן – יש לראות כשימוש רגיל".

[ראה ע"א (מחוזי י-ם) 2560/01 נציגות הבית המשותף נ' בית חינוך עיוורים לבני מדינת ישראל משרד המשפטים נתניה תיק מס' 17/155 עמוד 4 ישראל ואח' (פורסם במאגרים משפטיים).

ראה גם ע"א (ת"א) 991/97 נציגות הבית המשותף נ' לילי אבן (פורסם במאגרים משפטיים)].

הנה כי כן, התקנת מעבה מזגן על קיר חיצוני בבית משותף מהווה, ככלל, שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף אשר אינו דורש את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. בצד זאת, יש לבחון אם יש במיקום מעבה המזגן כדי לפגוע בזכותם הקניינית של התובעים ואם כך הדבר, תאסר התקנת מעבה המזגן כאמור.

יש לשים לב כי טענות מפגעי רעש ואבק שנגרמו, ככל ונגמרו, כתוצאה מהתקנת מעבה המזגן, אינה במסכות המפקחת על הבתים המשותפים ותביעה בעניין זה יש להגיש לבית המשפט המוסמך לאחר היוועצות עם עורך דין המומחה לעניין.

אם כך, מה הדין במקרה שבו התקנת מעבה (מנוע) המזגן מביא לפגיעה ברכוש המשותף?

התקנת מזגן ופגישה ברכוש המשותף

סעיף 2(א) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, בהעדר ניסוח תקנון מוסכם לניהול הבית המשותף, קובע, כאמור, כדלקמן:

"(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לעניין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהייתה בעת גמר הבניה.

(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.

(ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו."

בע"א 515/65, עמד כב' השופט ברנזון על משמעות המונח "פגיעה" המופיעה בסעיף 2 לעיל:

"כל מה שמזיק לרכוש המשותף או לדירות האחרות בבית, לרבות מה שעשוי לשנות את אופי הבית, או לקלקל את דמותו הארכיטקטונית או לשבש את שלמותו הסימטרית והאסתטית – כל אחד מאלה וכיוצא בו מהווה "פגיעה" כנ"ל, שלא לדבר על נזק ישיר לרכוש המשותף או לדירות האחרות המסכן או העשוי לסכן את קיומם והמביא או עשוי להביא לירידת ערכם".

לסיכומו של עניין, אם יוכח כי התקנת מעבה (מנוע) המזגן תביא לפגיעה (ובהתבסס על פירושו בהתאם לאמור לעיל) ברכוש המשותף אזי התקנתו טעונה אישור האסיפה הכללית ואין היא מצויה בין הדברים המהווים "שימוש רגיל וסביר" ברכוש המשותף.

פסק דין המלא: (נת') 155/17 ברקוביץ יחזקאל נ' חדד אילנה