חובת משכיר דירה בעניין תכנית שיפוץ אשר ספק אם עתידה להתקיים בבניין

ביהמ"ש לתביעות קטנות בירושלים דן בסוגיה של העדר חוסר טוב לב במסגרת משא ומתן הטעיית שוכרים בשלב הטרום חוזי.

התובעים, עולים חדשים, השכירו דירה בירושלים. חודשים ספורים לאחר תחילת השכירות התגלה לתובעים כי קיימת תכנית לשיפוץ כללי של הבניין, לרבות הוספת חדר ומרפסת לכל דירה בבית המשותף בו נמצאת הדירה. התובעים מצאו עצמם תוך זמן קצר מתגוררים בתוך אתר בניה, כאשר עובדות אלו לא נמסרו להם לטענתם מראש. לטענת התובעים, הנתבעת סירבה לבטל את הסכם השכירות ולהשיב לתובעים את הכספים ששולמו על ידם מראש למשך שנתיים.

בהסכם השכירות שנחתם ביום 11.8.16 נכתב בסעיף 9.5: "השוכר מצהיר ומאשר כי יתכן ויבוצעו עבודות בניה בבנין, השוכר מסכים לכך ולא תהינה לו כל דרישה ו/או תביעה עם ובקשר לכך".הנתבעת טוענת מנגד, כי התובעים ידעו שבבניין יתקיימו שיפוצים, כעולה מהאמור בהסכם השכירות, ומכל מקום, הנתבעת עצמה לא ידעה מתי יחלו העבודות ולכן לא דיווחה על כך לתובעים. לטענת הנתבעת, התובעים רצו לצאת מהדירה ללא כל קשר לשיפוץ וזאת לנוכח לידת ילדיהם התאומים.

אם כן, פסק הדין דן בשאלה האם, בנסיבות העניין, היו התובעים רשאים להביא לסיומו של הסכם השכירות ולהשבת דמי השכירות ששולמו על ידם?

פסק דין בנושא חובת משכיר דירה ותכנית שיפוץ עתידית

סיכום ביניים

הנתבעים, משכירי הדירה, הציגו לשוכרים הפוטנציאלים מצג שבו לא עתיד להתקיים שיפוץ בבניין תוך התחמקות מדיון בנושא. מנגד, בחוזה השכירות, שנערך על ידי עורך דין מטעם הנתבעים, ישנו סעיף בו השוכרים מצהירים כי ידוע להם שיכול להתקיים שיפוץ בבניין.

המוקש

ביהמ"ש קבע כי שלא ניתן להתעלם מאשמם התורם של התובעים לנזק שנגרם וכי היה עליהם לבקש להוריד סעיף זה, אם אכן הוא אינו רלוונטי. בפרט נכון הדבר מקום בו הנתבעת היתה מיוצגת על ידי עורך דין וחתימת ההסכם נעשתה במשרדו של עורך הדין. התובעים היו צריכים לשאול את עורך הדין במועד החתימה על ההסכם מה המשמעות של הסעיף.

סיכום פסק הדין

בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה ופסק כלהלן: מהראיות עולה, כי מחד הנתבעת הבהירה בעל פה לתובעים שלא תתבצע בניה, ומאידך, כתבה דבר אחר בהסכם, כאשר התובעים, האמינו לדבריה ולא העלו בדעתם כי מדובר ב"תרגיל". כאמור, יש לזקוף לחובת התובעים אשם תורם מסויים. התובעים לא יכלו לצפות את מידת הרעש, הבלגן ואי הנוחות שיגרמו כתוצאה מהבניה. כמו כן, התובעים לא יכלו לדעת ולהתחייב מראש לשינויה של הדירה, בפרט כאשר הנתבעת מעולם לא סיפרה להם מהי הבנייה אשר עתידה להתקיים.

התוספות שנבנו משנות כליל את הדירה ואופייה, משאין גישה לתוספות והן נסתמות בקיר בטון, לא ניתן היה לחייב את התובעים להמשיך ולגור בדירה. הסעיף שלפיו השוכר לא יהיה רשאי לקצר את תקופת השכירות קודם זמנה, נוגד את הוראת סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, שאינו מאפשר למשכיר לכבול את השוכר בהסכם, ללא אפשרות יציאה.

למידה מפסק הדין

שיעור למשכיר דירה

• גלה תמיד את כל הידוע לך ביחס לנכס, סביבתו וכל הקשור לזכות השימוש של השוכרים בדירה וזאת גם במחיר של מאמצי "שיווק" קשים יותר.
• יש לתרגם את ההסכמות אליהם הגעתם בהסכם ללא "תוספות" חד צדדיות".
• ביהמ"ש מתערב בהסכמה החוזית שהושגה ושעליה גם הסכימו וחתמו השוכרים ולכן יש להתנהג בהתאם.

שיעור לשוכר דירה

• נהוג לחשוב כי חוזי שכירות הינם חוזים "פשוטים" ועל כן אין צורך ממשי לזכור את שירותי של עורך דין. נסיבות המקרה שלעיל מלמדות כי לא כך הדבר וכי חלק מהאשם למצב שנוצר הוטל על כתפיהם של השוכרים אשר לא דרשו את מחיקת הסעיף עליו התבססה הנתבעת בטיעוניה.
• לעולם יש לוודא כי הסכמות אשר הושגו בעל פה במסגרת המשא ומתן קיבלו ביטוי ראוי ושלם בהסכם.
• אם עולה חדש [במקרה דנן, עסקינן בחשד של השוכרים מפני שיפוץ עתידי] יש לדרוש להחיל מנגנון יציאה מהחוזה במקרה בו החשש מתקיים.
• חוזה שכירות עושים עם עורך דין בלבד.