הצמדת מעלית בבית משותף לדירה מסוימת

האם ניתן להצמיד מעלית בבית משותף לדירה מסוימת?

 

הגדרת המונח רכוש משותף ע"פ חוק המקרקעין

"רכוש משותף" מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 (להלן: "החוק") כך:

"כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת". [הדגשה אינה במקור]

הגדרת הרכוש המשותף בסיפא לסעיף 52 לחוק מלמדת כי אין להוסיף בכך שרכוש משותף זה או אחר מצוי בתחומי דירה או דירות מסוימות לשם הגדרתו כרכוש פרטי או משותף. מיקומו הפיסי או הגיאוגרפי של מתקן איננו זה הקובע את מעמדו, כך שהעבודה כי מתקן מסוים ממוקם פיסית בתחומי חלק מהדירות בלבד אינו מוציא אותו מגדר "רכוש משותף".

סעיף 52 לחוק אפוא, מגדיר את הרכוש המשותף בבית המשותף קודם כל באופן שיורי, דהיינו, כל מה שאינו דירה מהווה רכוש משותף – "כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות".

סעיף 55 לחוק המקרקעין

סעיף 55 (ג) לחוק קובע כי:

"…הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד".

דהיינו, רכוש משותף שהוצמד לדירה מסוימת דינו כחלק מהדירה. עולה אפוא כי בבית משותף קיים רכוש משותף וקיימות דירות (לרבות הצמדות להן), ואלו בלבד.

עוד יש להוסיף כי סעיף קטן זה קובע כי חלקים מסוימים מהרכוש המשותף לא ניתנים להצמדה לדירה פלונית וזאת ביחס יחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.

למעשה, לא קיים "רכוש משותף חלקי".

החריג הוא עת מוכרז בית כ"בית מורכב", בהתאם להוראת סעיף 59 לחוק. במקרה כזה, של בית מורכב, תתנהל כל כניסה או אגף בנפרד ורק בעלי הדירות באותה הכניסה יישאו בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף שבתחומן. אולם, כל עוד לא הוכרז בית משותף כבית מורכב, יש לראות את כל הרכוש שאינו דירה או הצמדה לדירה כרכוש משותף.

סעיף 55 לחוק מורה כי לא כל חלקי הרכוש המשותף ניתנים להצמדה פיסית. כך, למשל, קובע הסעיף כי לא ניתן להצמיד "חדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומתקנים שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות".

הצמדת מעלית בבית משותף לדירה פלונית

האם ניתן להצמיד מעלית בבית משותף לדירה פלונית?

התשובה לשאלה אם מתקן מסוים, כגון מעלית שנועדה לשמש רק חלק מבעלי הדירות ניתנת להצמדה, מצויה בספרות המקצועית ובפסיקה ששם הובעה דעה כי אין סיבה לשלול את האפשרות להצמדת הבעלות במעלית כזו רק לחלק מבעלי הדירות המשתמשים בה, ובלבד שניתנה לכך הסכמת כל יתר בעלי הדירות כנדרש בסיפא לסעיף 62 (א) לחוק קובע כי:

"…אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". [הדגשה אינה במקור].

אציין כי גם מבחינה פרקטית, נרשמים בתים משותפים בהן קובעות הוראות התקנון המוסכם הצמדה של מעלית לחלק מבעלי הדירות בלבד, כל עוד הן משמשות רק אותם.

דהיינו, לא ניתן להצמיד מעלית רק לחלק מהדירות בשעה שיש דירות נוספות בבית המשותף אשר יש ביכולתם לעשות שימוש במעלית. אולם, ניתן להצמיד את המעלית לחלק מסוים של הדירות ובלבד שהמעלית משמשת את כל אותו חלק מסוים שזכאי לשימושש כאמור. כמו כן, להצמדה כאמור, נדרשת הסכמה מצד כלל בעלי הדירות בבית המשותף.

הנה כי כן, יש לראות כ-"רכוש משותף" כל רכוש שאינו רשום כדירה (לרבות הצמדה לה), תוך סייג כי תתכן אפשרות שרכוש המצוי בתחומי דירה מסוימת יוכר רכוש משותף (מסוג זה המפורט בסעיף 52).

בנוסף לכך, נראה כי אין מניעה להצמיד רכוש משותף המשמש רק חלק מבעלי הדירות לדירות אלו, כגון גרם מדרגות או מעלית המשמשים חלק מבעלי הדירות בלבד.

על רקע דברים אלה, ניתן לקבוע כי ככלל, מעלית תהווה רכוש משותף כל עוד לא הוצמדה כדין לדירה או לחלק מדירות הבית המשותף.

הצמדת מעלית בבית משותף למרות התקנון המוסכם

האם ניתן להצמיד מעלית בבית משותף לדירת פלונית אף ללא הצמדה בתקנון המוסכם?

עם זאת, קיימת אפשרות כי לבעל דירה תהיה זכות לשימוש ייחודי במתקן זה או אחר הקיים בבית המשותף, וזאת גם אם לא הוצמד המתקן כדין במרשם המקרקעין לדירתו. שימוש ייחודי של בעל דירה ברכוש משותף, כמוהו כ"הצמדה בפועל".

כאשר בעל דירה תופס חזקה ייחודית ברכוש המשותף, הוא מונע בכך לצמיתות מבעלי דירות אחרים לעשות שימוש באותו חלק של הרכוש המשותף. על כן, נדרשת לכך הסכמת כל בעלי הדירות (ראה: ת"א (מחוזי- ת"א) 2816/03 צפורה קונצ'יצקי נ' דליה שפלן, פורסם ב"נבו", ניתן ביום 06.4.3.

להבדיל ממתן זכות קניינית, ביחס אליה נדרשת הסכמה מפורשת בכתב שבהמשך מעוגנת בתקנון וברישום הבית המשותף, כאשר עסקינן במתן זכות שימוש ייחודית במקרקעין, אזי ניתן ללמוד על הסכמה גם על דרך של הסכמה שבשתיקה, הסכמה מכללא, על דרך בחינת התנהגות הצדדים במשך השנים וכיוצ"ב.

הימנעות מתגובה ופירושה כהסכמה

העובדה שעבר זמן רב מאז תפס אדם את הקרקע ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי, למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו וליצור רישיון מכללא.

להבדיל מהסכמה למתן זכות קניינית, הנרשמת במרשם המקרקעין ולא ניתן לחזור ממנה, הסכמה למתן זכות שימוש במקרקעין היא זכות אישית, ממנה ניתן לחזור בכל עת. רק במקרים מיוחדים, בהם אין שינוי נסיבות המצדיק חזרה מהסכמה, ושבהם קיימת הסתמכות של בעל הרישיון על ההסכמה, תוענק לבעלי הרישיון הגנה על הציפייה הלגיטימית שלהם.

בשאלה מתי ניתן למנוע, מטעמי צדק, את ביטול הרישיון, גם אם הוא רישיון מכללא, נאמר כי:

"כללי הביטול של רישיון במקרקעין, מכל הסוגים, הוכפפו במהלך השנים לעקרונות של צדק, ובעיקרם שיקולי הסתמכות של בר-הרשות, והשבחת הנכס על ידו…ביצוע השבחות בנכס על-ידי המשתמש יוצר אצלו ציפיות להמשך השימוש. כאשר הבעלים היה ער לציפיות אלה ושתק, הוא עלול לאבד את זכותו לחזור בו מן ההרשאה, ויהיה עליו לכבד את ציפיות בר-הרשות להמשך השימוש בנכס. ההכרעה הסופית היא לעולם הכרעה נסיבתית" (מיגל דויטש קניין 414-415 (כרך שני, 1999)).

פסק הדין

גישה זו באה לידי ביטוי בפסיקה, כך למשל נפסק ברע"א 2701/95:

"כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך…".

עולה, אפוא, כי הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית או מתן היתר שימוש ייחודי ברכוש משותף דורשים, ככלל, הסכמת כל בעלי הדירות (למעט חריגים כגון הרחבת דירה – סעיף 71ב לחוק).

סעיף 59ו' לחוק המקרקעין איננו מסוג ההוראות המאפשרות לבעל דירה להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירתו ברוב פחות מכלל בעלי הדירות (כגון סעיף 71ב לעיל). עניינו של סעיף זה בהקמת מעלית ברכוש המשותף הנותרת מעלית משותפת.

ביקש המחוקק להקל על בעלי דירות בבית משותף להוסיף לדירתם מעלית, וזאת בשים לב, בין היתר, לצרכיה של האוכלוסייה המתבגרת. מאחר והאינטרסים של בעלי הדירות שונים המה – שכן האינטרס בבניית מעליות פחות בכל הנוגע לבעלי דירות התחתונות, ועל מנת שלא לסכל לחלוטין את אפשרות בניית המעלית, נקבע בסעיף 59ו כך:

התקנת מעלית לפי תיקון 19

התקנת מעלית (תיקון מס' 19) תשנ"ו-1996

59ו.   (א)  בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:

(1)   ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965;

(2)   ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.

           (ב)  (1)   בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור;

(2)   בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה;

(3)   כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית;

(4)   התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים.

           (ג)   (1)   בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם;

(2)   אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית.

           (ד)  (1)   ההוראות בפרק ו' סימן ד' יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים;

(2)   המפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שהתקבלה לפי סעיף זה, על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל כפי שימצא לנכון.

הוראת סעיף 59 ו' עוסקת, אפוא, כעולה מלשונה ותכליתה, בהתקנת מעלית משותפת הנותרת חלק מהרכוש המשותף. זאת, להבדיל, למשל, מהוראת סעיף 71ב לחוק הקבוע במפורש שדי יהיה ברוב של שלושת רבעי מבעלי הדירות אשר שני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם על מנת "להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה…".

סעיף זה אינו דן בהתקנת מעלית "פרטית", לשימוש ייחודי של בעל דירה או בעלי דירות כאלו או אחרים, הדורשת כאמור את הסכמת כל בעלי הדירות.