רכישת נכס נדל"ן להשקעה עם שותף – המדריך השלם

רכישת נכס נדל"ן להשקעה, בין אם בארץ ובין אם בחו"ל, מהווה אמצעי משמעותי ליצירת ביטחון כלכלי לתא המשפחתי. אולם, רף הכניסה לעולם ההשקעות בנדל"ן הוא גבוה ולא לכל אחד קיימת האפשרות המעשית להעמיד את ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס נדל"ן להשקעה. אפשרות נפוצה לפתרון בעיית ההון העצמי היא באמצעות רכישת הנכס יחד עם שותף. רכישת הנכס יחד עם שותף מהווה מערכת יחסים לכל דבר ועניין וכאשר מדובר בבן משפחה או חבר קרוב, המורכבות גדלה שבעתיים.

אחת הדרכים להתגבר על עניין זה וליצור "כללי משחק" בשותפות הוא באמצעות חתימה על הסכם שותפים.

 

היתרונות הטמונים ברכישת נכס להשקעה עם שותף

1. ניתן לרכוש נכס עם הון עצמי נמוך. ובמילים אחרות, הון עצמי משותף גדול יותר מאפשר לרכוש נכס אטרקטיבי יותר

2. חלוקת הוצאות בין השותפים

3. חלוקה בנטל ניהול הנכס

4. אין צורך בהלוואה גדולה, אם בכלל

5. ניתן להנות מדמי השכירות מהיום הראשון

 

החסרונות הטמונים ברכישת נכס להשקעה עם שותף

1. חילוקי דעות בעניין ניהול הנכס

2. בחלק מהמקרים, הגבלות בקבלת מימון חיצוני (משכנתא) לרכישת הנכס.

3. במקרה שבו חו"ח אחד מהשותפים נפטר, יורשיו הופכים אוטומטית לשותפים בנכס.

הבסיס לשיתוף הוא יחסי אמון בין הצדדים ומשכך יש לבחור בתשומת לב יתרה את זהות השותף איתו אתם מתקשרים בהסכם לרכישת הנכס. אלמנט נוסף שיש לבחון בטרם בחינת הסוגיה המשפטית של הסכם השותפות הוא התקשורת בין השותפים ומידת הפתיחות אותה מרגיש כל אחד מהשותפים.

כמו בכל מערכת יחסים, גם במערכת היחסים הזאת, לעתים, השותפים יאלצו לקיים שיחות המבוססות על אי הסכמה בענייניים כאלו ואחרים. היכולת לנהל שיחה פתוחה כשכל אחד מהמשתתפים בה חש בנוח לומר את אשר על ליבו מהווים את אחד מאבני היסוד החשובים ביותר לכל שותפות באשר היא.זאת ועוד, ככל ואופי של השותפים הוא נוח, כך ייטב והעניין יקל על מלאכת ניהול הנכס.

חשוב לציין כי יינתן מימון של עד 50% בלבד אם לאחד השותפים יש נכס נוסף מזה הנרכש במשותף. לעובדה כי עבור השותף השני מדובר בנכס ראשון אין יכולת להשפיע על עניין זה.

חשיבות נוספת לעריכת הסכם השותפות הוא בכך שהשותפים מתאמים ציפיות ביחס להשקעה הנידונה ומבררים האם כל הצדדים לעסקה רואים עין בעין את עתיד ההשקעה. בירור אמיתי, כנה ועמוק של הסוגיות הללו יכול למנוע לא מעט משברים ביחסים בהמשך.

ככל שתהיו יותר ספציפיים ומדויקים בשלב המשא ומתן והחתימה על החוזה, כך תחסכו בעיות בעתיד. חוזה מפורט וברור הוא תנאי להקטנת הסיכוי למחלוקות עתידיות. לאחר שבחנו את ההיבט האישי שביחסי השותפים, נעבור לבחינת ההיבט המשפטי ולשאלה אילו אלמנטים צריכים להיכלל בהסכם שותפים לרכישת נכס נדל"ן להשקעה יחד עם שותף.

בעניין זה, נשאלת שאלה מה ההבדל בין רכישת נכס להשקעה עם שותף או רכישת נכס להשקעה באמצעות לקיחת משכנתא מהבנק? במקרה של רכישת נכס להשקעה באמצעות לקיחת משכנתא, הבנק אומנם הופך להיות "שותף" בנכס אך אין הוא תורם לניהול ההשכרה לאורך שנות ההלוואה אולם הבנק גם לא מרוויח את עליית ערך הנכס ואינו נהנה מדמי השכירות.

מנגד, במקרה של רכישת נכס להשקעה עם שותף, השותף הוא שותף פעיל התורם לניהול הנכס אך גם מרוויח את עליית הנכס והוא זכאי למחצית מדמי השכירות המתקבלים.

 

הנושאים עליהם יש לתת את הדעת ואשר צריכים להיכלל בהסכם השותפים

משך החזקת הנכס

יש לקבוע מהו המועד בו יש למכור את הנכס תוך מתן התחייבות של כל הצדדים למכירת הנכס בשוק החופשי בהגיעו של אותו מועד וכיחידה אחת. אלמנט של הימשכות החזקת הנכס מלמדת את השותפים מהי "ההרפתקה" אליה הם נכנסים ואת משך הזמן שבו ההשקעה לא תהיה נזילה עבורם.

אלמנט הזה אף עשוי לסייע לשותפים לתכנן תכנון פיננסי נכון בטרם רכישת הנכס מבחינת סך הכסף הנדרש להשקעה. עוד לעניין זה, יש לקבוע כיצד יקבע האם יימכר או האם לא יימכר הנכס בהגיעו של אותו מועד.

יש לקבוע מנגנון באיזו אופן ו/או על פי איזה רוב יוחלט על מכירת הנכס. במידה וייקבע כי הנכס לא יוצע למכירה, יש לקבוע מהו משך הזמן הנוסף בו ימשיכו השותפים להחזיק בנכס ושלאחריו יוצע למכירה. כמו כן, איזה רוב יידרש ובאיזה אופן יקבעו ההחלטות הללו.

כמו כן, יש לקבוע כיצד הצדדים יפעלו [תוך מתן התחייבות מראש לכך] במקרה של התנגדות או אי שיתוף פעולה של אחד הצדדים. כאשר נערך על ידי משרדנו הסכם שותפים לרכישת ננכס נדל"ן להשקעה, המנגנון ושיטת המכירה נקבעים בהתאם לנסיבות המקרה ולרצונות הצדדים.

 

מנגנון קבלת החלטות לאורך תקופת ניהול הנכס

ישנן שני סוגי הסכמות אליהם יידרשו השותפים לנכס: האחד, החלטות שוטפות והשנייה, החלטות מיוחדות. יש לקבוע כי ניתנת הסכמה מראש של השותפים לגורם האמון על ניהול הנכס וכי ניהול והשכרת הנכס ו/או אחזקתו התקינה שלו ושל הבניין בו הוא מצוי יעשו על פי שיקול דעתו. לעניין זה, אחלק את התייחסותי לשתיים:

1. ככל והנכס ינוהל על ידי חברת הניהול יש להכפיף את שיקול הדעת להסכם הניהול שיחתם עם חברת הניהול ושם לקבוע את מנגנון קבלת ההחלות השופטות והמיוחדות.
2. ככל והנכס ינוהל על ידי אחד מהשותפים, יש לקבוע באילו תחומים השותף המנהל רשאי לקבל החלטות על פי שיקול דעתו ובאילו תחומים עליו לקבל את הסכמת יתר השותפים מראש.

יש לשים לב לשני עניינים, יש לקבוע מה גובה הסכום שהשותף המנהל רשאי לחייב את יתר השותפים על פי שיקול דעתו וכן את אופן קבלת ההחלטות לעניין התחומים שעליו לקבל את אישור השותפים קודם. כמובן שכל מקרה לגופו ובכל הסכם אנו עורכים רשימת נושאים ספציפיים הרלוונטיים לאותו נכס. עוד יש לקבוע כי יחול איסור על מי מהשותפים להתנגד להחלטות אלא מטעמים סבירים בלבד.

 

הוצאות

יש לבצע הפרדה בין הוצאות אישיות והין הוצאות הקשורות בנכס ובניהולו. ראשית, יש לקבוע כי כל שותף יישא בהוצאות המיסוי האישי החל עליו הן בגין רכישת ומכירת חלקו בנכס והן בקבלת תשלום דמי השכירות בעבור השכרת הנכס, ומתחייב לשלמן במועדם עפ"י חוק.

העיקרון הקובע הוא כי כל הוצאה הקשורה בנכס ובניהולו תחולק בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בנכס. ככל ונחתם הסכם לניהול הנכס, אזי דמי הניהול החודשיים יחולקו באותו אופן.

 

שעבוד הזכויות הקנייניות

ככל, יש לקבוע כי מוסכם על כל השותפים, כולם ביחד וכל אחד לחוד, כי חל איסור לשעבד ו/או למשכן ו/או לרשום הערת אזהרה ו/או לבצע כל דיספוזיציה אחרת בנכס ו/או ליטול מימון נוסף ו/או לרשום הערה מכל מן וסוג שהוא על זכויותיו בנכס, למעט הערת אזהרה בגין התחייבות לעשות עסקה לטובת מי שירכוש את חלקו של השותף המוכר בנכס. כמובן שכמו לכל כלל, גם לעניין זה ישנן חריגים אשר ייבחנו כל מקרה לגופו.

יש להתיר לשותף המוכר לרשום הערת אזהרה בגין התחייבות לעשות עסקה לטובת מי שירכוש את חלקו של שותף בנכס. הסכמה כאמור צריכה להתקבל על ידי כל השותפים. לרישום שעבוד ו/או צו מונע כלשהו השלכות משפטיות משמעותיות ולכן הסכמה לכך צריכה להינתן במסורה.

 

מנגנון מכירת הנכס

אחד מהאירועים הכי משמעותיים בחיי השותפות הוא אירוע מכירת הנכס. לשם כך יש להיערך מבחינת המועד הרצוי למכירת הנכס ומנגנון הפעולה של השותפים (ובינם לבין עצמם) בעת המכירה עצמה. חשוב לאפשר לכל אחד מהשותפים למכור בכל זמן את חלקו בנכס לאחר.

יחד עם זאת, יש לקבוע חוקי פעולה מאוד ברורים ומוגדרים בכדי למנוע מחלוקות בעתיד.

 

חלק מהעקרונות שיש לקבוע בעת מכירת חלקו של השותף בנכס להשקעה

1. יש לקבוע זכות ראשונים לשאר השותפים לקנות את חלקו של השותף המוכר.
2. יש לקבוע כיצד יתומחר החלק של אותו שותף. יש לקבוע את זה בהתאם לנסיבות הספציפיות ולאופי הנכס הנמכר.
3. יש לקבוע תקופה שבה לשותפים האחרים תהיה זכות הראשונים לקנות את החלק הנמכר (לרוב בין 30-60 ימים) ושלאחריה יוכל השותף המוכר למכור את חלקו לכל צד ג' שיחפוץ בכך.
4. תביעה לפירוק שיתוף – חוק המקרקעין מקנה לכל שותף את הזכות לתבוע את פירוק השיתוף בבית המשפט.
   • אי לכך, יש לקבוע כי כל שותף מתחייב לא לפרק את השיתוף לפני המועד שנקבע למכירה וכמובן שהגבלה זו כפופה להוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 לעניין זה (אשר קצרה היריעה מלהרחיב על כך במסגרת המאמר).
   • יש לקבוע סנקציה הקובעת כי במידה ופנה צד כלשהו לבית משפט בבקשה לפירוק השיתוף בניגוד להוראות האמור תיחשב הפניה להפרה יסודית.
5. יש לקבוע כי כל החלק יימכר בשלמותו. האמור יחול גם על יורשיו של השותף.
   • לעניין זה יש לציין כי יש להכניס בהסכם השותפות התחייבות כי יורשיו של השותף יכנסו בנעליו לעניין הסכמי השותפות והוראותיו.

 

ניהול כספי דמי השכירות

קבלת דמי השכירות מהווים את מקור ההכנסה איתו השותפים ישלמו את הוצאותיהם השוטפות בגין החזקת הנכס. אי לכך, יש לקבוע כיצד ינוהלו הכספים (ובכך יש לשים לב כי הוראות פרק זה נמצאים בהלימה עם הוראות פרק ההוצאות), לאן תופקד יתרת דמי השכירות וכיו"ב.

 

הוראות שונות

חיוב השותפים למכור

יש להכניס סעיף המחייב את כל השותפים למכור את חלקם בנכס רק בתנאי כי הרוכש יחתום על הסכם השותפות ויכנס בנעלי השותף המוכר לעניין הזכויות והחובות.

 

הסכמה כלפי צד ג'

יש לכתוב במפורש כי ניתנת הסכמת השותפים לרשום על גבי הנכס הערה בגין הסכם השיתוף כך שכוחו יהיה גם יפה כלפי צד ג'.

 

ייפוי כוח

במידה וניתן ייפוי כוח לאחד השותפים יש להגדיר במדויק את מרחב הפעולה של מיופה הכוח ואת מידת ההסכמה של שאר השותפים ולהיקף מרחב הפעולה שניתן למיופה הכוח. יש לקבוע אילו עניינים יוכל מיופה הכוח לבצע ללא קבלת אישור ואילו עניינים הוא יידרש לקבל את הסכמתם מראש של יתר השותפים.

 

יורשים

יש לקבוע כי יורשיו של השותף יחתמו על הסכם השותפות ויכנסו בנעלי השותף המנוח.

 

הפרת הסכם השותפות על ידי מי מהשותפים

יש לקבוע כיצד יפעלו השותפים במקרה של הפרת ההסכם. רצוי מאוד לקבוע תכנית פעולה מדויקת למקרה שתתקיים הפרת הסכם וזאת בכדי למנוע מחלוקות בעתיד לעניין דרכי הפעולה לטיפול בהפרת ההסכם. לעניין זה יש להתייחס לשאלת פיצוי מוסכם, מכירה כפויה, משך הזמן לתיקון ההפרה והדרך לתיקון וכיו"ב.

 

מטרת השותפות

לסעיף חשיבות כפולה: האחת, לשם תיאום ציפיות בדבר מטרת השותפות והאם הצדדים רואים "עין בעין" בעין צופה פני עתיד. לכן יש לקבוע את המטרות, תחומי הפעילות ואת המיקוד הגאוגרפי.

 

חלוקת התפקידים

חובה להגדיר במדויק את התפקידים של כל שותף ואת שכרו בגין עבודתו של כל אחד מהשותפים, להבדיל מחלקיהם ברווחים. ככל ואחד השותפים ירגיש כי לאורך זמן הוא משקיע יותר (כסף, זמן, קשרים וכיו"ב) הדבר יהווה מקור מרכזי לחיכוכים עתידיים.

 

אופן המימון

יש לקבוע כיצד השקעות נוספות ימומנו. האם על ידי השותפים עצמם, או ממימון בנקאי או אולי ממשקיעים חיצוניים.

 

יציאה מהשותפות

במידה ואחד השותפים מעוניין לצאת המשותפות יש לתת את הדעת למספר עניינים: האם ומתי רשאי שותף לצאת מהשותפות? באילו תנאים? האם יש צורך לאשר את השותף הנכנס (ככל ויכנס שותף חדש במקום השותף היוצא) ומהו המנגנון שיקבע לצורך כך?

 

מנגנון היפרדות

במידה והשותפים אינם מעוניינים להמשיך את השותפים ומביעים את רצונם להביא את השותפות לידי סיום, יש לקבוע את המנגנון שישמור על זכויות כלל השותפים במסגרת הליך זה.

 

מורשה החתימה

יש לקבוע על אילו מסמכים ובאיזה נושאים על כל השותפים לחתום על כל מסמך ומסמך וכן על אילו מסמכים ובאיזה נושאים רשאי כל אחד לחתום לבד על נושאים שבתחום אחריותו?  יש מגוון רחב וכמעט אינסופי שניתן לכלול במסגרת הסכם שותפות לרכישת נכס נדל"ן להשקעה אך הנושאים לעיל הם לרוב בגדר חובה.