ככל שמחירי הדירות בארץ הולכים ומאמירים כך אנו נתקלים ביותר ויותר הצעות מפתות להשקעות נדל"ן בחו"ל. גרמניה, ארצות הברית או הונגריה, כל הפרסומים מבטיחים תשואה גבוהה במינימום השקעה. אך חשוב להבין כי החלום הגדול יכול להיהפך בין רגע לסיוט, ללא הליווי המקצועי הנכון.
השקעות נדל"ן בחו"ל – איך זה שונה מישראל?
נתחיל בכך שהשקעות נדל"ן בחו"ל שונות מהשקעות נדל"ן בישראל בדברים רבים, שצר המקום מלפרטם. מסיבה זאת במאמר זה נביא את ההבדלים העיקריים והמשמעותיים ביותר.
ראשית, בניגוד לנהוג בהשקעת נדל"ן בישראל, מדובר בעסקה שנעשית בשלט רחוק. רוכש הדירה לא נוכח במדינה בה הנכס נמצא, ולרוב הוא כלל אינו רואה אותו לפני הקנייה.
ישנם גם פערים, לעיתים אף גדולים, בהסדרים החוקיים הנוגעים להשקעות נדל"ן. כל מדינה נבדלת מחברתה בחוקי המס החלים על רכישת דירה, בחוקי המקרקעין ובחוקי השכירות. מדובר בעולם שלם וחדש של מושגים חוקיים שחייבים להכיר על מנת לבצע עסקה מוצלחת. בנוסף לכך, ישנם גם פערי המנטליות המשמעותיים שיכולים להביא לקצרים בתקשורת בין הקונה למוכר ובין הקונה לשוכרים.
מה צריך לבדוק לפני שרוכשים נדל"ן בחו"ל?
השקעות נדל"ן בחו"ל – היתרונות
על אף האמור לעיל עסקי השקעות הנדל"ן בחו"ל יכולים בהחלט להיות השקעה משתלמת. השקעה בנדל"ן באופן כללי נחשבת להשקעה הכי בטוחה היום בשוק, זאת מכיוון שהמשקיע מקבל תמורה מיידית וממשית לכסף שלו בצורה של נכס בר קיימא. בנוסף, מדובר בהשקעה שבדרך כלל מניבה תשואה גבוהה תוך זמן קצר יחסית (במקרה של דירה יד 2 מיד, במקרה של דירה מקבלן תוך שנים בודדות).
כל אלו הופכים השקעה בנדל"ן להשקעה אטרקטיבית מאוד, אך בישראל מחירי הנדל"ן הגבוהים הופכים את העניין לאפשרי בעיקר לעשירים ובעלי הון. אדם ממוצע בישראל נאבק, חוסך, לוקח משכנתאות והלוואות כדי לקנות את דירת המגורים הפרטית שלו, אז וודאי שבדרך כלל אין לו את ההון הדרוש להשקעה נוספת בנדל"ן.
מסיבה זאת במקרה של האדם הישראלי הממוצע האפשרות היחידה להשקעה בנדל"ן היא השקעת נדל"ן בחו"ל. זאת משום שבמדינות מסוימות ניתן למצוא השקעות נדל"ן במחירים אטרקטיביים בהרבה מאלו שבארץ. אך השקעה כזאת צריכה להיעשות בחוכמה, כדי שהמשקיע לא ימצא את עצמו קרח מכאן ומכאן בסופו של ההליך.
השקעות נדל"ן בחו"ל – ההליך
צעדו הראשון של כל משקיע המעוניין בהשקעת נדל"ן בחו"ל צריך להיות פנייה לעורך דין. עורך הדין המדובר צריך להיות עם ניסיון וידע בנדל"ן באופן כללי, אבל גם בהשקעות בחו"ל באופן ספציפי, עם עדיפות לניסיון במדינה בה המשקיע מעוניינים להשקיע. לליווי עורך דין מטעמו של המשקיע כבר משלב בחינת ההצעה ישנה חשיבות רבה, וזאת חרף העובדה כי לחברת ההשקעות שהגעתם אליה יש עורך דין משלה.
אחרי הכול, גם אם מדובר בחברת השקעות אמינה ומנוסה, האינטרס שלה אינו חופף לזה של המשקיע. באמצעות עורך הדין המשקיע יוכל לפעול בצורה בטוחה בכל שלב, ובכך הוא מגדיל משמעותית את הסיכויים להשלמת עסקה מוצלחת. תפקידו של עורך הדין בליווי השקעת נדל"ן בחו"ל הוא מגוון ומשתנה בהתאם לשלב ההשקעה.
שלב ראשון: הרכישה
ראשית יצטרך עורך הדין לבחון את החוזה המוצע, אך אין זה מספיק לבדוק את החוזה כדי לוודא שאכן מדובר בעסקה טובה. יהיה עליו לבדוק היבטים רבים נוספים הקשורים בטיב העסקה. כך למשל יש לברר את כל העניינים החוקיים הנוגעים לרכישת דירה באותה מדינה, ובעיקר את דיני המיסים, הן מיסי הרכישה והן מיסים תקופתיים, שעלולים להפוך השקעה שנראית משתלמת במיוחד ממבט ראשון להשקעה שעדיף להתרחק ממנה.
חשוב מאוד גם לבצע בדיקה לדירה על ידי גורם חיצוני, ולא להסתפק בעדות המוכר על מצבה, כדי שהמשקיע לא יגלה סופו של דבר שהוא קנה חתול בשק. חוץ מהמצב הפיזי של הדירה עצמה כדאי גם לבדוק האם באמת יש סיכוי לתשואה גבוהה. כלומר, האם יהיה קל להשכיר את הדירה? אחרי הכול, דירה שעומדת ריקה אינה מניבה תשואה לבעליה. כדי לוודא את עניין התשואה צריך לבדוק טוב את סביבת הדירה, הן מבחינת תשתיות, מבני ציבור ותוכניות בינוי עתידיות, והן מבחינת הבניין והשכנים המתגוררים בו.
שלב שני: ניהול הנכס
ניהול הנכס דורש גם הוא השקעה רבה. השקעה כזאת כמעט בלתי אפשרי לעשותה מרחוק, יש צורך בנוכחות פיזית אמיתית. ובכל זאת, רובם של המשקיעים אינם מעוניינים בנסיעות תכופות לחו"ל על מנת לנהל את ההשקעה, דבר שיכול להופכה ללא משתלמת.
כדי לפטור את המשקיע מנסיעות כאלה ניתן לכרות חוזה עם חברת ניהול מקומית שתנהל את הנכס בשבילו וגם תייצג אותו מול הרשויות המקומיות. כמובן שגם את חוזה הניהול, בדומה לחוזה הרכש, יש להביא בפני עין מקצועית ומיומנת שתבחן אותו בקפידה.
חברת הניהול שתיבחר והחוזה שייחתם הם קריטיים לצורך הבטחת תשואה גבוהה וקבועה מההשקעה. לכן חשוב להיות מלווים לעורך כל הדרך בעורך דין מומחה שייצג את המשקיע ואת האינטרסים שלו מול חברת הניהול.
חברת ניהול מוצלחת תעשה למען המשקיע את כל הדרוש לניהול הנכס. החל מהכנת הנכס להשכרה, דרך שיווק הנכס, בחירת הדיירים המתאימים ועבודה שוטפת מולם, וכלה בעזרה במכירת הנכס כשתרצו בכך. חשוב לוודא שהחברה שנבחרה היא חברה מוכרת, בעלת ניסיון והמלצות בתחום, ושהחוזה שנחתם הוא כזה שמאפשר להשתחרר ממנו בקלות יחסית, כך שיהיה ניתן לשכור בקלות חברה אחרת במקרה של חוסר שביעות רצון מהשירות הניתן.
עורך דין מלווה שכבר עסק בהשקעות דומות בעבר יוכל למצוא בשביל המשקיע את חברת הניהול הטובה ביותר בקלות יחסית, ובכך יעזור לו להפוך את ההשקעה שלו למשתלמת במהירות האפשרית.
סיכום
צריך לדעת להיזהר מהבטחות פרסומיות. מי שילך שבי אחרי הצעה מפתה כזאת או אחרת עלול לגלות שבמקום גן העדן שהובטח לו מסתתר למטה גיהינום. הכלל הזה נכון שבעתיים בכל הנוגע להשקעות נדל"ן בחול.
פערי השפה, המנטליות והמידע בין המשקיעים לחברות שמנהלות השקעות כאלה הם עצומים. כך מצליחות החברות הללו למכור השקעות בקלות יחסית, פשוט כי לרובו של הציבור הרחב אין יד ורגל בנושאים הללו.
אין זה אומר שכדאי לוותר כליל על האפשרות של השקעות נדל"ן בחו"ל, שיכולות להיות משתלמות ביותר, אך זה בהחלט אומר שכדאי לוותר על האפשרות לעשות זאת ללא ליווי של עורך דין צמוד. ובעורך דין צמוד אין הכוונה לכל אדם שיש לו הסמכה לעסוק בעריכת דין. עסקת נדל"ן בחול היא דבר מורכב וסבוך, ודורשת ידע, מיומנות וניסיון מתחומים רבים המשולבים יחד.
משקיע הרוצה עסקה משתלמת באמת מבין כי בחירת עורך דין מלווה זה לא המקום לחסוך. יש לבחור עורך דין עם הידע והניסיון הרלוונטיים ובעל המלצות. בנוסף, עדיף לוודא כבר בתחילת התהליך שהמשקיע ועורך הדין הם באותו ראש. כל זה יחסוך את הצורך להחליף עורך דין באמצע הדרך, דבר שידרוש התעדכנות ולמידה נוספת על חשבון הזמן והכסף של המשקיע.
נשמע לכם מעניין? עורך דין יוני לוי, בעל ידע וניסיון רב בתחום השקעות הנדל"ן בחו"ל כאן בשבילכם.
