הוצאות אחזקת הרכוש המשותף בבית משותף

במאמר זה נצלול לעומק על חוק אחזקת הרכוש המשותף כאשר מדובר על בית משותף. נבין , מי נגד מי, למה הנושא הזה כל כך בוער ואילו צעדים ניתן לנקוט על מנת שנושא זה לא יעבור לבית משפט.

 

אחזקת רכוש משותף – מה החוק בנושא

המסגרת הנורמטיבית המעגנת את החובה של כל בעל זכות ברכוש המשותף לשאת בתשלומים בגין אחזקת הרכוש המשותף קבועה בסעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "סעיף 58 לחוק המקרקעין").

בשנת 2006 תיקן תיקון מס' 26 (תיקון – שיעורו של חלק מוצמד ברכוש המשותף) התשס"ג – 2003, את סעיף 58 לחוק המקרקעין (להלן: "תיקון 26 לחוק"). טרם התיקון נוסח סעיף 58 לחוק המקרקעין היה כדלקמן:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר".

תיקון 26 לחוק

אולם, לאחר תיקון 26 לחוק נוסח סעיף 58 לחוק המקרקעין שונה ולשונו היום:

"(א)בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר".

התיקון כאמור שינה את אופן חישוב חלקו של בעל דירה בהוצאות הרכוש המשותף וקבע כי החישוב יעשה על פי שטח רצפת דירתו של כל בעל דירה ללא הצמדות ולא על פי חלקו ברכוש המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון המוסכם.

הרציונאל שעמד מאחורי התיקון לחוק הוא שתשלום אחזקת הרכוש המשותף לא צריך לכלול גם את ההצמדות המתווספות לדירה וזאת בשל העובדה שההצמדות לא מוסיפות אחזקה מיוחדת נוספת המצדיקה תשלום נוסף, ועל כן מדובר בנטל כספי בלתי הוגן כלפי בעל יחידה אשר בבעלותו שטח מוצמד.

ההסבר בהצעת החוק

"החובה לדאוג לאחזקת חלקי רכוש משותף הצמודים לדירת מגורים מוטלת באופן בלעדי על בעל אותה דירה. מנגד חב הוא חובה לשאת בהוצאות הרכוש המשותף כגודל דירתו והחלק הצמוד אליה, דבר שאינו הוגן ומטיל על בעל הרכוש המוצמד חבות כספיות לצד נטל הנשיאה בהוצאות אחזקת השטח הצמוד לדירה."

הנה כי כן, סעיף 58 לחוק המקרקעין המתוקן קובע כי חובת התשלום עבור אחזקה הבית המשותף תהא בהתאם לשטח הרצפה של כל בעל דירה ביחס לשטחי הרצפות של כל בעלי הדירות בבית, בשימת לב לסיפא של הסעיף הקובע כי חובת התשלום תחול, "זולת אם לא נקבע אחרת בתקנון המוסכם".

מה הדין במצב בו ההצמדות  מהוות את היחידה המרכזית העיקרית (לדוגמא מחסן בגודל 11 מ"ר אליו מוצמדות 33 חניות)?

הרציונאל שעמד בבסיס תיקון סעיף 58 לחוק המקרקעין לא נתן מענה למקרי קיצון מעין אלה, בהן ההצמדות מהוות את היחידה המרכזית העיקרית.

תיקון 26 לחוק נועד לתת מענה למקרים בהם לדוגמה לדירה/יחידה בבית מוצמדת חניה או מרפסת וכדומה והצמדות אלו אינן מצריכות אחזקה מיוחדת נוספת המצדיקה תשלום נוסף ועל כן רואים בכך נשיאת נטל כספי לא הוגן כלפי אותו בעל יחידה אשר בבעלותו שטח מוצמד.

סבורני כי במקרים חריגים יש לבחון האם יש לראות ביחידה לה הוצמדו שטחים המהווים את היחידה בפועל, כראויים להיחשב כחלק בלתי נפרד משטח רצפת היחידה/דירה לצורך חישוב תחזוקת הרכוש המשותף.

הבחינה תלויה בהתחשב בכך שהשטחים המוצמדים משליכים על אחזקת הרכוש המשותף ומכבדים על כתפי בעלי הדירות האחרים ועל כן יראו בהם כחלק משטח רצפת היחידה וזאת רק לצורך חישוב חלקם בתשלום תחזוקת הרכוש המשותף.

מהי רוח הדין העולה

יפים לכך גם רוח הדברים העולה מפסק הדין רע"א 6898/16 עזבון המנוח שלמה אהרוני ז"ל נ' עופר מכרזים בע"מ (פורסם בנבו, 28.12.2017), אשר קבע כי יש לבחון יחידות על פי אופיין ולא רק על בסיס מדד השטח:

"לאחר שבחנתי את הדברים אני סבורה שדין הערעור להתקבל במובן זה שחלוקת התמורה שתתקבל במסגרת פירוק השיתוף תיעשה בהתאם למאפייני היחידות ולא על בסיס מדד השטח בלבד. זאת, על בסיס הוראותיו של בית המשפט המוסמך שיכריע בעניין על סמך חוות דעת מומחים, ובהתאם לעקרונות שיפורטו בפסק דיננו.

בקליפת אגוז, אני סבורה שתוצאה זו מתחייבת מדיני הבתים המשותפים עצמם והעקרונות העומדים ביסודם, מעקרונות יסוד של צדק והגינות, וכן מן העקרונות החלים על הגנה על זכויות קניין כזכויות יסוד. כמו כן, אינני סבורה שההסדר הקבוע בסעיפים 147-146 לחוק המקרקעין, על-פי פרשנותו הנכונה, מונע תוצאה זו."

דעתי מתיישבת עם תוצאות פסק דין זה, אשר בחן את מאפייני היחידה באותו מקרה לא רק על בסיס מצבה הרישומי, אלא על פי מצבה בפועל והשימוש שנעשה בה.

לפסק הדין המלא: ‏ (ת"א) 121/18 ‏ ‏ נציגות הבית המשותף מרח' ביאליק 77, רמת גן נ' יניב יובל