פסק הדין פאל גורג' נ' ישראלה פלד עוסק בשאלה האם הצמדת הגג לדירה מסוימת, ככוללת את אחוזי הבניה שנותרו או העתידיים בבית המשותף? שאלה זו רלוונטית ביותר בפרויקט תמ"א 38 שכן הכרעה סוגיה יכולה להקנות תמורה עודפת למי מיחידי הבעלים המתקשר בהסכם.
עסקינן במקרה שאירע בראשית שנות השמונים שבו נרשם מבנה תעשייתי בחיפה כבית משותף. במסגרת רישום זה, הוצמד גג הבניין לאחת מחלקות המשנה – יחידה מספר 13, המצויה בבעלותם של זוג רוכשים, אשר להם יחידות נוספות במבנה.בשלהי שנת 1987 חתמו בני הזוג על הסכם ממון לחלוקת רכושם.
על פי ההסכם, ביקשו בני הזוג לחלק את רכושם ליורשיהם כך שלכל אחד מהם ייוחדו חלקים ספציפיים בלשכת רישום המקרקעין, וזאת במטרה להוריש חלקים ספציפיים לילדיהם מנישואים הקודמים, ולמנוע סכסוכים מיותרים בעתיד. כמו כן, ערכו בני הזוג צוואה התואמת את ההסכמות שעוגנו בהסכם הממון. לימים, נתגלעה מחלוקת בין שני יורשיהם באשר לזכויות בגג הבניין וכן לזכויות הבניה הנותרות במקרקעין.
מחד גיסא, בצוואת המורישים צוין כי: (1) היורשת זכאית לקבל את הזכויות ביחידה 13, זאת מבלי לציין את גג הבניין שהוצמד לה [דהיינו, ישנה הצמדה של הגג אך הדבר לא צוין בהסכם], ומאידך גיסא, ציינו המורישים במפורש כי "כל זכויות הבניה על הגג" יהיו שייכות ליורש הנוסף.
לפיכך, טען היורש כלפי היורשת כי רצון המורישים להוריש לו את מלוא זכויות הבניה בגג הבית, נועד להבטיח כי גם זכויות השימוש בגג יועברו לחזקתו. לטענתו, המורישים כלל לא הבדילו בין זכויות הבניה על הגג לבין הצמדת גג, וכי כוונתם הייתה שזכויות הבניה על הגג יהיו שייכות לו. על כן לשיטתו, הצמדת הגג ליחידה 13 נרשמה בטעות וכי היה נכון להצמיד את גג הבניין לאחת מחלקות המשנה אותן ירש. עוד טען כי הוא שנשא בתחזוקת הגג, כאשר היורשת סירבה להשתתף בהוצאות אלו והדבר היווה הסכמה בניהם לגבי זהות הבעלים על הגג.
מנגד, היורשת טענה כי היא שירשה את יחידה 13 עם הצמדת הגג, וכי אין טעות ברישום הבית המשותף. עוד הוסיפה שעל פי תקנון הבית המשותף, הוסכם בין כל הדיירים כי זכויות הבניה, ככל שיהיו, יחולקו באופן שווה בין בעלי היחידות. ומכאן שאין לקבל את טענות היורש.
החלטת השופט בעניין זכויות בנייה בהצמדת גג לדירה
בפתח דבריו, ציין בית המשפט כי אין לראות בהצמדת הגג לדירה מסוימת, ככוללת את אחוזי הבניה שנותרו או העתידיים בבית המשותף. עם זאת, לאחר בחינת תכלית הסכם הממון, צוואת המורישים ונסיבות המקרה, קבע ביהמ"ש כי למורישים לא הייתה כל בקיאות בהבחנה החלה בין "זכויות הבניה" לבין "הזכויות בגג". צוין כי פרשנות המייחסת לבני הזוג רצון להעניק את הצמדת הגג ליורשת, ובמקביל את זכויות הבניה ליורש, חוטאת לתכלית הסכם הממון ולרצונם למנוע חילוקי דעות בין היורשים. השארת צמידות פיזית בגג ליורשת וזכויות בניה באותו הגג ליורש, תהווה חממה פורה לסכסוכים בין השניים, ומכך ביקשו המורישים להימנע. על כן נפסק כי כוונת המורישים הייתה להוריש את זכויות הבניה שברשותם וכן את הגג עצמו ליורש.
כמו כן, גם אופן התנהלות היורשים מעיד כי הזכות בגג נתונות ליורש בלבד. לאורך כל השנים מאז פטירת המורישים, נמנעה היורשת מהשתתפות בהוצאות התחזוקה של הגג ועמדתה ביחס לבעלות בגג השתנתה רק בסמוך להגשת התביעה. לפיכך, הורה ביהמ"ש על מחיקת הצמדת הגג מיחידה 13 והצמדתו לאחת מיחידותיו של היורש.
סיכום
אולם, על אף הקביעה זו, ציין ביהמ"ש כי אין באמור ליתן ליורש את הזכות לבנות על הגג ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות בבית. לאור תקנון הבית המשותף בו נקבע כי זכויות הבניה הנותרות או העתידיות "יחולקו בין בעלי היחידות, בהתאם לשטח יחידותיהן", נפסק שאין היורש זכאי למלוא זכויות הבניה, אלא רק לחלקה יחסי של היורשת בזכויות אלו.
(ה"פ (חי') 13293-11-14 פאל גורג' נ' ישראלה פלד).
