את מקצוע תיווך הדירות אין אדם שלא מכיר, ובכל זאת רבים הם שאינם יודעים שמדובר במקצוע המוסדר בחוק ועיסוק בו מחייב רישיון. הסדרת המקצוע על ידי המחוקק נעשתה על מנת להגן על הצרכנים, רוכשי ומוכרי הדירות, ועל כן מטיל החוק על מתווכי דירות חובות שונות, עליהן נעמוד במסגרתו של מאמר זה.
מתווכי דירות כאנשי מקצוע
כאמור, רבים הם שאינם יודעים כי תיווך דירות הוא מקצוע המחייב רישיון מסודר ועמידה בבחינות ממשלתיות, בדומה לעריכת דין, סיעוד, רפואה, שמאות ועוד.
למעשה לאדם שאינו מחזיק ברישיון תיווך מקרקעין בדין אסור להציג את עצמו ככזה, או לפרסם פרסומים המציגים אותו ככזה.
מיהו מתווך מקרקעין?
חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים במקרקעין) מגדיר תיווך במקרקעין כך:
"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין".
כאשר זכות במקרקעין הכוונה היא לכל זכות שהיא, בין בעלות, בין שכירות, בין שהיא רשומה בלשכת הטאבו ובין שאינה רשומה בלשכת הטאבו.
התנאים לעיסוק בתיווך מקרקעין
ואלו הם התנאים שמציג חוק המתווכים במקרקעין לקבלתו של רישיון תיווך במקרקעין:
- אזרח או תושב של מדינת ישראל, או תושב חוץ שניתן לו היתר עבודה בישראל.
- הוא בן 18 שנים לפחות.
- הוא אינו פושט רגל.
- לא הורשע בעבירה שבשל מהותה, נסיבותיה או חומרתה הוא אינו ראוי לשמש כמתווך מקרקעין.
- כאשר מדובר באסיר משוחרר – עברו לפחות 6 חודשים מיום שחרורו.
- עבר בהצלחה את הבחינה לקבלת רישיון תיווך במקרקעין.
תפקידו של מתווך מקרקעין
כאמור, הגדרת תפקידו הכללי של מתווך מקרקעין הוא הפגשה בין שני צדדים או יותר במטרה להביא לביצועה של עסקה במקרקעין.
עם זאת, פרטי תפקידו של מתווך משתנים כמובן בין סוגים שונים של תיווך, עליהם נעמוד עתה:
סוג ראשון: מתווך דירות להשכרה
כאשר ניתנת למתווך בלעדיות על נכס מחייב אותו החוק לבצע לפחות שתי פעולות שיווק באותו זמן, כאשר פעולות השיווק האפשריות מפורטות בתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004.
כך למשל מתווך דירה להשכרה יכול לנקוט באחת מהפעולות הבאות: פרסום על גבי המקרקעין המיועד להשכרה, פרסום לקהל לקוחות מסוים באמצעי אלקטרוני כמו למשל אתר יד 2, פרסום בעיתון יומי נפוץ ועוד.
סוג שני: תיווך דירות למכירה
מתווך דירה למכירה, בדומה למתווך דירה להשכרה, מחויב גם הוא בביצוע שתי פעולות שיווק לפחות בזמן הבלעדיות שלו על הנכס. עם זאת, באופן טבעי, פעולות השיווק שלו צריכות להתאים למטרת התיווך – מכירת הדירה ולא השכרתה.
בהתאם לכך הוא יכול לנקוט בפעולות הבאות: הזמנת רוכשים פוטנציאלים לסיור בנכס, פנייה למאגר לקוחות מסוים המתאים לנכס הספציפי, ועוד.
חוזה תיווך
אחת מהדרכים העיקריות בהן מבקש המחוקק במסגרת חוק המתווכים במקרקעין להגן על לקוחות התיווך, היא החובה לכרות חוזה תיווך. וכך קובע סעיף 9(א) לחוק:
"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה."
כלומר, לא רק שהחוק מחייב את המתווך לערוך הסכם בכתב עם הלקוח, הוא גם מותיר לשר אפשרות לתקן תקנות נוספות, בהן ייקבעו הפרטים שצריכים להופיע בהזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין.
אולם, החוק לא מסתפק רק באלו, ומטיל מגבלות נוספות על ההתקשרות בעסקת תיווך במקרקעין:
מגבלה ראשונה: אופן עריכתה של תניית בלעדיות
המגבלה הנוספת הראשונה שמטיל המחוקק היא הגבלה על תניית בלעדיות במסגרת חוזה תיווך במקרקעין. לפי הגבלה זאת על תניית הבלעדיות להיות מאושרת על ידי חתימת הלקוח במסמך נפרד מזה של חוזה התיווך.
בנוסף על כך, בתקופת הבלעדיות עצמה מחויב המתווך לבצע בפועל פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין.
מגבלה שנייה: משכה של תניית בלעדיות
המחוקק מטיל מגבלה גם על משכה של תניית בלעדיות, וזאת רק במקרים בהם מכירתה של הזכות במקרקעין איננה חלק ממהלך עסקיו של המוכר, שהוא לקוחו של המתווך. כך בעצם מגן המחוקק על לקוחות התיווך הפשוטים, אך לא על אלו שעיסוקם היום-יומי הוא עסקאות נדל"ן.
אם כן, לא ניתן לקבוע בחוזה תניית בלעדיות שעולה על שנה, וכאשר מדובר על דירת מגורים – 6 חודשים. אם לא צוין בחוזה משכה של תקופת הבלעדיות היא תסתיים תוך 9 חודשים, או במקרה של דירת מגורים – תוך 30 יום בלבד.
מגבלה שלישית: עניין אישי בעסקה
מתווך אינו יכול לשמש בתפקידו אם יש לו עניין אישי בעסקה או במקרקעין נשוא העסקה, זאת אלא אם גילה ללקוח על עניינו האישי וקיבל את הסכמתו לכך בכתב.
תוקף הסכם תיווך
תוקפו של הסכם תיווך תלוי בגורמים רבים, ולמעשה ייתכנו בהחלט מצבים בהם לקוחו של המתווך יחשוב כי קיים הסכם תקף בין הצדדים, וכי הוא חייב בתשלום דמי תיווך, אך למעשה אין זה כך על פי החוק.
נסקור להלן מספר מצבים נפוצים הפוגעים בתוקפו של הסכם התיווך:
מצב ראשון: דמי תיווך ללא הסכם בכתב
כפי שכבר הוזכר לעיל, על פי חוק המתווכים במקרקעין לא ניתן לבצע חוזה תיווך בעל פה, ועל כן מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך ללא הסכם בכתב שנערך על פי החוק והתקנות בעניין.
מצב שני: המתווך לא היה בעל רישיון בתוקף
מצב שני שעלול לפגוע בתוקפו של הסכם התיווך הוא כאשר המתווך לא היה בעל רישיון תיווך בתוקף בעת שעשה את פעולות התיווך עבור הלקוח. מצב כזה ייתכן כאשר האדם המתיימר להיות מתווך כלל לא עבר את הבחינות, או כאשר מדובר במתווך שהושעה רישיונו באופן זמני או קבוע.
מצב שלישי: הוא לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות
על מנת שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך כדין עליו להיות הגורם היעיל שהביא בסופו של דבר להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, כלומר – שפעולותיו הן שהביאו לכך שהעסקה יצאה לפועל.
עם זאת, כאשר מדובר בעסקה שנחתמה בתוך תקופת הבלעדיות ישנה חזקה שהמתווך הוא הגורם היעיל, וזאת בתנאי שביצע פעולות שיווק במקרקעין כפי שדורש ממנו החוק.
לפנייה למתווך דירות מתוך מועדון הדיור של קבוצת עורך דין יוני לוי, צרו קשר עוד היום, ומתווך דירות בעל המלצות יפנה אליכם.
