המחוקק הכיר בצורך של בעלי דירות בבית משותף למנגנון יעיל לפתרון סכסוכים מתוך הבנה כי על בעלי הדירות לחיות יחד חיים משותפים ונעימים תחת קורת גג אחת.
לעניין זה, נקבע בפסק דין על ידי כב' השופטת א' פרוקצ'יה בת"א (י-ם) 1561/98 נחמיה נ' נבון (פורסם בתקדין, 22.9.1999) שם נאמר: "סמכות המפקח אכן הוקנתה במטרה לקיים מנגנון יעיל של הכרעה בסכסוכים בין דיירים, הנדרש כדי לאפשר חיים בצוותא תחת קורת גג בית משותף אחד. הכרעה בסכסוכים שעניינם ניהול חיים סדירים ותקינים של דיירי הבית המשותף כאשר התקנון מהווה תשתית לכך אכן נתונים באופן ייחודי לסמכות המפקח ואין לפנות לגביהם לבית המשפט הרגיל". (ההדגשה אינה במקור).
המסגרת החוקית לסמכות המפקח
למפקח על רישום המקרקעין סמכויות מנהליות ושיפוטיות כאחד, כקבוע בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"). סמכויותיו השיפוטיות של המפקח על רישום המקרקעין קבועות בסעיף 72 לחוק, הקובע:
"72. (א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59ח, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.
(ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.
(ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות.
(ד) האמור בסעיף זה אינו גורע מתקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר."
סמכויותיו המנהליות של המפקח קבועות בסעיפים אחרים (שקצרה היריעה מלפרט אותם במאמר) המנויים בסימן ד' לפרק ט' לחוק. הסמכויות המנויות בפרק ד' אינן כאמור סמכויות שיפוטיות, ועל כן דרך הערעור עליהן שונה. כך למשל, בעוד שעל החלטה שיפוטית של המפקח אשר התקבלה בהתאם לסמכויותיו לפי סעיף 72 לחוק, הערעור הוא לבית המשפט המחוזי (ר' סעיף 77 לחוק), ערר על החלטה מנהלית שקיבל המפקח הוא בסמכותו של הממונה על המרשם (ראה סעיף 121 לחוק).
המקרים לפניית בעלי דירות בבית משותף למפקח על רישום המקרקעין
- סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או התקנון המוסכם
- נשיאת הוצאות הבית המשותף על ידי בעלי הדירות
- התקנת דוד שמש
- התאמות לאדם עם מוגבלות
- מתקני גז
- התקנת מעלית
- הפעלת מעלית כמעלית שבת
- תאורה בשבת ובמועד
- החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית
- דיירים סרבנים בפרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 ו-פינוי בינוי)
- התקנות צלחות לווין וקליטה
- הנחת רשת במקרקעין פרטיים ואחזקתה
- התקנת מתקן בזק המשמש או המיועד לשמש לצורכי קליטה ושידור ברשת
- הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף אולם רשאי בעל הדירה לבחור היכן לתבוע, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.
לתשומת לב כי גם מחזיק מטעם בעל דירה וגם מתחזק יכולים לפנות למפקח בעניינים אלו.
המועד להגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין
ראשית, נאמר כי הגשת תביעה צריכה להיעשות כמוצא אחרון של בעל הדירה לאחר שכלו כל הקיצין בניסיונות הידברות עם בעל הדירה האחר שאיתו הוא נמצא בדין ודברים.
שנית, יש לבחון האם המקרה הנדון נמצא בסמכות המפקח על רישום המקרקעין וביכולתו לדון על פי החוק.
שלישית, כאשר רוצים לפתור סוגיה ספציפית בחיי המשותפים עם בעלי הדירות בבית המשותף במהירות יחסית וביעילות.
לא מעט תיקים שהגיעו לפתחו של המפקח על הבתים המשותפים הגיעו למבוי סתום ולתוצאה (לעיתים) שאינה רצויה במלואה על תובע מפני שאלו התבססו על "מילה כנגד מילה". לכן חשוב להביא ראיות התומכות בטיעוניכם.
בניית האסטרטגיה המשפטית הנכונה לניהול התביעה
למפקח על הבתים המשותפים נתונות כלל הסמכויות הנתונות לשופט בית משפט שלום אולם הנגישות והמהירות היחסית בה מתבררים התיקים, גורמת לעיתים לאי מתן הרצינות הנדרשת בבניית התיק ואסטרטגיית התביעה.
כפי שאמרנו, למפקח סמכויות מנהליות וסמכויות שיפוטיות ולעיתים נדרש לבחון בתבונה אילו סמכויות להפעיל ומתי. לאור העובדה שסמכויותיו השיפוטיות מוגדרות ומצומצמות, שימוש לא מושכל שלהם עלול להוביל לדחיית התביעה וחיוב בהוצאות.
דוגמא נפוצה לעניין זה: הצמדת חלקים ברכוש המשותף לדירה ספציפית
בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסוים של הרכוש המשותף (למשל, הגג) יוצמד לאחת מהדירות, אלא אם מדובר בחלקים שלא ניתן להצמיד על פי חוק המקרקעין: חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים, מתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות. אם הוצמד כאמור, הוא אינו חלק מהרכוש המשותף.
ולעניינו: לעיתים תיקון צו הבית המשותף בעקבות החלטה להצמיד חלקים ברכוש המשותף לדירה ספציפית צריך להיעשות תחילה על הדרך המנהלית, משמע ניסיון תיקון בפועל והגשת תיק לרישום ולעיתים יש לפנות למפקח על הבתים המשותף שיעשה שימוש בסמכותו השיפוטית ויורה על צו עשה / צו מניעה לשם תיקון צו הבית המשותף.
כל מקרה לגופו ובהתאם לנסיבותיו.
