עורך דין מקרקעין

להשארת פרטים לשיחת ייעוץ:

כמעט כל אדם, בשלב מסוים של חייו הבוגרים, יזדקק לשירותיו של עורך דין מקרקעין בעניין כזה או אחר. הצורך בעורך דין מקצועי ומנוסה בנושאים אלה, אינו שמור רק לאילי הון ובעלי קרקעות עשירים. למעשה, תחומים רבים בחיינו מוסדרים תחת דיני המקרקעין, גם אם לא היינו חושבים כך בצורה אינטואיטיבית. מיד נסביר את הנושאים העיקריים המוסדרים תחת חוק המקרקעין ונבין מתי נדרשת התייעצות עם עורך דין מקרקעין.

 

תפקידו וחשיבותו של עורך דין מקרקעין

עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה, מכיר את חוק המקרקעין על בוריו ויודע לנווט בין כל הסעיפים והתיקונים לחוק. רק הבנה מעמיקה של החוק תאפשר לעו"ד המקרקעין להציג למיוצגיו את כל האפשרויות הנדלנ"יות הפרוסות בפניהם. תחת מאמר זה נפרוש מספר תחומים מרכזיים ונפוצים המוסדרים תחת חוק דיני המקרקעין, ונבין מתי יש לפנות לעזרה משפטית של עורך דין מקרקעין בקי ומנוסה. זכרו תמיד, ניסיון לחסוך בכסף עכשיו על ידי הימנעות מפנייה לעזרה מקצועית, עלול לעלות לכם הרבה אחר כך.

 

עסקאות במקרקעין

עסקאות במקרקעין הן בעצם העברת זכות כלשהי במקרקעין (בעלות, שימוש, שליטה וניהול וכו') לידי אדם אחר. המחוקק הכיר בחשיבותן של עסקאות מקרקעין ובמאפייניו המיוחדים של הרכוש שעתיד לעבור ידיים, ולכן קבע הסדרים מיוחדים לחוזי עסקאות במקרקעין שאינם תקפים לעסקאות אחרות. כך למשל בעסקת מקרקעין ישנה "דרישת הכתב", המופיעה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, הקובעת כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

עסקה במקרקעין היא בעצם אירוע הפתיחה של הבעלות או השימוש במקרקעין. בהמשך המאמר נדגים היכן צריך את עזרתו של עורך הדין גם במהלך השימוש הרגיל והיומיומי במקרקעין, ולא רק במעשה מיוחד ונדיר כמו קנייה או מכירה.

אם כן, ניתן לראות שעל מנת להוציא לפועל עסקת מקרקעין מוצלחת יש צורך בליוויו של עורך דין מקרקעין, המכיר היטב את פרטי החוק והפסיקה.

בעלות משותפת

בעלות משותפת, כשמה כן היא, מצב בו ישנם שניים או יותר בעלים באותו מקרקעין. הדבר נפוץ בעיקר בכל הקשור לירושות. אז, פעמים רבות, לבעל מקרקעין אחד ישנם מספר יורשים, שמרגע מימוש הצוואה הם הופכים להיות בעלים משותפים על אותו מקרקעין. כמובן שניתן להגיע למצב של בעלות משותפת גם בדרכים אחרות, כמו למשל קניית מקרקעין ביחד עם שותף עסקי, או אפילו בן זוג.

בעלות משותפת היא עניין מורכב, שיש בה התנגשות של אנשים שונים ואינטרסים שונים. שכירת עורך דין מקרקעין מלווה מרגע תחילתה של השותפות, דרך ניהולה והשימוש הרגיל שבה, ועד לפירוקה יכול לתרום רבות להתרת הסבך הזה, הדורש בקיאות בחוק ובפסיקה ויכולת לגשר ולפשר בין אנשים שונים ובין אינטרסים שונים.

רצוי שעורך דין המומחה לענייני מקרקעין יהיה בתמונה, כדי להגן על האינטרסים הכלכליים של הלקוח שלו, שיש לו חלק באותה בעלות משותפת.

 

ניהול ושימוש במקרקעין – הסכמת שותפים

סעיף 30 לחוק המקרקעין קובע כי ענייני השימוש והניהול הרגילים בקרקע ייקבעו על פי החלטת רוב השותפים, אך כאשר מדובר בניהול או בשימוש החורגים מגדר הרגיל יהיה צורך בהסכמת השותפים כולם. מתוך הצורך הברור לאזן בין האפשרות לניהול אפקטיבי של המקרקעין המשותף, ובין החשש מקיפוחו של המיעוט בכל הנוגע לשימוש ולניהול הרגילים בקרקע, מעניק החוק לשותף הרואה עצמו מקופח כתוצאה מהחלטת שאר השותפים, אפשרות לפנות בבית המשפט, שיכריע לפי הנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.

גם פה ישנה חשיבות רבה לעורך דין מקרקעין מוכשר שיידע להגן על האינטרסים של מיוצגיו המקופחים מהחלטות השותפים.

 

זכותו של שותף יחיד

ההסדר החוקי הנוגע לבעלות משותפת מנסה ליצור איזון עדין בין הזכויות הקנייניות השונות של כל אחד מהשותפים. מסיבה זאת קובע החוק רשימה של פעולות מותרות גם ללא הסכמת השותפים, והן:

  1. שימוש סביר במקרקעין כל עוד הדבר לא מונע את שימושו הסביר של שותף אחר.
  2. לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם.
  3. לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם.

 

פירוק השותפות

סימן ב' בחוק המקרקעין מפרט את כל ההסדרים השונים בנוגע לפירוקו של שיתוף במקרקעין. העיקרון המרכזי הנוגע לשיתוף הוא שכל שותף רשאי לדרוש פירוק, על ידי הגשת תביעת פירוק, בכל עת. אמנם ניתן להתנות על סעיף זה בהסכם בין השותפים, אך כוחה של תניה זאת חזקה למשך שלוש שנים בלבד. לאחר מכן רשאי בית המשפט להתעלם מתניה זאת ולצוות על פירוק בכל זאת, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.

פירוק השותפות יכול שיעשה על פי הסכם בין השותפים, אם קיים. אם אין בנמצא הסכם כזה בית המשפט יבחר בדרך הפירוק: חלוקה בעין, מכירה או הפיכה לבית משותף. בהחלטה זאת על בית המשפט לשקול שיקולים שונים, חלקם כתובים בחוק באופן מפורש, וחלקם פרי הפסיקה.

למאמר בנושא: המדריך השלם לפירוק שיתוף במקרקעין לחצו כאן >>>

 

לשיחת ייעוץ ראשונית עם עורך דין יוני לוי:

 

 

בית משותף

בית משותף הוא מקרה מיוחד של בעלות משותפת במקרקעין. מדובר במקרה מיוחד מכיוון שהוא משלב הן בעלות משותפת, בחלקיו הציבוריים של הבניין, והן בעלות פרטית, בדירתו הפרטית של כל דייר. המחוקק הישראלי עצמו מכיר במורכבותו העדינה של בית משותף, מבנה ייחודי הנוצר בעת המודרנית של בעלות במקרקעין. המורכבות המדוברת יכולה להיפתר, לפחות בחלקה, על ידי ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין כבר משלב ניסוח של תקנון הבית המשותף. היכרות מעמיקה עם התקנון ועם דיירי הבית תקל על עורך הדין לפתור גם בעיות שונות שיעלו בהמשך, תוך הניהול והשימוש השוטפים של הבית.

 

דירות ורכוש משותף

תחת הכותרת המופיעה לעיל בחוק המקרקעין מפורטים ההסדרים הקובעים מהן זכויותיו של כל בעל דירה במקרקעין המשותפים ומהן חובותיו. בין הזכויות ניתן למנות בעלות בחלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, התקנת דוד שמש במקום סביר על גג הבית המשותף, הינתקות ממערכת חימום מים והסקה מרכזית גם ללא הסכמת שאר הדיירים, ועוד.

בין החובות ניתן למנות:

  • את החובה לשאת בהוצאות הבית המשותף
  • החובה לקבל את הכרעת הרוב בנוגע להתקנת מעלית ונשיאה בהוצאותיה
  • החובה לאפשר בתנאים מסוימים התאמה של בניין המגורים לבעלי מוגבלויות, ועוד.

 

תקנון בתים משותפים

חוק המקרקעין קובע כי ניהולו של בית משותף יתנהל על פי תקנון. התקנון ניתן לניסוח על ידי דיירי הבית המשותף בהתאם לרצונם, ורק אם אינם עושים זאת רואים את התקנון המצוי בתוספת לחוק כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות.

תקנון ניתן לשנות בהחלטת רוב הדיירים שלהם שני שליש מהרכוש המשותף, אלא אם מדובר באחד משלושת המקרים הבאים:

  1. שינוי שגורע מזכויות בעלי הדירות.
  2. שינוי המטיל על בעלי הדירות חובות נוספות.
  3. החלטה להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת.

במקרים הללו יהיה צורך בהסכמת הדיירים כולם.

 

יישוב סכסוכים

באופן טבעי, בבית משותף עלולים להתפתח סכסוכים שונים הנוגעים לאופן ניהולו. כדי לנהל סכסוכים אלו בצורה יעילה החוק קובע שבמקרים מסוימים הם יופנו אל המפקח על הבתים המשותפים ולא לבית המשפט. ייחודו של הליך המתנהל אצל המפקח הוא בכך שהמפקח רשאי לסטות מסדרי הדין ומדיני הראיות של המשפט האזרחי, וכך יש ביכולתו לסיים את הסכסוך במהירות וביעילות. מדובר בכלי חשוב בכל הקשור לניהול בית משותף, שיחסי שכנים רעועים בו עלולים ליצור בעיות רבות.

בכל הנוגע לבתים משותפים – כדאי שעורך דין מקרקעין ילווה את השותפים שיפעלו לפי החוק והתקנון ושזכויותיו של אף צד לא ייפגעו.

 

אז מתי כדאי ליצור קשר עם משרדי עורך דין מקרקעין?

אם כבר התחלתם לחפש דירות, בתים, מגרשים או כל נדל"ן אחר לטובת רכישה למטרות מגורים, מסחר, השקעה, השכרה או כל עסקה נדל"נית אחרת – הזמן ליצור קשר עם משרדי עו"ד מקרקעין הוא ממש עכשיו. גם אם אתם מעוניינים למכור נכס, הסיבה שלא מומלץ להמתין לרגע האחרון עם בחירת עורך דין לענייני מקרקעין, היא פשוטה: מציאת עו"ד נדל"ן טוב לוקחת זמן וכרוכה בביצוע סקר שוק מקיף. פירוש הדבר עבורכם הוא, שאם תתחילו לחפש עו"ד רק לאחר שאיתרתם נכס שברצונכם לרכוש או קונה פוטנציאלי – אתם עלולים לפספס את העסקה.

כלל האצבע בפנייה לעורך דין מקרקעין

כלל האצבע הוא שכדאי להיוועץ בעורכי דין מקרקעין בכל נושא הנוגע לנכס בנוי, זכויות בניה או חלקת קרקע, שעשויות לו לו משמעויות משפטיות, פיננסיות או מיסוייות. כך למשל, במקרה של העברת זכויות בדירה לבן משפחה או בן זוג, ניסוח הסכמי שכירות, כינון שיתוף במקרקעין או פירוק שיתוף במקרקעין, הרחבת בית, בניה חורגת, טיפול בליקויי בניה, מיסי מקרקעין וכיוצא באלו. 

 

 

מחפשים עורך דין מקרקעין? – הדגשים שכדאי לשים אליהם לב

ישנם כמה דגשים עיקריים שאליהם כדאי לשים לב כשמחפשים משרד עורך דין לענייני מקרקעין:

 

התמחות ספציפית בדיני מקרקעין

לא כל עו"ד הוא בהכרח עורך דין מומחה למקרקעין. עורך דין מקרקעין מומחה הוא רק מי שהתמחה באופן ספציפי בתחום דיני המקרקעין, צבר בקיאות בדיני מקרקעין בישראל או במדינה שבה הוא פועל ומכיר מלפני ולפנים את פסיקה הרלוונטית. ללא מומחיות זו, לא יוכל המייצג שלכם לספק לכם מענה משפטי מקצועי ובר סמכא באמת. 

 

לוותק של עו"ד מקרקעין יש משמעות

ליווי עסקת נדל"ן, עריכת הסכמי מכירה, הסדרת חריגות בניה וסיוע משפטי במחלוקות נדל"ניות, הם נדבך קטן בלבד ממכלול השירותים שעורך דין נדל"ן מציע. אולם ניסיון מעשי עשיר בליווי מגוון עסקאות מקרקעין בשלל רמות מורכבות, הוא הכרחי כדי שעורך דינכם יוכל לספק לכם מענה גם לקשיים שעשויים לצוץ בדרך. מכאן שכדי שיהיה מי שיפעל כדי למקסם את הזכויות שהחוק מעמיד לרשותכם בהקשרים נדל"ניים, אתם חייבים לבחור בעורך דין מקרקעין מנוסה.

 

האם משרד עורכי הדין למקרקעין מטפל בכל סוגי העסקאות?

אל תניחו כי אם פניתם לעו"ד, תוכלו בהכרח לקבל באותו המקום את כל סוגי השירותים הקשורים בתחום הנדל"ן. קיימות גם בתחום הנדל"ן תתי התמחויות שונות וכל משרד עו"ד מקרקעין עשוי לבחור לעצמו להכנס לעובי הקורה בהקשר אחר, בין שמדובר בנדל"ן פרטי, נדל"ן מסחרי, מיסוי מקרקעין, קרקעות חקלאיות ועוד. לכן לפני שאתם מגיעים לפגישה פרונטלית, בררו מראש אם משרד עורכי הדין שפניתם אליו הוא אכן הכתובת המתאימה עבורכם.

 

בדקו המלצות של עו"ד מקרקעין

אל תתפתו לוותר על שלב התחקיר הראשוני, שבו עליכם לבדוק את ההמלצות של משרדי עורכי דין שונים בתחום המקרקעין. אם נתקלתם בחוות דעת על משרד עורך דין שמרבית לקוחותיו לא היו שבעי רצון משירותיו – זוהי נורת אזהרה עבורם ועדיף שלא תבזבזו את זמנכם אלא תמשיכו לחפש עורך דין מקרקעין מומלץ עם חוות דעת מעולות.
 

אין תחליף להתרשמות אישית בפגישה פרונטלית

לפני שאתם בוחרים עו"ד מקרקעין, כדאי להיפגש עם מספר עו"ד בכדי להתרשם בעצמכם מהשירותיות והמקצועיות של נותני שירות שונים בתחום. הפגישה הפרונטלית היא הדרך הטובה ביותר להעריך מראש איך יראה וירגיש תהליך העבודה עם עורך הדין שאתם שוקלים להסתייע בו וכמה יעילה ואפקטיבית תהיה התקשורת מולו.

 

עורך דין מקרקעין  – יוני לוי

בעסקאות מקרקעין עוברים מיד ליד סכומי כסף גבוהים במיוחד, ולכן אלו לא עסקאות שבהן כדאי לכם להתפשר על המקצועיות, הניסיון או על רמת השירות שיספק לכם המייצג שלכם. משרד עו"ד מקרקעין יוני לוי מספק שירותי ייעוץ, ליווי וייצוג בעסקאות מקרקעין לכל תושבי המרכז והשרון מזה שנים רבות וישמח מאוד לעזור גם לכם בכל סוגיה או התלבטות. 

פגישת ייעוץ והכוונה בנושא זה ובנושאים נוספים פנו לקבלת ייעוץ של עורך דין יוני לוי – עורך דין מקרקעין מקצועי, מנוסה וחי ומלווה פרויקטים של נדל"ן מעל עשור.

 

עורך דין מקרקעין

עורך דין מקרקעין - שאלות ותשובות

עורך דין מקרקעין עוסק בכלל ההיבטים המשפטיים של עסקאות מקרקעין. עורך הדין ילווה מוכרים וקונים ברכישת דירות, ילווה פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, יעצב חוזי שכירות פשוטים ומורכבים, פרטיים ועסקיים ויסייע ללקוחותיו בתכנון המס בעסקה. עורך דין מקרקעין טוב ומקצועי יבטיח את זכויותיהם של לקוחותיו ויצמצם למינימום ההכרחי את התשלומים שלהם.

תחילה, עורך הדין יבצע בדיקות מקדמיות. עורך הדין יוודא כי הדירה נקייה מכל שעבוד ועיקול, יטפל בחריגות בנייה, ויתכנן את הטיפול במשכנתא הקיימת לאחר המכירה. לאחר מכן, עורך הדין יתכנן את הדירה מבחינת מיסוי מקרקעין. בשלב הבא, עורך הדין ינהל מו"מ אל מול הקונים וינסח חוזה מכר. לבסוף, עורך הדין ידאג להעברת הזכויות בנכס על שמם והשלמת העסקה.

נסח הטאבו הוא תעודת הזהות המשפטית של התמונה. דרך נסח הטאבו תוכלו לגלות מה סטטוס הזכויות והרישום בנכס ולהבין מה מידת המורכבות הצפויה של העסקה. נסח הטאבו ישמש גם את המוכר וגם את הקונה בעסקה, כדי לדעת כיצד להתכונן לקראתה ואילו בעיות בעסקה צריך לפתור.

מס שבח הוא מס המוטל על המוכר בעסקאות מקרקעין. השבח הוא הרווח הנקי של המוכר ממכירת הנכס, והוא חייב במס בשיעור של 25%. מס הרכישה מוטל על הקונה והוא נקבע כאחוז מסוים ממחיר הרכישה של הנכס, בהתאם לנסיבות העסקה.

דיני מס שבח ומס רכישה, הנקראים דיני מיסוי מקרקעין, הם מהמסובכים ביותר שיש בספר החוקים הישראלי. על כן, נדרש כי עורך הדין המייצג אתכם יתמחה לא רק במקרקעין באופן כללי אלא גם במיסוי מקרקעין באופן ספציפי. כך, עורך הדין יצמצם את תשלומי המס שלכם למינימום ההכרחי ולא תשלמו מס מיותר.

החוק מעניק למשכירים בחירה בין מספר מסלולי מיסוי, אשר במרכזי שבהם תוכלו ליהנות מפטור ממס עד להכנסות של כ-5,500 שקלים בחודש מהשכרת דירות. עם זאת, שיקולי מס עתידיים יכולים לגרום לכם להעדיף את מסלול המיסוי המלא, שכן מסלול זה יוביל לחסכון במס שבח בעתיד. התייעצו עם עו"ד מקרקעין באשר למסלול הרצוי עבורכם ובחרו בזה המשתלם ביותר מבחינה כלכלית. 

עו"ד פינוי בינוי מלווה הליך פינוי בינוי מראשיתו ועד סופו. ראשיתו של ההליך בהתקשרות אל מול יזם אשר יבצע את העבודות בשטח. לאחר מכן, עורך הדין ידאג לשינוי התב"ע ותוכניות הבנייה אצל הרשות העירונית ורשויות התכנון. בשלב הבא, עורך הדין יקדם הסכם בין היזם לבין הדיירים לגבי התמורה שיקבלו בשנות העבודות. לבסוף, עורך הדין ילווה את הבנייה עצמה, את חזרת הדיירים לבתיהם ואף את מכירת הדירות החדשות לצדדים שלישיים.

במסגרת תמ"א 38/1 מחוזק בניין קיים, מבלי שהבניין ייהרס. היזם יחזק את יסודות הבניין, יפתח את קומת הכניסה אליו, יגדיל את כלל הדירות ויוסיף לבניין קומות נוספות. לעומת זאת, במסגרת תמ"א 38/2, יבוצע פינוי בינוי לבניין ביוזמת דייריו. היזם יהרוס את הבניין ויבנה אותו מחדש.

 

עורך דין מקרקעין
עורך דין מקרקעין

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

משרדנו בתקשורת

עו"ד יוני לוי
עו"ד יוני לוי

עורך דין מקרקעין, המלווה פרויקטים של נדל"ן בארץ ובחו"ל כבר מעל 10 שנים. אני חי, נושם ואוהב את עולם הנדל"ן ושמח להעניק מהידע והניסיון המקצועי שלי ללקוחותיי. אני מאמין שלכל אחד מגיע עתיד כלכלי טוב ויציב, ואני כאן ללוות אתכם בפשטות, בתהליכים מורכבים בעולם הנדל"ן.

Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 60 ביקורות
×
js_loader