במאמר זה, נדונה השאלה, האם הודעה על שינוי מחזיק שנמסרת לעירייה בהתאם לסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, מחייבת את העירייה לרשום את ההודעה כלשונה, או שמוטלת עליה חובה לבדוק ולברר את אמינות ההודעה ואת נכונותה?
נושאי המאמר הנדונים:
* ארנונה – מחזיק בנכס – נטל ההוכחה
* רשויות מקומיות – ארנונה – מחזיק בנכס
בחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) התשנ"ג-1992, נקבע כי כל מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה וזו תשולם על ידי המחזיק בנכס (סעיף 8(א) לחוק).
הגדרת "מחזיק" בסעיף 7 לחוק ההסדרים מפנה להגדרה המצומצמת המצויה בסעיף 269 לפקודת העיריות, לפיה מחזיק הוא "למעט דייר משנה". את ההגדרה המצומצמת הזו השלימה הפסיקה באמצעות ההגדרה שבסעיף 1 לפקודת העיריות: "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".
בהתאם להגדרות אלה מחזיק בנכס לצרכי חבות בארנונה יכול שיהיה "כל מי שיש לו זיקה חוקית לנכס כלשהו באחד מן האופנים האפשריים, היינו בין כבעל, בין כשוכר ובין באופן אחר" (ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו,פ"ד לט (3) 341, 343 (1985), ולמעט דייר משנה.
מבין המחזיקים הפוטנציאלים יקבע המחזיק לפי מי שיש לו הזיקה הקרובה ביותר לנכס. כך, המחזיק הוא לאו דווקא מי שיש לו הזכויות המשפטיות המהותיות בנכס (בעל הנכס), ולרוב יהיה זה מי שמשתמש בנכס בפועל (עניין בתי גן לעיל, בעמ' 345-344; בר"מ 7856/06 איגוד ערים איילון נ' מועצה אזורית חבל מודיעין, [פורסם בנבו] פסקה 27 לפס"ד של השופט דנציגר (16.3.2008)).
יאמר כי בתי המשפט אף הרחיבו וקבעו כי מחזיק לצורך חובת תשלום הארנונה יכול להיות גם מי שפלש לנכס שלא כדין, כדי שחוטא לא ייצא נשכר ולא יהיה פטור מתשלום לעירייה עבור שירותים שהוא מקבל ממנה (ראו ה' רוסטוביץ, פ' גלעד, מ' וקנין ונ' לב ארנונה עירונית כרך א 264-263 (2001) (להלן: "רוסטוביץ"); טל קדש דיני ארנונה 100 (2018); וכן עע"מ 9963/03 יצחק זוהר נ' עיריית תל אביב יפו, [פורסם בנבו] בפסקה 12 (1.8.2006)).
לצורך חיוב המחזיקים בארנונה מנהלות העיריות רישומים של המחזיקים בנכסים שבתחומן, ויש חשיבות לעדכון זהות המחזיקים כדי שישקפו את המצב בפועל, בוודאי לאור הוראת סעיף 318 לפקודת העיריות, לפיה פנקסי העירייה משמשים ראייה לכאורה לקביעת חוב הארנונה.
ואולם, בצד החשיבות לרישום עדכני בפנקסי העיריות, הקל המחוקק על הליכי הגבייה מטעמי יעילות, וככלל לא נדרשות העיריות לחקור ולבדוק את נכונות זהות המחזיקים.
חובת עדכון הרישום בפנקס העיריות הוטלה על הפרט ועליו להודיע לעירייה על שינוי בזהות המחזיק, בין כשהוא חדל להחזיק בנכס (סעיף 325 לפקודת העיריות), ובין כשהוא מוכר או משכיר את הנכס לאחר (סעיף 326 לפקודת העיריות).
ובאילו מקרים תוטל בכל זאת אחריות על עירייה לבדיקות את אמינות ההודעה?
לציין כי יש מצבים שבהם תוטל חובה אקטיבית על העירייה לבדוק את זהות המחזיק בנכס, זאת בהצטבר נסיבות חריגות, ולרוב כשהובא לידיעת העירייה או שהיה עליה לדעת כי המצב בפועל שונה מהמצב ברישומיה (בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ [פורסם בנבו] (17.4.2008)).
ככלל, מנהלות העיריות את רישום זהות המחזיקים בנכסים שבתחומן בהתאם להוראות 325 ו-326 לפקודת העיריות, כשחובת העדכון והדיווח על שינוי המחזיק חלה על הפרט. כך מעדכנות העיריות את הרישום לפי ההודעות שהן מקבלות מבעלי נכסים, רוכשים, מוכרים, משכירים ושוכרים.
מהן החובות והזכויות של העירייה בעת קבלת הודעה על שינוי מחזיקים?
ביתר פירוט בענייננו השאלה האם הודעה על שינוי מחזיק שנמסרת לעירייה בהתאם לסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, מחייבת את העירייה לרשום את ההודעה כלשונה, או שמוטלת עליה חובה לבדוק ולברר את אמינות ההודעה ואת נכונותה?
לסוגיה זו התייחסה כבוד השופטת ר' רונן בעת"מ 33098-10-13 מזרחי נ' עיריית תל אביב [פורסם בנבו] (13.11.2014), ולדבריה, העיריות רשאיות לקבל את הודעות הפרט על העברת ההחזקה בנכס ולרשום בהתאם את ההודעה על חילופי המחזיקים, ללא בדיקה מיוחדת זאת עד אשר
"קיימות נסיבות חריגות המעוררות, על פני הדברים ובלא צורך בחקירה ודרישה – חשד מבוסס כי להודעה אין בסיס" (סעיף 23).
לציין כי פסק דין זה חלוט וערעור שהוגש עליו נמחק בהמלצת בית המשפט העליון.
ומה הדין במקרה של שוכר דירה?
גם בעת"מ (חי') 46488-09-17 צ'ובנקו נ' מוסך בזק חיפה בע"מ [פורסם בנבו] (8.6.2018) נדונו שאלות דומות, שם אמר בית המשפט כי גם הגישה המקלה שלפיה רושמת העירייה על סמך הודעה שמוסר הפרט, אינה יכולה לשחרר לחלוטין את העירייה מחובת הבדיקה העובדתית.
בית המשפט סבר כי על העירייה לדרוש כי להודעות שנשלחות לעירייה יצורף חוזה העברת הזכויות בנכס, ועליה לבחון כי קיימת התאמה וודאות מלאה בנוגע לפרטי הנכס נשוא ההודעה ופרטי המחזיק החדש.
בית המשפט הדגיש כי על העירייה לוודא כי "פרטי המחזיק החדש מלאים וברורים באופן המבטיח כי המחזיק החדש הינו אכן אישיות משפטית קיימת, אחת ויחידה…שאליה תוכל להפנות העירייה את חיובי הארנונה", וכי קיימת התאמה בין ההודעה שנמסרה ובין חוזה העברת הזכויות בנכס, בנוגע לפרטיו של המחזיק החדש ופרטי הנכס (לציין כי על פסק דין זה הוגש ערעור והוא טרם נדון).
וכמו בחלק מהאמור בעניין צ'ובנקו אני סבור שכאשר יש לעירייה ספקות קמה לה חובה "לדאוג להסרת הספקות כבר בשלב רישום שינוי המחזיק".
גישה זו עולה גם מפסק הדין בע"ש 467/93 (ת"א) פז חברת נפט בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב (7.6.1994), בו נקבע כי הוראות סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות הן מהותיות ולא טכניות. כן נקבע כי גם אם נשלחה הודעה על חילופי מחזיק בהתאם לסעיפים אלו רשאית העירייה שלא לקבלה כלשונה, אלא לדרוש מסמכים להוכחות שינוי המחזיקים, מתוקף סמכותה בסעיף 287 לפקודת העיריות שכותרתו "השגת ידיעות".
ראו גם בעת"מ (חי') 345/01 אחמד בדרנא נ' עירית טמרה [פורסם בנבו] (18.6.2001) שם נפסק כי "הנטל להוכיח עמידה בתנאי סעיף 325 מונח לפתחו של בדרנא [העותר – א.נ.ח]…הוראת סעיף 325 היא הוראה מהותית ולא טכנית בלבד, ולעירייה אף סמכות מכוח סעיף 287 לפקודת העיריות לדרוש מסמכים להוכחת שינוי המחזיקים" (בעמ' 7).
לפסק הדין המלא: עתמ (ת"א) 40678-01-19 אלון סמואל נ' עירית תל-אביב-יפו
