ביהמ"ש המחוזי דן לאחרונה בשאלה האם הסכם לרכישת דירה מקבלן תקף חרף העובדה שתנאים מתלים שנקבעו כתנאי לכניסת הסכם רכישה לתוקף, לא התקיימו במועדם ולא נשלחה הודעת ביטול על ידי החברה (דרישה לפי הוראות ההסכם)?
רוכשי דירה רכשו דירה "על הנייר" בהסכם נקבעו שני תנאים מצטברים שבהתקיימותם יכנס ההסכם לתוקף
- התנאי הראשון הוא קבלת היתר בניה תוך שנה מיום החתימה על ההסכם.
- התנאי השני הוא חתימת המשיבה על הסכם ליווי בנקאי תוך שנה מיום החתימה על ההסכם.
עוד נקבע כי באם לא התקיימו התנאים המתלים במועדם [קרי בתוך שנה ממועד חתימת ההסכם], ישלח מכתב ביטול על ידי החברה לרוכשים בו היא מודיעה כי ההסכם בטל ומבוטל לאור כך שלא התקיימו התנאים במועדם.
התנאים המתלים המצטברים לא התקיימו במועדם אך לא נשלח מכתב ביטול כנדרש על פי הוראות ההסכם.
ביהמ"ש המחוזי לא קיבל את טענת הרוכשים כי ההסכם בתוקף לאור העובדה שלא נשלח מכתב ביטול כנדרש, וקבע כי באמצעות התנהגות הצדדים הוארך המועד להתקיימות התנאים אולם כל צד רשאי בכל רגע נתון לאחר מכן להודיע על סיום המועד, בתנאי שבמועד הודעתו טרם התקיימו התנאים, וכמובן בלבד שאותו צד נהג בתום לב.
עוד יש לשים לב כי ביהמ"ש הדגיש כי גם באם הצדדים לא היו מגדירים את התנאים הללו כתנאים מתלים, אזי ביהמ"ש היה רואה תנאים אלו כתנאים מתלים שכן מדובר בדרישות החוק והן תנאי לביצוע הפרויקט [סעיף 27(ב) לחוק החוזים].
רוכשי דירה מקבלן יכולים להסיק וללמוד מתוצאות פסק הדין מספר מסקנות חשובות
- בעת רכישת דירה "על הנמייר" גלום סיכון שאותו יש לקחת בחשבון. במקרים מסוים, רשאי היזם להביא את ההסכם לידי ביטול וזאת חרף העובדה כי חלפו מספר שנים ממועד החתימה על ההסכם.
- לוחות הזמנים שהוקצבו להתקיימות התנאים לא עולים בקנה אחד עם המציאות בשטח. יש לוודא עם אנשי מקצוע מטעמכם כי לוחות הזמנים שהוקצבו אכן משקפים נאמנה את הנעשה בשטח.
- רצוי לרכוש דירה בפרויקט שהוגש עבורו, לכל הפחות, בקשה להיתר בנייה, ובכך ניתן לקבל אינדיקציה כללית לגבי לוחות הזמנים הראליים להתממשות הפרויקט ולמועד האכלוס והכניסה לדירה.
מקור: ה"פ 26634-11-15 תמר בורשטיין בצלאל נ' אזורים בניין (1965) בע"מ
