זכות עיכבון דירה בעניין תשלומי וועד בית וחובת הקבלן

חובתו של בעל דירה לשאת בתשלום הוצאות תחזוקת הרכוש המשותף של הבית קבועה בסעיף 58 (א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") המורה כדלקמן:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

משטרם נרשם הבית בפנקס הבתים המשותפים, הרי שחלות עליו הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), שכותרתו "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים". סעיף 58 הנ"ל נמנה על הסעיפים שהוחלו באמצעות סעיף 77ב לחוק המקרקעין, על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים, והוא הבסיס לתובענה שבפני.

הגדרת סעיף 77א לחוק המקרקעין  ל- "בעל דירה"

"מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לעניין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך".

לרוב, זכות העיכבון של קבלן מתממשת בשעה שרוכשי הדירה לא שילמו את מלוא התמורה בעבור שירותי בניית הדירה, ועל רקע דברים אלה מימש הקבלן את זכות העיכבון בדירה עד לתשלום מלוא התמורה.

זכות העיכבון הרלוונטית לענייננו נקבעה בסעיף 5 לחוק חוזה קבלנות, תשל"ד – 1974. זכות העיכבון ("האזרחית", להבדיל מזכות עיכבון הנתונה על פי חוק לרשויות מסוימות), איננה "בטוחה" במובן הרגיל של המילה, משום שבעל זכות העיכבון אינו רשאי לממש את הנכס שהוא מחזיק בו מכוחה של הזכות על מנת להיפרע ולגבות את הכספים המגיעים לו. זוהי זכות בעלת אופי "שלילי", דהיינו הזכות היא רק לעכב את הנכס תחת ידו של בעל זכות העיכבון עד אשר ייפרע החיוב שמכוחו קמה זכות העיכבון.

זכות עיכבון פירושה הימנעות ממסירת חזקה למי שהיה זכאי לקבלה אילו שילם את המגיע ממנו לבעל זכות העיכבון.

ראה גם ע"א 79/89, סולל בונה בע"מ נ' אחים גולדגשטיין

(פורסם במאגרים משפטיים [פורסם בנבו]):

"סעד העיכבון הוא מסוג "העזרה העצמית". יש בו מתן לגיטימציה לעשיית פעולות הנראות בעליל צודקות וטבעיות עד שהמשפט מוכן להכיר בהן. כאשר פלוני נותן שירות או מוכר נכס, ומקבל השירות או הקונה אינו משלם את התמורה, רק טבעי הוא, שפלוני יסרב למסור את הנכס המצוי בשליטתו".

הנה כי כן, העובדה שהקבלן מימש את זכות העיכבון בדירה אינה מקנה לו זכויות קנייניות כלשהן בדירה, וברי כי לא היה במימוש זכות העיכבון כדי להפקיע את זכויות הבעלות בדירה מהרוכשים.

אם כן, העובדה כי הרוכשים לא החזיקו בפועל בדירה במועדים הרלבנטיים לתביעה אין בה כדי לפטור אותם מתשלום דמי וועד הבית.

השאלה אם בעל דירה עושה שימוש ביחידה שבבעלותו או אם יכול לעשות בה שימוש אינה רלבנטית לעניין תחולתו של סעיף 58 לחוק המקרקעין, שכן גם מידת ההנאה שיכול בעל דירה להפיק מיחידתו איננה מהווה מדד לחיוב בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף, ואף בעל דירה שדירתו עומדת ריקה או ניזוקה ואינה ראויה למגורים מחויב בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף בדומה ליתר בעלי הדירות בבית.

סעיף 58 לחוק המקרקעין מטיל את החובה לשלם את הוצאות תחזוקת הרכוש המשותף על בעלים של יחידה מבלי להתחשב בשימוש שנעשה או שלא נעשה בה ומבלי להתחשב בעובדה אם הוא מחזיק בה אם לאו.

ראה לעניין זה 2876/00, נציגות הבית המשותף (בעלי עסקים) נ' רבוי (פורסם במאגרים משפטיים [פורסם בנבו]):

"הפסיקה קבעה זה לא מכבר כי שיעור ההשתתפות בהוצאות האחזקה וניהול של הרכוש המשותף אינו נגזר באופן ישיר מכמות ההנאה אותה מפיק בעל דירה מדירתו. (ראה לעניין זה ע"א 204/79, וייזר נ' נציגות הבית המשותף, פ"מ מד(1) 498, ע"ש (ירושלים) 49/96, לוי השקעות ובניין נ' היועץ המשפטי לממשלה, [פורסם בנבו], ע"א 385/87, דליה אזוב נ' נציגות הבית המשותף [פורסם בנבו] וע"א 238/83, נציגות הבית המשותף נ' מרכוס ואח', פ"ד מא (2), 561)….

כך שגם אם כטענת המשיב אין הוא יכול לעשות בשלב זה שימוש במרתף כחניון כתוצאה מהתנגדות בעלי היחידות בבית אין הדבר פוטר אותו מהשתתפות בהוצאות האחזקה, מכל מקום פטור מהוצאות ההשתתפות באופן מלא או חלקי במישור של חוק המקרקעין, בפרק הדן בבתים משותפים לא יעמוד לו".

האם בעל דירה שלטענתו אינו נדרש לשלם את דמי ועד בית, זכאי לעשות דין לעצמו ולהפסיק לשלם את התשלומים כסדרם ובעתם?

בפסק הדין המנחה בעניין זה, ע"א (ת"א) 204/79, וייזר  נגד נציגות הבית המשותף מרחוב חן 14 פתח – תקווה, [פורסם בנבו] פסקים תשמ"ד (א) 503 נקבע כי:

"אין בעל דירה פורש מציבור בעלי הדירות, ואין הנציגות חדלה ממתן שירותים, ואין זיקה בין החובות במובן זה שאי קיומה של האחת על ידי צד אחד, נותנת זכות לצד האחר לעמוד מלקיים חובתו הוא אלא שלשתי החובות קיו עצמאי ושתיהן בנות אכיפה".

דהיינו, החובה לספק את שירותי הניהול מחד, והחובה החלה על בעלי הדירות לתשלום מאידך, הינן חובות עצמאיות ואין בקיום (או באי קיום) האחת תנאי לקיום האחרת.

תרופתו של מי שטוען כי דרישת תשלום היא מופרזת או כי לא נערכה ביקורת חשבונות כראוי, או כי נפל פגם אחר, היא בפניה לאסיפה הכללית, או בהעדר הסדר מניח את הדעת אל המפקח הפועל לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969.