הכל על מיסוי נדל"ן – המדריך המלא

נדל"ן נחשב לאחד התחומים הרווחים בשנים האחרונות. אך, לכל מי שמתכנן להיכנס לעולם הנדל"ן, בין אם לצרכי מגורים או לצרכי השקעה חשוב להכיר את כל סוגי המיסוי הקיימים בתחום. מתי יש לשלם מס? מהו שווי המס הנדרש? ובכלל, הכל על מיסוי נדל"ן.

 

מהו מיסוי נדל"ן ואיך הוא עשוי להשפיע על עסקאות הנדל"ן?

בתחום הנדל"ן ישנם מספר סוגים של מיסים, אך הדרך הטובה ביותר לסווג אותם לפי שלב המכירה והרכישה (וגם השכירות). באופן כללי, בדרך כלל משלמים מס על רווח. בעולם הנדל"ן ישנם מספר סוגים של מיסים על הרווח שמתקבל מעסקאות נדל"ן שונות וכן על עצם הרכישה עצמה. המס שמשולם בעת רכישת נכס נקרא מס רכישה. בעת מכירת נכס ישנם מספר מיסים שיהיה עליכם לשלם, כדוגמה מס שבח והיטל השבחה.

 

המס לרוכשים – מס רכישה

מס רכישה הינו תשלום המס ששונה בתכלית למוכר לנו משאר תחומי החיים. מדובר במס שמשולם על ידי רוכש של נכס על עצם רכישת הנכס. מדובר במס שנוצר מכורח הנסיבות. מצד אחד הצורך בכנסה נוספת לקופת המדינה ומצד שני במטרה להקטין את כמויות המשקיעים וההשקעות בתחומי הנדל"ן. את מס הרכישה משלמים לאחר רכישת הנכס והוא משתנה בהתאם למחיר הנכס, לסוג הנכס ולכמויות הנכסים הקיימות לרוכשים.

 

הבדלים במס רכישה על פי סוג הנכס שנרכש

ההבדלים בין סוגי הנכסים נועדו להעניק פטור והקלה במיסוי למי שרוכש דירה ראשונה למגורים וזאת כחלק מהמאבק ביוקר המחייה. על כן ישנן מדרגות מיסוי שונות במקרים של רכישת דירה ראשונה לדירה להשקעה. כמו כן, ישנו הבדל במיסוי במקרים בהם הרכישה הינה של קרקע או של נכס מסחרי.

 

מדרגות מס לדירה ראשונה 2022

המשמעות של מדרגות מס אלו היא שהרוכש משלם לפי החלק היחסי ובהתאם לעלות הנכס שלו.

• על חלק השווי שעד 1,805,545 שקל – לא ישולם מס.
• על חלק השווי העולה על 1,805,545 שקל ועד 2,141,605 שקל – 3.5%.
• על חלק השווי העולה על 2,141,605 שקל ועד 5,525,070 שקל – 5%.
• על חלק השווי העולה על 5,525,070 שקל ועד 18,416,900 שקל – 8%.
• על חלק השווי העולה על 18,416,900 שקל – 10%.

 

מדרגות מס לדירה נוספת

• על חלק השווי שעד 5,525,070 שקל  – 8%.
• על חלק השווי העולה על 5,525,070 שקל  – 10%.

חשוב לדעת כי במקרה של רכישת דירה נוספת לצורך החלפת הדירה הראשונה, ישנו פטור לתקופה של 18 חודשים מתשלום המס וזאת על מנת לאפשר לרוכשים למכור את הדירה הראשונה ולא לשלם מס רכישה על הדירה השנייה בתור דירה נוספת.

 

פטור ממס רכישה

פטור ממס רכישה קיים במקרה שערך הדירה נמוך מגובה הפטור. נוסף לכך, ישנן אוכלוסיות מיוחדות הזכאיות להנחות במס הרכישה, למשל: אנשים עם מוגבלויות, עולים חדשים ומשפחות שכולות. ס

 

מס שבח – המיסוי על הרווח במכירת נדל"ן

מס שבח מוגדר כמיסוי על עליית הערך של הנכס מרגע רכישתו ועד למכירתו. בפועל אין מדובר רק על הרווח של עליית המחירים הכללית אלה גם על שיפוצים ושדרוגים של הדירה עצמה, של הבניין ואף של השכונה והעיר כולה. כל דבר אשר השפיע על עליית המחיר של הדירה. מנגד, מס השבח מבחין גם בעלויות הדרושות לצורך תחזוקת הנכס לאורך השנים, לצורך השיפוץ שלו ולריביות המשכנתא ששולמו.

מס השבח עובד מאז 2014 על 25% מחישוב הרווח הנקי במחיר הנכס. היות והמס השבח של 25% הוגדר רק בשנת 2014, במקרים בהם הנכס נרכש לפני שנת 2014 עושים קיזוז לשנים הללו מערך השבח. כך שבפועל המיסוי יהיה נמוך יותר.

 

פטור ממס שבח

ישנן מספר סיבות לקבלת פטור ממס שבח, אך כדי לקבל אותן יש צורך לעמוד בתנאי המקדים הדורש לצורך קבלת פטור והוא קיומה של דירת מגורים מזכה. בהגדרה מדובר על דירה שבנייתה הושלמה והיא נמצאת בבעלות (או בחכירה של מעל 25 שנים) על ידי אדם פרטי. בנוסף על הדירה לעמוד בתנאי שהיא שימשה בלפחות 50% משטחה לטובת מגורים ב-4 שנים שלפני המכירה, או ב-80% מתקופת השבח המחושבת.

דוגמאות לתנאים המעניקים פטור ממס שבח –

• קבלת הדירה בירושה – וזאת בתנאי שהיורש הוא צאצא של המוריש וכי למוריש לא היו דירות מגורים נוספות בעת פטירתו.
• מכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה אחת – במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור בתנאים לו.

 

מס הכנסה על נדל"ן מושכר

סוג המס הנוסף קשור לתקופת ההשכרה של הנכס. השכרה של נכס נחשבת להכנסה הדרושה במס. ישנם 3 מסלולים לצורך תשלום המס וכל אחד מתאים באופן שונה לכל מקרה.

 

מסלול הפטור

החוק מגדיר גבוה שכירות מסוימת אשר פטורה מתשלום מס. נכון לשנת 2022 מדובר על 5,196 שקלים. במקרים של שכירות נמוכה, מומלץ לפנות למסלול זה הפוטר באופן מלא מתשלום המס של שכירות עד לגובה הפטור.

 

מסלול ה-10%

מסלול זה מגדיר כי על סכום כל השכירויות יהיה תשלום של 10% מס הכנסה. מתאים למי שיש בידיו מספר דירות עם שכ"ד גבוה יחסית.

 

מסלול תשלום לפי מס שולי

מסלול זה משקלל הן את ההכנסות מהשכירות והן את ההכנסות של האדם כשכיר יחד. בהתאם לגובה השכר והשכירות תקבע מדרגת המס. מסלול זה טוב למי שההכנסה משני הדברים אינה גובה.

 

היטל השבחה

היטל השבחה משולם לרשות המקומית עבור אישורי תוכניות אשר הובילו להשבחת הקרקע או הנכס. תשלום היטל ההשבחה מותנה בהוכחת שמאי מקרקעין מטעם העירייה כי השבח נבע מאישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה או אישור שימוש חריג.