האם אפשר להימנע מצרות לפני ביצוע עסקת נדל"ן? בוודאי. כל עוד תדעו מה צריך לבדוק וכיצד להתכונן לתהליך, את מי שואלים איזו שאלה ומתי פונים לסיוע מקצועי. במאמר זה תקבלו טיפים שיסייעו לקידום העסקה המוצלחת ויוציאו אתכם מסיבוכים פוטנציאליים:
עסקת נדל"ן מצריכה ערנות ומודעות
מתכננים לבצע עסקת נדל"ן ובפעם הראשונה בחייכם? מזל טוב, אתם עומדים לבצע עסקה משמעותית ומורכבת, לעתים זו אפילו עסקה של פעם בחיים שלמים.
מכיוון שמדובר בעסקה יקרה מאוד, צריך לזכור שכגודל הסכום, כגודל האחריות והסיכונים. אדם שמגיע לבדו לעסקאות מהסוג הזה מבלי שהתוודע לאלמנטים או דקויות חשובות עלול לגרוע מהכדאיות הכלכלית של העסקה ואף לחבל בה שלא במתכוון.
עסקת נדל"ן גרועה היא כמובן תרחיש שאיש לא רוצה לפגוש, בוודאי שלא כאשר העסקה נתקעת ומסתבכת בעקבות דברים שלא ביצעתם כראוי כדי לעגן את הביטחון שלכם באותה העסקה. לעתים מדובר בסיבוך קטן, מינורי אפילו – עניין שניתן לטפל בו לפתור מבלי לפוצץ את העסקה כולה.
לעתים זה יהיה סיבוך משמעותי הרבה יותר וכאן הצרות כבר עלולות להצטבר, כאשר לא רק ביטול עסקה עומד על הפרק, אלא גם הליכים משפטיים והוצאות כספיות מסויטות. כדי למנוע את כל אלו, תוכלו להצטייד ממש עכשיו בטיפים שיעזרו לכם להימנע מצרות לפני ביצוע עסקת נדל"ן ולפעול בהתאם אליהם כדי לייעל את העסקה ולהפוך אותה למוצלחת ומשביעת רצון.
מכירים את פני הסכנה
נדל"ן הוא ענף שמאז ומעולם היה חשוף למעשי נוכלות, רמייה ועוקצים שונים. אדם מציג את עצמו כמוכר של נכס מקרקעין, משכיר או מוכר אותו לאדם אחר ואיש איננו מגלה שמדובר במתחזה. מלבד עוגמת הנפש והערעור הנפשי של אותו קונה או שוכר, מדובר גם בנזק כלכלי עצום שייתכן ונגרם להם, בייחוד במקרים שבהם המוכר נעלם מבלי שסיים את התחייבויותיו כלפי המשלם בעסקה.
במקרה לדוגמה, התנהלה פרשייה בבית המשפט לפיה אדם מתחזה מכר את דירתו לכאורה לזוג צעיר. הם שילמו תמורתה כנגד הלוואת המשכנתא שנטלו והתגוררו בדירה במשך כחודשיים, עד שהתברר כי בעלי הדירה המקוריים שהו באותה העת בחו"ל וכעת ביקשו לשוב לדירתם החוקית.
במקרה אחר, אדם השכיר את דירתה של גיסתו ונטל לעצמו את דמי השכירות ששולמו לו מראש, במקום להעבירם לידיה. בית המשפט קבע שנוצרה פגיעה בזכות הקניין של התובעת ומעשה זה מהווה גם עוולת גזל ובמקביל להפרת חובה בחוק.
מכינים את הקרקע לעסקת הנדל"ן
אז כיצד תימנעו מעסקה שבה יש טעם לפגם או אפילו מעשה נוכלות בדומה לסיפורים שהצגנו? הדרך הטובה ביותר להתגוננות וליצירת עסקה אופטימלית היא לשכור את שירותיו של עורך דין נדל"ן שיבצע בדיקות מקדימות לנשוא העסקה: המוכר או הקונה שלה, הנכס האמור ומאפייניו.
רק בהינתן תוצאות בדיקה תקינה שלא הניבה בסיס לחשדות או לבעיות שצריך לפתור מבעוד מועד, יהיה אפשר להתקדם הלאה בתהליך. כמו כן, עורך הדין אמור לבצע בעבורכם את עריכת הסכם המכר ולעתים בכפוף לניהול משא ומתן לעניין התנאים המסחריים (תשלום, מועד התשלום ומועד המסירה) מול הצד השני, ליווי קפדני של העסקה עד לסיומה, רישום הזכויות ודיווח כחוק לרשות המיסים.
ככל שעורך הדין עוסק בנדל"ן, הוא ידע לזהות בקלות רבה יותר בעיות או מצבים שדורשים טיפול או קבלת שיקולים מחודשים.
טיפים לבדיקת רישום הנכס
עורך הדין המייצג אמור לבדוק בקפדנות וביסודיות רבה את האופן שבו הבעלים החוקיים של הנכס רשום ומופיע בלשכת רישום המקרקעין. עליו להבחין בין כמה מצבי רישום מלבד סוג הבעלות כמו הערת אזהרה, חכירה ועוד. כמו כן, יש לבדוק האם מופיע גם מספר תעודת הזהות של בעל הנכס.
אם אין כל רישום בלשכת רישום המקרקעין, צריך לבצע בדיקות נוספות, למשל איתור מקום הרישום של אותו נכס (חברה משכנת, רשות מקרקעי ישראל וכדומה) ולבדוק מהי הסיבה לכך שהרישום בוצע במרשם אחר והאם מדובר בסיבה הגיונית או במחדל כלשהו.
תהליך זיהוי "הצד השני" לעסקה
פעמים רבות מופיע שם הבעלים על נכס מסוים ללא ציון תעודת הזהות שלו, דבר שמצריך בקשת הוכחות נוספות מעבר לרישום הקיים. בדיקת הזהות איננה נכונה רק כלפי המוכר ולמעשה גם הוא אמור לבדוק את הקונה שמגיע אליו ולוודא שהוא עומד לבצע עסקה כשרה ותקינה.
יש לבדוק תמיד את תעודת הזהות של הצד השני בעסקה ולבקש תעודה נוספת לאימות. אם מתעורר חשד, יש לבקש תיעוד נוסף ולא להימנע מכך. בדקו דימיון פיזי בין הדמויות בתעודות וצלמו אותן. כמו כן, יש לדרוש מסמכים לגבי הנכס כמו שטר מכר, חוזה הרכישה, העברת זכויות או חוזה חכירה.
בדיקה נוספת תהיה על ידי מפגש בנכס עצמו ובמידת הצורך גם יותר מפעם אחת. אפשר גם לתשאל שכנים סמוכים ולברר מהי מידת ההיכרות שלהם עם אותו אדם והאם הם מזהים אותו כבעלי הנכס.
במפגשים בין הצדדים חשוב לשים לב לדברים נוספים כמו שאלות מסוימות שנשאלו והקונה/ המוכר לא ידעו להגיב לגביהן (למשל קונה שלא עונה לעניין בנוגע למימון שקיבל לביצוע העסקה), סכומי עסקה שאינם ריאליים או נמוכים משמעותית משווי השוק ועוד.
בדיקת קבלנים בעסקאות נדל"ן
רכישת דירה מקבלן מהווה את פסגת שאיפותיהם של אנשים רבים שרוצים להגיע לדירה המתאימה שנבנתה עבורם ובהתאם לצרכיהם. ועם זאת, גם את הקבלן צריך לבדוק ולהימנע מחתימה לפני שמבררים תנאים חשובים ביותר.
ראשית, יש לבדוק את זהותו של הקבלן ולברר האם הוא מופיע בפנקס הקבלנים הישראלי. שנית, חשוב לבדוק מהו ניסיונו והחוסן הכלכלי שלו, האם יש לו תביעות קודמות על ליקויי בנייה או אי עמידה בהתחייבויות ועוד.
כמו כן, צריך לנהל עם הקבלן משא ומתן שמתחשב באינטרסים המיוחדים של הקונה בעסקה כמו הסכמות לגבי מועד המסירה ויצירת תנאים ומנגנונים מפצים למקרים שבהם הקבלן לא עומד בתחייבויותיו. הקבלן אמור לספק ביטחונות מתאימים כנגד כל הסכומים הכספיים ששולמו לו ולכן כדאי להתנות את התשלום כנגד קבלת ביטחונות לעבודתו המקצועית.
היערכות להוצאות נוספות ותכנוני מס
עסקאות הנדל"ן מלוות בהוצאות רבות מלבד אלו שמשמשות לרכישה או לקנייה: הצורך בשיפוץ מקדים לעסקה או אחריה, תיקונים שונים, הסדרת רישום זכויות, הסרת מחדלים, טיפול בזכויות בנייה, יצירת פרצלציה ועוד. כל אלו אמורים להיבדק לפני מעשה ובפרט על מנת לדעת האם ועד כמה ביצוע העסקה כעת משתלם והגיוני.
בנוסף לאלו, ישנה סוגיית המיסוי – עסקאות נדל"ן מלוות במיסים רבים כמו מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, מיסי רכוש ועוד. כאן מומלץ שלא לבצע חישוב עצמאי ואישי לעניין חבות המס, שכן מדובר בהוצאה שתסתכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים אחרי ביצוע העסקה. ולכן כדי להיערך אליה בצורה הטובה ביותר, מומלץ לבצע תכנון מס מקצועי.
טיפים לעסקת נדל"ן בליווי עורך דין
כפי שקראתם, עסקאות הנדל"ן דורשות מוכנות רבה ומגוונת שנוגעת במספר סוגיות. כל אלו נועדו כדי להבטיח את הזכויות והאינטרסים שלכם כצדדים לאותה העסקה ולמנוע טעויות שמלבד מפח הנפש יוסיפו לבטח גם עלויות כבדות ומיותרות.
כדי לבדוק את כדאיות העסקה ולהיערך אליה כראוי, מומלץ שעורך דין המתמחה בנדל"ן ומקרקעין ילווה אותה מהרגע הראשון, יבצע את כל הבדיקות המקדמיות וידאג לפתרון בעיות והימנעות מנזקים כדי שתגיעו לעסקה הטובה ביותר. לפרטים ולהתייעצות צרו קשר עם עורך הדין יוני לוי.
