מכירת נכס נדלנ"י מהווה צעד גדול ומשמעותי בהיבטים כלכליים, עבור מרבית האנשים. זאת מאחר ועסקאות נדל"ן כרוכות במכירת נכסים ששוויים הכספי נאמד במיליוני שקלים. במידה ואתם מתכננים להעמיד דירה או בית הנמצאים בבעלותכם למכירה, חשוב שתבינו מראש כיצד מתנהלת עסקת מכר נדל"ן ומה המורכבות הכרוכה בה, על מנת שתוכלו לעבור את המשוכה הזאת בקלות יחסית ועם מינימום סיכונים.
מרבית עסקאות הנדל"ן הן עסקאות מכר של דירות ובתים יד שנייה. לכן החלטנו לנגיש עבורכם את עיקרי הדברים שחשוב לדעת כשניגשים למכירת נכסי מקרקעין מסוג זה, והצעדים להשלמת העסקה בהצלחה.
מהי עסקת מכר נדל"ן?
עסקת מכר נדל"ן, פירושה העברת בעלות על נכס מקרקעין מידיו של אדם אחד לאדם אחר. תהליך הביצוע של עסקאות מכירה של מקרקעין, כולל סדרה של פעולות שהקונה והמוכר מבצעים במטרה למכור או לקנות את הנכס המדובר. אולם ככלל, ניתן לחלק את עסקת מכירת המקרקעין לשני סוגים עיקריים של עסקאות: עסקת מכירה של נכסים למגורים ועסקת מכר של נדל"ן מסחרי.
מכירת נדל"ן למגורים, נוגעת למכירה או רכישה של בית או דירה, בעוד שעסקאות מכר של נדל"ן מסחרי, נוגעת למכירה או רכישה של מבנים ו/או שטחים המיועדים לשימושים עסקיים ו/ או תעשייתיים. למשל: מכירת חנות, מכירת משרד, מכירה של מפעל, מכירת חניון או חניה בודדת, מכירה של מגרשי חניה, מכירת מחסן, מכירת בניין משרדים, מכירת מרכז קניות, וכיוצא באלה.
בין שמדובר במכירה של נכס פרטי או מסחרי, ישנם כמה שלבים המשותפים לתהליך המכירה שחשוב להיערך אליהם מראש לשם מזעור סיכונים בפן הכלכלי והמשפטי כאחד. לכן בשורות הבאות נסביר כיצד מתנהלת עסקת מכר נדל"ן, ולמה חשוב לשים לב כשמתכננים לחתום על עסקה מסוג זה.
כיצד מתנהלת עסקת מכר נדל"ן בקווים כלליים
עסקת מכר נדל"ן מתבצעת בשלושה שלבים עיקריים והם:
- בדיקת הרישום של נכס – בשלב זה בודקים הרוכשים הפוטנציאליים האם הדירה או הבית רשומים כחוק על שם בעליהם, אם על הנכס רשומים חובות ו/או שעבודים, האם קיימות בנכס חריגות בנייה, וכן הלאה.
- ניסוח הסכם מכר – זהו השלב שבו נערוך חוזה מכירה בעזרת עורך דין מקרקעין, ובו פירוט מדוקדק של כלל השלבים בעסקת המכר, לצד הצהרות הצדדים העסקה, התמורה האמורה להתקבל בגין הנכס הנמכר, מועד המסירה של החזקה, אופן העברת הזכויות בנכס על שם הרוכשים, הסדרת מיסי המקרקעין, ההיטלים ואגרות שונות, שעתידים להיגבות בעקבות ביצוע העסקה, ועוד.
- העברת זכויות על שם הקונים – עם השלמתה של עסקת מכר נדל"ן והעברת התמורה למוכרים, מתבצעת העברת הזכויות בנכס לקונים בהתאם לתנאים שהוגדרו בהסכם המכר.
להתייעצות ראשונית עם עו"ד יוני לוי:
כיצד מתנהלת עסקת מכר נדל"ן יד שנייה? – להלן כל השלבים
עסקת מכר נדל"ן מורכבת מכמה וכמה צעדים חשובים שאסור לדלג עליהם בתהליך המכירה והרכישה:
בחירת עורך דין מקרקעין
עסקאות מכר נדל"ן הן כאמור עסקאות מורכבות במהותן הכוללות סכומי כסף לא מבוטלים אשר עוברים מיד ליד, התחייבויות כבדות משקל וארוכות טווח מצד הרוכשים, וצורך בניסוח חוזה מכירה חוקי וקביל מבחינה משפטית. מכאן החשיבות הרבה בפנייה לליווי משפטי איכותי ממשרד עו"ד שמתמחה בתחום דיני המקרקעין וליווי עסקאות מכר נדל"ן.
קיום משא ומתן על מחיר הנכס הנמכר ותנאי המכירה
בשלביה הראשוניים של עסקת המכר, נהוג שהמוכרים והרוכשים הפוטנציאליים של הנכס מנהלים משא ומתן בנוגע לגובה התמורה הנדרשת עבור הנכס, מוסר התשלומים שיקבע ומועדיהם ותנאים נוספים. לעורך הדין המלווה את העסקה ישנם הידע והכלים לתווך בין הצדדים ולהציע פתרונות שונים שיכולים לסייע לצדדים להגיע להסכמות ולהתקדם לחתימת העסקה לשביעות רצונם של כל המעורבים, בהקדם האפשרי.
תכנוני מס
לא אחת, עסקת מכירה בנדל"ן בישראל כרוכה בתשלום של מיסי מקרקעין שונים המוטלים על מי מהצדדים. למשל, מס שבח ומס מכירה החלים על המוכרים. אולם מאחר וישנם חוקי מס שונים שההיכרות עמם מאפשרת לעיתים לקבל הקלות ואף פטור מלא מתשלום המיסים הללו, חשוב להתייעץ עם עו"ד מקרקעין לגבי תכנון מס מקדים שיכול לחסוך עבורם סכומי כסף משמעותיים. זאת ועוד, עורך הדין המלווה את העסקה יוכל גם לאמוד מראש את היקף המיסים שלקוחותיו ידרשו לשלם במסגרת העסקה, עוד לפני שיתקדמו לחתימה על חוזה המכירה.
בדיקות מקדמיות של הנכס ורישום הזכויות בו
אחד מהנושאים המרכזיים שעו"ד מקרקעין מסייע בהם בעסקת מכר של נדל"ן, הוא ביצוע הבדיקות המקדימות של מצב הנכס העומד למכירה, זהותם של המוכרים, מעמדם ביחס לנכס הנמכר, וזכויותיהם בו. מידע זה זמין בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל, בחברות המשכנות וכדומה. במאגרי המידע המנוהלים על ידי גורמים, ניתן לבדוק גם אם על הנכס המיועד למכירה רשומים חובות או עיקולים, כמו גם חריגות בנייה, צווי הריסה, כתבי אישום על שמם של בעלי הנכס וכל רישום בעייתי אחר שעלול "להפיל את העסקה".
עריכת הסכם המכר
עריכת הסכם המכר הוא למעשה לב-ליבה של כל עסקת מכירה של נדל"ן, כאשר את החוזה המפורט אחראי לנסח עורך הדין של המוכרים. בהסכם מכר תיכלל התייחסות למגוון נושאים הקשורים בביצוע העסקה ובהם: ההתחייבויות של כל אחד מהצדדים בעסקה, הסכומים הכרוכים בעסקת המכירה, ההסכמות בין הצדדים, הסדר התשלומים בעסקה, בטוחות שהצדדים נדרשים לספק במסגרתה, ועוד.
חתימת ההסכם
גם החתימה על הסכם המכר, מתבצעת מטבע הדברים מול עו"ד מקרקעין, אשר אחראי לוודא כי העסקה מבוצעה כהלכה ובהתאם לדרישות החוק.
העברת התמורה לנאמן ורישום של הערת אזהרה
לאחר חתימת הסכם המכר מגיע השלב שבו הרוכשים נדרשים להעביר לבא כוחם של המוכרים את התשלום הראשון עבור הנכס. בשלב זה ירשום עורך הדין הערת אזהרה על הנכס לטובתם של הרוכשים, ואז הכספים יועברו למוכרים.
השלמה של חובות המוכרים
כלל ההתחייבויות והחובות הנוגעות לבעלות בנכס ובכללן חשבונות מים, חשמל, גז, תשלומי ארנונה, ועד בית וחשבונות אחרים – יכוסו לקראת השלמת העסקה על ידי המוכרים. זאת בנוסף לסילוק הלוואת המשכנתא הרשומה על שם המוכרים כנגד הנכס הנמכר (באם ישנה כזו). ככל שהמוכרים לא כיסו את כלל התחייבויותיהם הטכניות או דאגו לספק לקונים את האישורים הרלוונטיים הנוגעים לכיסוי חובותיהם בנכס, הם יפקידו בנאמנות אצל עורך דינם סכום כספי מסוים עד שנושא זה יוסדר סופית ורשמית.
מסירת החזקה בבית או בדירה
השלב האחרון בעסקת מכר נדל"ן, הוא מסירת הבעלות בנכס הנמכר לרוכשיו, כאשר עורך דינם ידאג להסדיר את הרישום של הזכויות שלהם בנכס מול הגורמים הרלוונטיים.
הסיכונים הכרוכים בעסקת מכר נדל"ן וחשיבות הליווי המשפטי בביצוע עסקת מכר
עסקת מכר נדל"ן היא תהליך רב שלבי ומורכב, הכרוך במידה לא מבוטלת של סיכון הן לצד הרוכש והן לצד המוכר. על מנת למזער את רמת הסיכון הכרוכה בעסקה מסוג זה, חשוב לפנות לליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין מנוסה שיוכל לסייע לכם במכלול ההיבטים הנוגעים לעסקת המכר וללוות אתכם יד ביד עד להשלמתה המוצלחת של העסקה.
למי ניתן לפנות לטובת ליווי משפטי בביצוע מכירת נדל"ן?
אם אתם מעוניינים למכור בית או דירה, זה הזמן להסתייע במשרד עו"ד המספק שירותי ליווי משפטי מקצועיים בעסקאות מכר נדל"ן. משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם כבר משלב הבדיקות המקדמיות לקראת ביצוע העסקה ועד למסירת החזקה בנכס הנמכר לשביעות רצון כל הצדדים בעסקת המכר.
