עסקאות קומבינציה הינן סוג ייחודי של עסקאות נדל"ן ובייתר דיוק מדובר על עסקאות מקרקעין. עסקאות אלו ייחודיות היות והקרקע אינה עוברת בשלמותה לרוכש והיות והמוכר אינו מקבל תמורה מיידית למכירה. או באופן פשוט מדובר בעסקאות אשר הופכות את בעל הקרקע והיזם הבונה לשותפים. אם כך, מהן עסקאות קומבינציה? והאם באמת מדובר בעסק משתלם?
עסקאות שהן גם וגם
עסקאות מכירת נדל"ן הינן עסקאות ברורות מאוד, בעל הנכס (או הקרקע) מוכר בתמורה לסכום מוגדר את הנכס שבבעלותו. רוכש הקרקע מקבל היתרי בנייה ובונה את הנכס הרצוי. במקרה של עסקאות קומבינציה, המוכר בוחר להשאיר ברשותו חלק מהזכויות על הקרקע ומוכר לקבלן או היזם רק חלק ספציפי של הקרקע. המשמעות בפועל הינה שהרוכש והמוכר הופכים לשותפים בבעלות על הקרקע המדוברת.
נוסף לכך, התמורה על מכירת חלק מהקרקע אינה מגיעה בצורה של כסף נזיל אלא בצורה של שירותי בנייה. בפועל היזם מעניק לבעל הקרקע חלק מהנכס הבנוי. כדוגמה, מספר דירות בבניין מגורים.
מה עדיף – עסקאות קומבינציה או עסקאות מזומן?
השאלה הנפוצה ביותר שנשאלת בקרב בעלי קרקעות שהופשרו לבנייה ורוצים למכור אותן הינה האם עדיף לבחור בעסקת מזומן או שמא עדיף ללכת לעסקאות קומבינציה. השאלה הזו מגיעה בעיקרה מחוסר ההבנה של מהן עסקאות קומבינציה. והתשובה לשאלה הינה שאין תשובה נכונה לכל מקרה. בכל מקרה יש לבחון את היתרונות והחסרונות בהתאם לסיטואציה עצמה.
כדוגמה, במרבית המקרים התמורה שתתקבל מעסקת קומבינציה תהיה גבוהה מזו שבעסקת מזומן. עם זאת, מדובר בתמורה עתידית שעשויה להגיע בתקופה של שנים מיום המכירה. לכן, במרבית המקרים אם אתם זקוקים לרווחים במיידי תעדיפו לפנות לעסקת מזומנים. נוסף לכך, חשוב לבחון את היכולת הכלכלית בהווה של המוכר, האם יוכל לעמוד בתשלומים נלווים ומיסוי שיידרש אליו.
מי הם הצדדים בעסקת קומבינציה – תכירו את השותפים
בעסקת קומבינציה ישנם שני שחקנים, מוכר הקרקע והיזם. מוכר הקרקע הינו הבעלים החוקי של הקרקע בטרם ביצוע העסקה. היזם הינו הגוף שרוצה לרכוש את הקרקע ויבצע את הליכי הבנייה של הנכס החדש. מבחינת שני הצדדים חשוב לוודא כי הן המוכר והן היזם הינם גורמים שתרצו לשתף איתם פעולה ושניתן לסמוך עליהם ועל היכולות שלהם.
האם מדובר בעסקה רווחית ומשתלמת?
באופן עקרוני ובהסתכלות על שוק הנדל"ן בישראל מדובר על עסקה רווחית מאוד. זאת משום שעצם הבנייה על הקרקע הגדילה משמעותית את השווי שלה ולכן מכבר שמדובר על רווח. עם זאת וכפי שנאמר, מדובר על הכנסה עתידית מאוד ונתונה לשינויים אפשריים בשוק הנדל"ן ובתחום הכלכלי כולו.
כדוגמה, ממשלת ישראל מנסה להוריד את מחירי הדירות ואת היוקר המחייה שמתגבר בכל שנה ושנה ובפרט בשל מגפת הקורונה ומלחמת רוסיה אוקרינה. בשל כך, הריבית הכללית במשק עלתה ולכן השקעה בשוק ההון עשויה להיות משתלמת יותר. אך, שוב מדובר על שאלה שלא ניתן לתת לה מענה מהיר וכללי ויש לבחון את כל האלמנטים הכלכליים והאישים המוערים בעסקה.
כל המיסוי שאסור לשכוח
אחד הדברים החשובים ביותר בנוגע לעסקאות קומבינציה, אומנם בשום שלב לא מעורב כסף מזומן בביצוע העסקה, אך מבחינת המדינה מדובר על עסקת נדל"ן לכל דבר וענין ועל כן יש חובה לשלם את המיסוי הדרוש בהתאם לגובה העסקה.
היזם יידרש בתשלום של מס רכישה על החלק היחסי של הקרקע שרכש מבעל הקרקע. ואילו המוכר יידרש בתשלום של מס שבח, היטל השבחה ומע"מ בגין שירותי בנייה. את מרבית התשלומים הללו יידרש המוכר לשלם עוד בטרם יקבל תמורה כלשהי על המכירה. זהו שיקול נוסף בטרם ההחלטה על עסקת קומבינציה.
שאלות ותשובות:
מהן עסקאות קומבינציה בתחום המקרקעין?
עסקאות קומבינציה מתייחסות לסוג ייחודי של עסקת מקרקעין שבה למוכר יש זכויות חלקיות בקרקע הנמכרת והוא מוכר רק חלק מסוים ליזם או לקבלן. בהסדר זה הופכים גם הקונה וגם המוכר לבעלים שותפים במקרקעין. במקום לקבל תמורה מיידית במזומן, מקבל המוכר שירותי בנייה על הקרקע מטעמו של הקבלן או היזם. כך למשל, מוכר זכויות בקרקע בעסקת קומבינציה, עשוי לקבל כתמורה בעסקה, מספר דירות בבניין מגורים שעתיד להיבנות על אותה הקרקע.
מה משתלם יותר: עסקת קומבינציה או עסקת מזומן?
הבחירה בין עסקאות קומבינציה לעסקאות מזומן תלויה בנסיבות ובצרכים הספציפיים של המוכר. ככלל, עסקאות קומבינציה עשויות להציע תשואות גבוהות יותר בטווח הארוך, אך הרווחים עשויים להגיע רק בחלוף מספר שנים. אם נדרשים רווחים מיידיים, עסקת מזומן עשויה להתאים יותר. בנוסף, יש לקחת בחשבון את היכולת הכלכלית של המוכר לעמוד בתשלומים נוספים ובמיסוי בעת ההחלטה בין שתי האפשרויות.
מי הם הצדדים המעורבים בעסקת קומבינציה?
בעסקת קומבינציה מעורבים שני צדדים עיקריים: מוכר הקרקע והיזם. המוכר הוא הבעלים החוקי של הקרקע ובוחר למכור חלק ממנה. היזם הוא הגוף או האדם המעוניינים לרכוש את הקרקע ולבצע את הליכי הבנייה של הנכס החדש. זה חיוני עבור שני הצדדים ליצור אמון ולהבטיח שותפות הדדית לאורך כל העסקה על מנת ששניהם יוכלו להפיק ממנה את מירב התועלת והרווח.
האם עסקאות קומבינציה משתלמות?
עסקאות קומבינציה יכולות להיות רווחיות בשוק הנדל"ן, אך הרווחיות בפועל תלויה בגורמים שונים, לרבות המצב הכללי של שוק הנדל"ן ומצב המשק בכללותו. אולם באופן כללי, בנייה על הקרקע בדרך כלל מעלה את ערכה, וכתוצאה מכך עסקת קומבינציה נחשבת ככזו שיכולה להניב רווחים פוטנציאליים לטווח ארוך. יחד עם זאת, חשוב לקחת בחשבון שתנאים כלכליים ומדיניות ממשלתית, כמו ניסיונות להורדת מחירי דיור או שינויים בריבית, יכולים להשפיע על הרווחיות של עסקאות כאלה במידה רבה – לטוב ולרע. על כן, יש להעריך כל עסקה בנפרד, תוך התחשבות בגורמים כלכליים ובצדדים המעורבים, לפני קביעת רווחיותה.
