רכישת ומכירת נכסים הינן עסקאות הנדל"ן הנפוצות ביותר. מדובר בעסקאות בסכומים גבוהים מאוד ובמקרים רבים מהוות את העסקאות החשובות ביותר עבור כל תא משפחתי. לפני שמתחילים בהליך רכישת או מכירת הנכס חשוב לבדוק את השטח, את הנכס, את יכולות התשלום (שלכם או של הרוכש) ואת כל ההיבטים המשפטיים שמסביב. אם כך, מה חשוב לדעת לפני רכישת נכס או מכירת דירה?
עסקאות נדל"ן באופן כללי
ישנם הבדלים משמעותיים מאוד בין המידע שחשוב לדעת בטרם רכישה ומכירה של נכס. אך האלמנטים הכלליים הינם דומים וזאת משום שבכל מקרה מדובר על עסקאות שבהן ישנה החלפת בעלות על נכס או קרקע ועסקאות אלו כפופות לחוק המקרקעין ודיני המקרקעין.
הבדיקות הכלכליות
לפני שמתחילים לחפש נכס לרכישה חשוב להבין מהו ההון העצמי שעומד לרשותכם ומהו המימון המקסימלי שתוכלו להשיג. הדבר נכון גם למקרה בו אתם מוכרים דירה לצורך רכישת דירה חדשה וגם במקרים של רכישת נכס ראשון (או נכס נוסף להשקעה). התשובות הכלכליות יספקו לכם הכוונה לאילו נכסים תוכלו לרכוש וגם מהו המחיר המינימלי שבו תוכלו למכור את הנכס שלכם.
מבחינת הבדיקות הכלכליות, לאחר שהבנתם מהי מסגרת העלויות שאתם יכולים לעמוד בהן, ובחרתם נכס יהיה עליכם לקבל אישור עקרוני למשכנתא. חשוב מאוד לא לחתום על אף מסמך לפני קבלת האישור העקרוני וזאת מהחשש שלא תקבלו אישור למשכנתא בשל גובהה או כתוצאה מנכס שאינו מקובל על הבנק.
בדיקת הנכס בטרם הרכישה
בשלב הבא ואחרי שהתרשמתם מנכס ספציפי עליכם לבצע בדיקות של הנכס עצמו וסביבת המגורים. את הבדיקות ניתן לחלק לשתי קבוצות, בדיקות פיזיות ובדיקות רישום וחשוב מאוד לבצע את שתיהן.
בדיקה פיזית של הנכס והסביבה
הבדיקות הפיזיות כוללות את מצב הנכס עצמו, הבניין והשכונה בה נמצא הנכס. בדיקה של רטיבות ומפגעים שאינם מדווחים על ידי בעלי הדירה. מבחינת הסביבה, חשוב לבדוק את מצב השכונה. התאימו את הבדיקה לסטאטוס שלכם ולצרכים שלכם.
אל תשכחו שאתם אומנם רוכשים את הדירה עצמה, אבל תדרשו לגור בשכונה והעיר כולה. לדוגמה, בדקו האם יש גני ילדים וגני שעשועים בסביבה או גינות כלבים, כל זאת לפי הצרכים והאופי המשפחתי שלכם.
בדיקות היתרים, רישומים ושעבודים
סוג הבדיקות השני הינו בדיקות של היתרי בנייה, רישום בטאבו, שעבודים ותכנון ובנייה של השטחים באזור הנכס. חשוב מאוד לוודא שבנכס אין חריגות בנייה ושהוא אינו משועבד לגורמים אחרים. כמו כן, חשוב לוודא הגורמים שמציגים עצמם כבעלי הדירה אכן רשומים כך בטאבו וכי אין הערות אזהרה בטאבו על שמותיהם של אנשים אחרים.
בדיקת תיק הבית המשותף
במידה ואתם רוכשים דירה בבניין מגורים חשוב מאוד לבדוק את תיק הבית המשותף ובתוך כך את התאמת השטחים הציבוריים והפרטיים של הנכס. לדוגמה אם ישנה חנייה ומחסן בטאבו, חשוב לוודא שאכן הנכסים המוצמדים לדירה הינם אלו הרשומים בתיק הבית המשותף.
כמו כן, חשוב לוודא כי אין תקלות או בעיות משמעותיות בבניין עצמו. בדרך כלל בבניינים ישנים אחרי מספר עשורים מתחילות בעיות תשתיתיות שבעלי הדירות יידרשו לשלם כדי לתקנן.
מה חשוב לדעת ברכישה מול קבלן
בשלב בו בוחרים לרכוש דירה מקבלן חשוב להבין מיהו הקבלן היזם ומיהו הקבלן המבצע של הפרויקט. כמו כן, חשוב מאוד לבדוק שלקבלן יש בנק מלווה אשר יבטיח את השלמת הבנייה ויהיה בטוחה לכסף שלכם.
בעסקאות מול קבלן, בדרך כלל מדובר על נכסים שטרם הושלמו. חשוב לבדוק את מועד האכלוס המתוכנן וכן את השינויים בדירה והבחירות שעדין ניתן לבצע. הרבה מהשינויים שתבצעו בשלבים אלו יוזילו לכם את המחירים משמעותית.
לוח תשלומים – התאימו לטובתכם
חשוב לבדוק מהו לוח התשלומים שהקבלן דורש. כיום, מרבית הקבלנים דורשים תשלום של 20% מערך הדירה במעמד החתימה ואת היתר כחודש לפני האכלוס. נשמע כמו אחלה הצעה, אך חשוב לזכור כי היתרה ממשיכה לצבור מדדים ולעיתים עדיף לקחת משכנתא ולשלם את מרבית (בדרך כלל 95% מערך הנכס) בשלב מוקדם יותר.
בדקו את ערך השוק של הנכס
הן בעת רכישת נכס והן בעת מכירתו חשוב מאוד לבדוק מהו ערך השוק של הנכס. ניתן לבדוק זאת בשתי דרכים. הראשונה הינה בדיקה באתרי מכירות יד 2, אודות נכסים דומים באותו רחוב או שכונה. בדרך כלל הדבר יעניק לכם הערכה יחסית יפה לערך הנכס שלכם.
הדרך השנייה והמדויקת יותר הינה שימוש בשירותיו של שמאי מקרקעין. תפקידו להעריך את שווי הנכס וזאת בהתחשבות בשדרוגים ושיפוצים שבוצעו, במיקום הנכס, במצבו הפיזי ואלמנטים רבים נוספים.
טיימינג זה עניין של תזמון
לפני מכירת נכס חשוב מאוד לבדוק האם מדובר בתזמון טוב. לדוגמה בחודש מרץ 2020 כשהתפרצה מגפת הקורונה בישראל, שוק הנדל"ן כמו כל השווקים היו בעצירה פתאומית שנבעה בעיקרה מאי הוודאות ששררה סביבנו. דוגמה נוספת יכולה להיות סיומה של בנייה ברחוב או סיום עבודות תשתית בבניין. שני אלו יכולים להעלות את ערך הנכס ולעיתים משתלם לחכות.
בדיקת יכולת התשלום של הרוכש
בדרך כלל בעת מכירת נכס נדל"ן, הרוכש מעביר את הסכום בפעימות. לפני חתימת החוזה וודאו כי לרוכש יש אישור עקרוני למשכנתא על הסכום הדרוש לו. כמו כן, וודאו כי בחוזה מכיל סעיף המאפשר מחיקה של הערת אזהרה בטאבו במקרה של אי תשלום וגורר קנס מצד הרוכש. כל אלו יגרמו לרוכש הפוטנציאלי לוודא מראש שיש באפשרותו לעמוד בהסכם.
מיסים, מיסים, מיסים
בדקו מהם המיסים שתדרשו לשלם. הן במקרה של מכירה והן במקרה של רכישת דירה ישנם סוגים שונים של מיסים. ללא תשלום המיסים לעיתים לא ניתן להשלים את העסקה ולקבל את הנכס. במקרה של רכישת דירה המס הינו מס רכישה ואילו במקרה של מכירה מדובר על מס שבח.
האם ישנה חובה להיות מיוצגים על ידי עו"ד בעת רכישת או מכירת דירה?
לא, אין חובה להיות מיוצג על ידי עו"ד בעת רכישת או מכירת נכס. אך, הליכים אלו שווים הרבה מאוד כסף וחשוב מאוד לוודא שהדברים מתבצעים כראוי. לכן, מומלץ מאוד להשתמש בשירותיו של עו"ד לצורך ביצוע העסקאות.
האם קבלן יכול לאחר במסירת הדירה?
כן, החוק מתיר לקבלן איחור של עד 60 יום ללא כל תשלום מצדו לרוכשים. נוסף על כך, הקבלן יכול להמשיך לאחר במסירת הדירה לתקופה נוספת וזאת עם פיצוי הרוכשים בסכום של 1.5 כפול שכר הדירה מדירה שוות ערך.
האם הבנק יכול לסרב לתת משכנתא?
כן, ישנן מספר סיבות שיכולות לגרום לבנק להימנע מלתת משכנתא. סיבות אלו יכולות להיות קשורות ביכולת הכלכלית של הרוכש להחזיר את המשכנתא, במחסור בהון עצמי או בנכס שאינו עומד בקריטריונים הדרושים לבנק. חשוב להבין מה גרם לדחייה ולתקן את הסוגייה.
מהו בדק בית ומתי חשוב לערוך אחד?
בדיקת בדק בית הינה בדיקה של חברה מקצועית אשר בוחנת את כל האלמנטים השונים של הבנייה בבית. החל מאריחים שבורים וזוויות השיפועים ועד לגובה האסלות, עמידה במפרט ורטיבות בקירות. מומלץ מאוד להביא חברת בדק לבחינת הדירה הן ברכישה של דירה יד 2 (בטרם הרכישה) והן ברכישה של דירה מקבלן (לאחר קבלת המפתח).
