ההחלטה על רכישת דירה הינה אחת ההחלטות החשובות והמשמעותיות שכל תא משפחתי יבצע. מדובר על החלטה שתלווה אתכם למשך שנים ארוכות ועשויה להניב לכם תשואה טובה. אך, לפני שרצים לרכוש דירה חשוב מאוד להבין מהו המידע הקריטי לרוכשי דירות בשנת 2022, איך התהליך מתבצע, אילו בעלי מקצוע חובה לקחת ומהן ההוצאות שילוו אתכם לאורך התהליך.
קניית דירה – השלב המקדים
רבים מאמינים כי הליך רכישת הדירה מתחיל לאחר שנמצאה הדירה הרלוונטית וברגע חתימת חוזה המכר. אך, בפועל, הליך רכישת הדירה מתחיל זמן רב לפני וזאת בשלב החיפוש המקדים.
בשלב הזה ישנן שתי החלטות קריטיות שחשוב מאוד להגדיר. הראשונה הינה ההחלטה האם מדובר בדירה להשקעה או בדירה למגורים. ההחלטה השנייה הינה קביעה של התקציב הריאלי שתוכלו לעמוד בו לצורך רכישת הדירה. לאחר מכן, ניתן להתחיל לבחון אזורים המתאימים לתקציב שקבעתם, לאורח החיים שלכם או לאזור ההשקעה משתלם.
הנושא הכלכלי
מרבית האוכלוסיה בישראל אינה יכולה לרכוש דירה מכסף נזיל שיש ברשותה. על כן, מרבית רוכשי הדירות יידרשו לקחת משכנתא ולשלם החזרים חודשים לאורך כמה עשורים. בחירת מיקום הדירה, גודלה והערך שלה ישפיעו באופן ישיר על העלויות החודשיות של החזרי המשכנתא. לכן, חשוב מאוד לבחון את הנושא הכלכלי כפי שהוא כיום ולפי צפי ההשתכרות שלכם וצפי ההוצאות שלכם בעתיד.
מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים דירה לרכישה
לאחר שהחלטתם על טווח מחירים ואזורים לרכישת דירה, כעת אתם עומד בפני ההחלטתה איזו דירה ספציפית לרכוש. ישנם שני אלמנטים חשובים שיש לתת עליהם את הדין בטרם הבחירה לרכוש דירה ספציפית, בין אם מדובר על דירה יד 1 או יד 2.
מצב הדירה
ראשית חשוב מאוד להגיע ולוודא את המצב הריאלי של הדירה. מוכרים רבים בוחרים שלא לציג את כל המידע בנוגע לפגמים הקיימים בדירה. למשל לצבוע אזורים של רטיבויות חוזרות ולא לדווח על כך. חשוב מאוד לבצע בעצמכם מעבר קפדני על הנכס. ישנם דברים רבים שניתן לזהות רק על ידי התבוננות פשוטה. כמו כן, מומלץ לצלם את הנכס וזאת למקרים של פגיעות עתידיות בדירה כל עוד היא לא נמכרה לרוכשים.
ניתן להיעזר בשירותים של מהנדסי בדק בית אשר מתמחים בליקויים בתחום הבנייה וידעו למדוד ולבדוק חריגות אלו.
המצב המשפטי
מרבית הדירות בישראל ממושכנות לטובת בנקי המשכנתאות השונים וזאת כעירבון להחזר ההלוואה. חושב לוודא כי הדירה רשומה כמשועבדת לטובת המשכנתא בלבד. כמו כן, יש לוודא שאין אף הערת אזהרה בטאבו על שם קונה אחר של הדירה ואף מומלץ לרשום הערת אזהרה על שמכם וזאת כדי למנוע את מכירת הדירה לגורם שלישי.
כל המידע הקריטי ביותר לרוכשי דירות בשנת 2022 בהקשר למשכנתא
בשלב הבא, לפני חתימת החוזה על רכישת הדירה, חשוב לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנקים למשכנתאות. אישור זה מהווה אישור ראשוני שלפי המידע שמסרתם לבנק אין כל מניעה מצד הבנק להעניק לכם את הסכום שביקשתם. האישור העקרוני מתקבל על סכום מוגדר של נכס ספציפי ובהתאם להלוואות נ וספות שיש בידכם וליכולת ההשתכרות של מבקשי המשכנתא.
המשכנתא
המשכנתא הינה נושא עמוק, ארוך, מלא בירוקרטיה אך חשוב מאוד בכל הנוגע לרכישת דירה. מדובר על הלוואה גדולה מאוד, של בין כמה מאות אלפי שקלים למיליוני שקלים. את המשכנתא ניתן לחלק להחזרים חודשיים לתקופה של עד 30 שנים. המשכנתא ניתנת כל ידי הבנקים למשכנתאות בהתאם לתנאים מדוייקים שחשוב למוד בהם.
המשכנתא הינה נושא חשוב שיש להתייחס אליו בכובד ראש לכן, ממומלץ לקרוא על הנושא באופן יסודי בטרם רכישת הדירה. ניתן להיעזר ביועצי משכנתאות לצורך קבלת כל המידע הדרוש, כמו גם לצורך ביצוע הליך לקיחת המשכנתא.
מהו הליך רכישת הדירה?
לאחר שבחרתם בדירת החלומות שלכם, בדקתם אותה והבאתם בעל מקצוע שייוודא את תקינותה, כעט ניתן לרכוש את הדירה המיוחלת. לצורך כך, תדרשו לחתום על לקיחת משכנתא מהבנק ולחתום על חוזה מכר של הדירה. חשוב לשים לב, לפרטים של תאריכי העברת הבעלות, סכום הרכישה ותאריך התשלום.
כל המידע על מיסוי לרוכשי דירות 2022
ראשית חשוב מאוד להבהיר כי נכון לסוף שנת 2021 ובהתאם למדיניות של הממשלה המכהנת התרחשו שינויים במיסוי לרכישת דירה ויתכן כי לאורך שנת 2022 שיעור המס שתדרשו לשלם ישתנה וחשוב לעקוב אחרי נושא זה.
החוק במדינת ישראל מגדיר מס רכישה על דירה. אחוז המיסוי שתדרשו לשלם משתנה בהתאם לסוג הנכס שרכשתם ולשווי שלו.
במקרה של רכישה של דירה ראשונה תקבלו פטור מלא מתשלום על סכום של כמעט מליון שמונה מאות אלף שקלים. מעל סכום זה דרשו לשלם מיסוי בהתאם למדרגות מיסוי, כשמדרגת המיסוי הגבוה ביותר עומדת על 10% מס על דירה בסכום של 17 מליון ושמונה מאות אלף שקלים.
בעת רכישת דירה שנייה (לפחות), שאינה נועדה לשיפור מגורים (הדירה המקורית תמכר במהלך הליך רכישת הדירה החדש). מס הרכישה משתנה לפי ערך הדירה ונע בין 5% ל-10% מערך הדירה.
ההבדלים שבין רכישת דירה יד ראשונה ויד שנייה
אחד נושאים הקריטיים שנוטים לא לייחס לו חשיבות הינם ההבדלים שבין רכישת דירה יד ראשונה לבין רכישת דירה יד שנייה. חשוב לשים לב למידע הקריטי המבדיל בין שני סוגי העסקאות הללו.
מי המוכר
ראשית, ההבדל החשוב ביותר הינו אופי של המוכר עצמו. ברכישת דירה יד ראשון מדובר בדרך כלל על רכישה ישירות מקבלן אשר מוכר במקביל מספר רב של דירות. בדרך כלל היכולת להתמקח עם קבלן על המחיר או על תהליך התשלומים היא נמוכה מן היכולת להתמקח מול אדם פרטי.
ברכישת דירה יד 2 ההתנהלות הינה מול אדם פרטי אשר מוכר את הבית שבבעלותו. על כן, בדרך כלל יש מקום למיקוח מול המוכר.
אחראיות
בעת רכישת דירה יד ראשונה מקבלן, מקבלים אחראיות על תיקונים נדרשים לתקופה של שנה (בדק בית).לעומת זאת, בעת רכישת דירה מאדם פרטי החוזה מוגדר עד לרגע העברת הבעלות.
כל בעלי המקצוע שחשוב להכיר
בעת רכישת דירה חשוב מאוד לקבל את השירותים של מומחים בתחום, אשר יוכלו לחסוך לכם זמן וכסף רב. אומנם את כל התהליכים של רכישת הדירה ניתן לבצע לבד, אך מומלץ מאוד שלא לוותר על בעלי מקצוע.
- עורך דין – עורך הדין אחראי על בדיקת חוזה המכר, בדיקה של בטחנות ובמידת הצורך ייצוג משפטי.
- יועץ משכנתאות – ליועץ המשכנתאות יש שני תפקידים עיקריים, הראשון הינו להתמקח על הריביות והעלויות הנלוות של לקיחת המשכנתא. נוסף לכך, ליועץ המשכנתאות ישנו גם תפקיד בהסברת ההליך וביצוע חלק ניכר מההליך הבירוקרטי.
- שמאי – בעל מקצוע אשר מגיע להעריך את ערך הנכס לפני רכישתו.
אל תשכחו את ההוצאות הנלוות
הדבר הקריטי האחרון שחשוב לזכור בהליך רכישת דירה הינו ההוצאות הנלוות שתדרשו להן. רבים אינם מכלילים ברשימת ההוצאות את ההוצאות הלוות, כמו תשלום על פתיחת תיק בבנק לצורך כקבלת המשכנתא. הוצאות אלו יכולות להגיע לאלפי שקלים שיכולים להיות קריטיים בתקופה של רכישת דירה.
