עו"ד נדל"ן לעסקת מקרקעין רווחית

תחום הנדל"ן בישראל הינו אחד התחומים בהם ישנה עלייה כמעט מתמדת במחירים. המשמעות הינה בדרך כלל רווח משמעותי לרוכשים. אך, ניתן להגדיר עסקת מקרקעין כרווחית גם במקרים רבים אחרים, בהם לא היה רווח ממשי ומיידי. כיצד ניתן להרוויח בעסקת מקרקעין? ומדוע חשוב לפנות לעו"ד נדל"ן לצורך קיום עסקת מקרקעין רווחית?

 

מהי עסקת מקרקעין?

בטרם ניכנס לעומק נושא הרווחיות של עסקאות הנדל"ן, חשוב להבין מה מוגדר בתור עסקת מקרקעין. עסקאות מקרקעין מוגדרות בתור כלל העסקאות המאפשרות מכירה, חריכה או קנייה של קרקע. לשון החוק מגדירה כי הקרקע כוללת את הבנוי על הקרקע באופן שאינו ניתן להפריד ועל כן מתייחסים לעסקאות מקרקעין בהגדרה הכללית של עסקאות נדל"ן, כך שההגדרה והחוק כוללים בתוכם גם עסקאות רכש ומכירה של נכסים קיימים.

בעסקת מקרקעין ניתן לכלול רכישה של קרקע לצורך בנייה הן של מבנה מגורים והן של מבנה מסחרי. נוסף למשמעויות הקיימות למטרת הקרקע, בתחום המקרקעין ישנם גם סוגים שונים של עסקאות ותמורות אפשריות. לדוגמה, ניתן לרכוש או למכור מקרקעין בתמורה לתשלום מזומן או תשלום באמצעות חלק מהנכס העתידי (כדוגמה מספר דירות בבניין מגורים).

אפשרות נוספת הינה עסקת תמורה אשר מגודרת כעסקה בה המוכר מקבל תקבולים עתידיים בהתאם לרווחים של קונה השטח.

 

כיצד ניתן להפוך עסקת מקרקעין לרווחית?

בקריאה ראשונה ניתן לחשוב שמדובר בשאלה רטורית שהתשובה לה ברורה ומובנת לכל, הרווח נמדד בפער שבין המחיר ששולם על הקרקע בעבר לבין המחיר שהתקבל בעת מכירתה. אך, זוהי הסתכלות צרה מאוד על ההגדרה של רווח בתחום המקרקעין.

 

במכירת קרקע או נכס

במקרים של מכירת מקרקעין, לעיתים הרווח הכספי המידי שהמוכר יקבל עשוי להיות נמוך משמעותית מהתקבולים או מקבלת זכאות על חלק מהנכס. במצבים אלו אומנם המוכר אינו מקבל את הרווח מידית, אך הוא עשוי לקבל רווח גבוה משמעותית בעתיד.

בטרם קבלת ההחלטה על התקבול הרצוי מרוכש הקרקע, חשוב להתייעץ עם עו"ד נדל"ן אשר מתמחה בעסקאות מקרקעין וזאת לצורך בדיקת כל אפשרויות התמכור, בדיקת הרוכש והיזם העתידי וקבלת החלטה מושכלת אשר יכולה להעלות באחוזים רבים את הרווח על הקרקע.

 

ברכישת קרקע או נכס

ברכישת קרקע או נכס נשמע שאין רווח כלל, אך ישנה משמעות גדולה מאוד הן למחיר שמשולם על הקרקע המדוברת וגם על אופי התשלום. גם במקרה זה ייתכן שישנן אפשרויות תשלום או דרכים להוריד את עלות הקרקע ובכך להרוויח רק מעצם רכישת הקרקע.

 

הבדיקות המקדימות

בכדי להבטיח את רווחיות העסקה חשוב מאוד לבצע בדיקות מקדימות. בדיקות אלו מתבצעות במרבית המקרים על ידי עו"ד נדל"ן או על ידי אנשי מקצוע נוספים שעו"ד עשוי להמליץ על שימוש בשירותיהם.

 

רקע הרוכש או הקונה

האלמנט הראשון שחשוב לבדוק הינו הרוכש או הקונה של הקרקע. במקרה של בדיקה אודות הקונה, חשוב לוודא שיש ביכולתו להשלים את רכישת הקרקע. כמו כן, אם ברצונכם לקבל תשלום בצורת תקבולים או כמשוע בנכס העתידי חשוב מאוד לוודא שהרוכש והיזם שלו הינם גופים נקיי גפיים, המסוגלים לעמוד בפרויקט שהוצג.

במקרים של רוכש של דירה, עליו להציג אישור עקרוני למשכנתא כבטוחה לאפשרות שלו לרכוש את הדירה. במקרה של רכישת נכס, חשוב לבדוק את בעליי הנכס בעיקר במקרים בהם התשלום אינו מידיי ואתם תמשיכו בהתנהלות מולם.

 

מידע אודות הקרקע או הנכס

סוג הבדיקות השני הינו בדיקות אודות הקרקע או הנכס. הבדיקה העיקרית בנודע לקרקע הינה בדיקת התכנון העירוני לאותו מגרש. בבדיקה זו ניתן לוודא את ייעודה של הקרקע והאם מדובר בקרקע שהופשרה מכבר לצרכי בנייה. מבחינת נכסים ישנן בדיקות רבות, כמו אי קיומה של הערת אזהרה בטאבו, חריגות בנייה ומצבו הפיזי של הנכס.

 

חשיבות החוזה

השלב הבא הינו שלב המשא ומתן והחוזה. החוזה צריך להכיל בתוכו את כלל ההסכמות אודות המחיר, דרך התשלום, זמני תשלום וכן את כלל המידע הקיים אודות המקרקעין. בשלב זה, בין אם אתם רוכשים או מוכרים את הקרקע חשוב מאוד להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום חוזי מקרקעין ואשר ידאג כי החוזה שייחתם יהיה הוגן, ישמור על זכויותיכם ויאפשר לכם קבלה של עסקת מקרקעין רווחית.

 

תפקידו של עו"ד נדל"ן בתהליך

רבים מניחים שתפקידו של עו"ד נדל"ן מסתכם אך ורק בשלב החוזה והמשא ומתן מול הצד השני. אך, עורך דין נדלן אשר מתמחה בתחום עסקאות מקרקעין רווחיות, מתחיל את עבודתו עוד בטרם החלטתם באופן סופי על איזה מקרקעין לרכוש. הוא מבצע חלק מבדיקות הרקע הדרושות, מכיר את השוק ואת השחקנים הגדולים בשוק. באופן זה עו"ד יכול להכווין אתכם לאפשרויות והזדמנויות טובות יותר ממה שמצאתם בעצמכם.

לאחר השלמת כלל הבדיקות המקדימות הדרושות, עו"ד צפוי לטפל בחוזה ומשא ומתן מול הצד השני. מעבר לידע המשפטי הדרוש לתהליך, מדובר גם על הליך שיכול לקחת זמן רב. מעצם העברת תפקיד זה לעורך הדין אתם מרוויחים זמן יקר מפז. לאחר החתימה על החוזה, הליווי של עורך הדין ממשיך בהתאם להתפתחות המצב.

במידה וההליך מתקיים ללא כל בעיות, עו"ד יכול להעניק ייעוץ ולפעול בתחום המיסוי או השלמת העסקה. במקרים אחרים, בהם הייתה הפרה של החוזה, עו"ד נדל"ן יכול לפעול בתחום המשפטי וזאת לצורך ביטול החוזה כליל וקבלת פיצויים או השלמת העסקה כפי שתוכננה במקור וזאת לפי ההסכם המקורי.

 

ליווי בתחום המיסוי

תחום הנדל"ן בישראל כפוף לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, אשר מגדיר את אחוזי המיסוי שיש לשלם בעת רכישת או מכירת מקרקעין. עו"ד נדל"ן מכיר את החוק, את סעיפיו ואת האפשרויות להקטנת המיסוי ויכול באופן הזה לחסוך לכם משמעותית את אחוזי המיסוי שתדרשו לשלם.