עורך דין מכירת דירה בנתניה

מכירת דירה איננה עניין עסקי גרידא, ולמעשה מעורב בה הרבה מן המשפטי. אז מהו הצד המשפטי שבעסקאות מכירת דירה, וכיצד עורך דין מכירת דירה בנתניה קשור לכל העניין? על כל זאת ועוד במאמר שלפניכם.

הצד המשפטי של מכירת דירה

כאמור לעיל, במכירת דירה לעולם יהיה צד משפטי דומיננטי ומשמעותי, נוסף על זה העסקי. הצד המשפטי הזה מתבטא בתחומים רבים, נעמוד על העיקריים שבהם להלן:

תחום ראשון: החוזה

התחום הראשון שהוא תחום משפטי טהור המעורב בעסקת מכירת דירה הוא כמובן חוזה המכר, וכאשר העסקה כוללת זיכרון דברים – גם זיכרון הדברים.

חוזה מכר, וגם זיכרון הדברים, הם חוזים לכל דבר ועניין, ועל מנת להצליח לעשותם כראוי יש צורך בידע משפטי בדיני חוזים, ומעבר לכך – יש צורך בידע משפטי מיוחד בחוזי מקרקעין.

ההתמחות הספציפית הזו בחוזי מקרקעין נדרשת לאור העובדה שחוזי מקרקעין הם חוזים מיוחדים, הן על פי החוק והן על פי הפסיקה. מדובר בחוזים בעלי משמעות כלכלית אדירה, אך מעבר לכך – יש להם משמעות גם בהיבט של זכויות הקניין, שזאת אחת הזכויות החזקות ביותר.

על כן ישנם כללים מיוחדים לגבי הצורה בה יש לעצב חוזי מקרקעין, כללים אותם יש להכיר ולפעול לפיהם. כך למשל בסעיף 8 לחוק המקרקעין מופיעה הדרישה שחוזי מקרקעין ייערכו בכתב, וזאת בניגוד לחוזים אחרים שיכולים להיערך גם בעל פה או אפילו בהתנהגות.

תחום שני: מיסוי

תחום משפטי מובהק נוסף המעורב בכל הליך של מכירת דירה הוא תחום המיסוי. כאשר אנו מדברים על הצד המוכר שבעסקה, שומות המס העשויות להיות מוטלות עליו הן: מס שבח והיטל השבחה.

מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח של בעלי הדירה שנוצר כתוצאה מעליית הערך של הנכס. כלומר, המס מוטל על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה, בניכוי הוצאות. כמובן שכאשר מדובר בהפרש שלילי, כלומר מחיר המכירה הוא נמוך יותר ממחיר הקנייה, לא יוטל מס.

למס שבח פטורים רבים ומגוונים, כאשר המוכר שבהם הוא הפטור למוכר של דירת מגורים יחידה שהחזיק בה למעלה מ-18 חודשים. ההיכרות עם הפטורים השונים היא חשובה מאוד לצורך תכנון צעדי המוכר כך שלא יימצא את עצמו מתמודד עם נטל מס כבד לחינם.

היטל השבחה הוא מס שמוטל על הרווח שנוצר לבעלי הדירה כתוצאה מאישורה של תוכנית בניין כלשהיא על ידי וועדת התכנון והבנייה המקומית. המס מוטל בעת מימוש ההטבה, כלומר בעת מכירת הדירה או ביצוע התוכנית, ועומד על מחצית מעליית השווי, וגם לגביו ישנה רשימת פטורים ארוכה.

כמובן שכאשר לא אושרה תוכנית תכנונית מיטיבה עם הדירה הנמכרת במשך הזמן בו מוכר הדירה היה בעליה לא יוטל כל היטל השבחה בעת המכירה.

תחום שלישי: הרישום בלשכת המקרקעין

התחום המשפטי השלישי, ואולי החשוב ביותר, הכלול בעסקת מקרקעין הוא הרישום בלשכת המקרקעין, או בשמה המוכר יותר – הטאבו.

הרישום בטאבו הוא חשוב כל כך בשל העובדה שעסקת מקרקעין שלא הושלם רישומה לא תהיה תקפה. כלומר, במצב בו העסקה לא הגיע לכדי רישום כל שיישאר בידיהם של הצדדים לעסקה היא התחייבות חוזית לעשיית העסקה, ולא זכות קניינית שהיא זכות חזקה יותר.

לרישום תפקיד מרכזי בהשלמתה של העסקה, אך למעשה יש לו תפקיד גם במהלכה. תפקיד זה מתבטא ברישומה של הערת אזהרה, הנרשמת גם היא בשלכת המקרקעין, על אף שהיא לא מעניקה זכויות קנייניות.

רישומה של הערת אזהרה נעשה בדרך כלל על מנת לתת ביטחון לקונה, כך שהמוכר לא ימכור את הדירה לאדם אחר לאחר שהגיעו להסכמות.

על מנת לבצע את הרישום כראוי, ולא לפגוע באינטרסים של המוכר שלא לצורך, כמו למשל במקרה של רישום העזרת אזהרה בשלב מוקדם של העסקה, יש כמובן צורך בידע משפטי נרחב בתחום דיני המקרקעין.

סיכום: עורך דין מכירת דירה בנתניה

כפי שראינו לעיל, הצד המשפטי הוא חלק בלתי נפרד מכל עסקה של מכירת דירה. מכך אפשר להסיק, באופן טבעי, כי גם עורך הדין הוא חלק בלתי נפרד מכל עסקה שכזאת.

עורך דין מכירת דירה הוא עורך דין שיש לו את כל הידע הדרוש על מנת להשלים את הצד המשפטי של העסקה בהצלחה, החל מידע בדיני חוזים, המשך בידע בדיני מיסוי מקרקעין, וכלה בדיני המקרקעין והנדל"ן עצמם.

ידע כזה, והניסיון שמגיע איתו, הוא יקר ערך, וביצועה של עסקת מכירת דירה ללא כל אלו הוא סיכון משמעותי. אחרי הכול, מכירת דירה היא עסקה גדולה מאוד בעבור אנשים שאינם מתעסקים בענייני נדל"ן ועסקים באופן יום יומי, ולא כדאי לגלות מאוחר מידי שלקיחת הסיכון לא השתלמה.

מחפשים עורך דין מכירת דירה בנתניה? פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין מקרקעין ונדל"ן מומחה.

מעוניין למכור דירה? להתיעצות וליווי השאר פרטים כאן.