תחום הנדל"ן הינו תחום רחב מאוד, שכמעט כל אדם יגיע בסופו של דבר להתמודד איתו בצורה כזו או אחרת. בין אם בעת מכירת או קניית נכס ובין אם בתור שוכר שחותם על הסכם שכירות. על כן, לרבים מאיתנו יעלו שאלות אודות עורך דין בתחום הנדל"ן. ריכזנו לכם כאן את השאלות והתשובות החשובות ביותר אודות עורך דין נדלן.
מהם תחומי העיסוק של עורך דין נדלן?
ההגדרה הפורמלית מגדירה כי עורך דין נדלן מוסמך לטפל בכל נושא אשר מופיע בחוק המקרקעין או תחת דיני המקרקעין. בפועל מדובר על כל עסקה הקשורה במכירה, העברה או רכישה של נכס או קרקע. בפועל עורך דין נדלן עוסק בעסקאות של מכירה ורכישה של נדל"ן, בעריכת חוזי נדל"ן ושכירות ובייעוץ משפטי במקרים בהם ישנה הפרה של חוזה או סוגייה אחרת הדורשת התערבות משפטית.
עורך דין נדלן בדרך כלל גם עוסק בתחום מיסוי הנדל"ן ויכול להעניק ללקוחות שלו, מידע ולפעול עבורם בתחומים אלו מול הרשויות. נוסף לכל אלו, בדרך כלל עו"ד נדל"ן מקצועי ומומחה, מכיר את השטח, את הקבלנים הגדולים בתחום וכן אנשי מקצוע נוספים ועל כן יכול לתרום גם בעקיפין על ידי העלאת ספקות הקשורות בעסקה או הכוונה לשימוש בשירותיו של בעל מקצוע רלוונטי (לדוגמה שמאי מקרקעין).
באילו עסקאות ניתן להשתמש בשירותיו של עורך דין נדלן?
תחום העיסוק של עו"ד נדל"ן הינו רחב מאוד. אך, בדרך כלל הציבור הרחב יידרש לשירותיו של עו"ד נדל"ן במספר מקרים עיקריים.
רכישת נכס
במקרה של רכישת נכס חשוב מאוד לפנות לעורך דין המתמחה בתחום וזאת בכדי לקבל ייעוץ והכוונה לגבי בדיקות הנדרשות לביצוע בנכס, חוזה המכר וכן תשלום מס הרכישה הדרוש. ללא בדיקה מעמיקה של הנכס, הן מבחינת המצב הפיזי שלו והן מבחינת המצב הרישומי והבירוקרטי שלו, ייתכן כי תפלו על עסקה הנראית למרעית עין כמוצלחת אך עשויה להוביל להפסדים גדולים.
מכירת נכס
גם בשלב מכירת הנכס חשוב מאוד לפנות לעורך דין ולא רק בשביל שינהל עבורכם את המשא ומתן הכספי. בעולם הנדל"ן קיים מושג "יזהר המוכר", משמעותו שהמוכר נדרש להציג בפני הקונה את כל הפרטיים אודות הנכס וזאת גם אם נראים למוכר כלא רלוונטיים.
כל זאת, בכדי לאפשר לקונה לבחון את הנכס לעומק ולעשות את בחירתו המושכלת. פעמים רבות מוכרים אינם חושבים להזכיר מצבים או דברים מסוימים (גם אם בתום לב), דבר שיכול לגרור את ביטול העסקה ותשלום קנס לצד השני. בתחום מכירת הנכסים ישנו גם אלמנט של תשלום מס שבח והיטל השבחה במידת הצורך.
מכירה או רכישה של קרקעות
גם בתחום מכירת ורכישת קרקעות חשוב יש לעו"ד נדל"ן משמעות רבה בפעלו וזאת בעיקר בתחומים של עסקאות המותירות את המוכר כשותף חלקי בשטח.
מהם השירותים הניתנים על ידי עו"ד נדל"ן?
תפקידיו של עו"ד נדל"ן הינם מגוונים ורחבים מאוד, החל מבחינה של הנכס, עריכת חוזה או בחינת חוזה, טיפול בנושא מיסוי הנדל"ן ועד לייצוג משפטי במידת הצורך. חשוב לתאם ציפיות מול עו"ד ולהבין מהם השירותים שהוא צפוי להעניק.
מהי החשיבות של חוזה המכר בעסקאות נדל"ן?
חוזה המכר הינו חוזה המחייב את שני הצדדים לנושא רכישת ומכירת הנכס. בחוזה המכר חשוב לכלול סעיפים אשר יגנו עליכם מפני הפרת חוזה ויגדירו את תנאי העסקה באופן שאינו משתמע לשתי פנים. חוזה המכר מגדיר את תנאי התשלום, זמני התשלומים השונים, תאריך מסירת הנכס, את מצבו הפיזי והמשפטי.
במידה וחתמתם על חוזה שאינו הוגן וללא הבנה רחבה של הבעייתיות שיש בו, אתם עשויים להיות חשופים לבעיות בתהליך הרכישה או המכירה ולעיתים ללא אפשרות לצאת מהחוזה ללא תשלום של קנס גבוה מאוד. על כן, חשוב מאוד לוודא שאיש מקצוע המכיר את הנכס ואת הנסיבות האישיות שלכם (לדוגמה יכולת התשלום או הצורך בתאריך מדויק של מסירת הנכס), יערוך את החוזה ויוודא כי אין פגיעה בזכויותיכם.
האם קיימים פתרונות משפטיים לשוכר אשר מפר חוזה?
בהחלט כן, אחד התחומים שבהם מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין נדלן הינו תחום השכירות ובפרט מקרים של שוכרים בעייתיים. חוזה השכירות תפקידו להגן על שני הצדדים וישנם חוקים רבים אשר התפקיד שלהם הוא להגן על המשכיר במקרים בהם השוכר בוחר שלא לעמוד בתנאי החוזה. במרבית המקרים ניתן להגיע עם השוכר להסכמה לאחר שליחת מכתב התראה מעורך דין. במקרים בהם גישור אינו מסתדר ניתן לפנות לבית המשפט להסדרת הסכסוך שם.
אילו מיסים יש לשלם בעת ביצוע עסקת נדל"ן?
ישנו מגוון רחב מאוד של מיסוי הקשור בעסקאות נדל"ן, המיסוי קיים הן בעסקאות מכירה והן בעסקאות רכישה של נדל"ן. המיסוי המוכר ביותר הינו מס הרכישה, אשר כל רוכש דירה נדרש לשלם, בהתאם לערך הדירה שרכש ולכמות הדירות שבבעלותו.
מיסוי מוכר נוסף הינו מס שבח, אשר אותו יש לשלם במקרה של מכירת נכס וזאת בהתאם לרווח הצפוי מהנכס לעומת עלות רכישתו. חשוב לדעת שאחוזי המיסוי וכן הפטורים מהמיסוי משתנים לאורך השנים, בהתאם למדדים ולהחלטות הממשלה השונות.
מהו שכר הטרחה הנהוג בתחום?
שכר טרחה הינו שכר העבודה של עורך הדין בגין עבודתו. השכר משתנה בהתאם לכמות העבודה הנדרשת בתיק ולמורכבות שלו. בדרך כלל שכר הטרחה נקבע כאחוז מסוים משווי העסקה וזאת במקרים בהם אין צורך בייצוג משפטי מורכב. בדרך כלל שכר הטרחה עומד על 0.5-1.5% מערך העסקה. במקרים בהם ישנו צורך בייצוג ספציפי או טיפול נוסף, העלות יכולה לגדול ולהגיע למספר אלפי שקלים נוספים. חשוב מאוד לוודא מול עו"ד על מה משולם שכר הטרחה ומהם המקרים בהם תדרשו בתשלום נוסף.
מהו השלב הנכון לפנות לעורך דין נדלן?
מומלץ לפנות לעו"ד נדל"ן עוד בטרם קבלת ההחלטה הסופית על העסקה וחתימה על החוזה. לאחר חתימה על החוזה יהיה קשה מאוד לבטל או לשנות בו סעיפים, דבר שיכול להפוך את העסקה למשתלמת פחות עבורכם. לעו"ד יש תפקידים חשובים כבר בשלבי בדיקת הנכס והרוכשים/מוכרים ובביצוע משא ומתן מולם ולכן חשוב להתחיל את התהליך יחד עם העו"ד עוד בשלבים המוקדמים.
איך ניתן לבחור עו"ד נדל"ן המתאים לנו ביותר?
בחירה של עו"ד מקרקעין מומחה ומקצועי יכולה לחסוך לכם סכומי כסף רבים, זמן ובירוקרטיה משמעותית. והשאלה, כיצד לבחור נכון את עו"ד הינה שאלה מורכבת. ראשית חשוב מאוד לבדוק מה הניסיון וההתמחות של עורך הדין, האם יש לו ניסיון בעסקאות מהסוג שתרצו לבצע? באם מדובר בעסקה מורכבת חשוב לוודא שעו"ד ביצע העסקאות מהסוג בעבר.
נוסף לכך, חשוב מאוד לשמוע המלצות, כמובן שההמלצות הטובות ביותר מגיעות מהאנשים הקרובים אלינו, אך לא תמיד בתחום עורכי הדין יש לנו מכרים שמכירים. לכן חשוב גם לבדוק המלצות ברחבי הרשת וברשתות החברתיות. וההמלצה הטובה ביותר, פשוט קבעו פגישה ודברו עם עו"ד. אומנם מדובר בהליך שיכול לקחת זמן, אך אין טוב ממראה עיניים. עו"ד טוב מתהדר ביכולת להסביר ולדבר בגובה העיניים ולענות על שאלות הלקוחות שלו.
