קיומם של דיירים סרבנים הוא אחד המכשולים העיקריים בכל פרויקט של התחדשות עירונית, ופרט בפרויקט של פינוי בינוי. גם המחוקק הבין זאת במהלך השנים, ועם הזמן גברה נכונותו להעניק לשאר הדיירים אמצעיים משפטיים להתמודד מול סרבנותו. על פינוי דייר סרבן, תביעה כנגדו ועוד.
שיעור ההסכמה הנדרש לפרויקט פינוי בינוי
אחד השינויים החוקיים המשמעותיים שבוצעו בהקשר של דיירים סרבנים נקבע בחוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 (להלן: החוק).
חוק זה שינה את שיעור ההסכמה הנדרש מבין הדיירים לביצועו של פרויקט פינוי בינוי במתחם או בשכונה מסוימת. בעבר שיעור זה עמד על 100% מכלל הדיירים, הסדר שנתן כוח עצום בידיו של כל אחד מבעלי הדירות, שכן הוא לבדו יכול למנוע פרויקט שלם שעשרות תלויים בו.
ההסדר החדש קובע שמספיקה הסכמה של 80% מבעלי הדירות במתחם או בשכונה המיועדת לפינוי בינוי, אך זאת בתנאי שבכל בניין המיועד להריסה לבדו יהיו לפחות 66 אחוזי הסכמה מבין הדיירים.
סירוב בלתי סביר
אם כן, כוחו של הדייר הסרבן היחיד אכן צומצם במסגרת התיקון לחוק, אך אין זה מספיק, שכן עדיין נותר כוח רב מידי בידי מעטים מידי. חשוב להדגיש שעצירתו או עיכובו של פרויקט פינוי בינוי בשל סירובם של מיעוט מהדיירים יכול להיות בעל השלכות כלכליות קשות על הרוב המעוניין בפרויקט.
מתוך הבנה זו הסדיר המחוקק אפשרות משפטיות נוספות להתמודד עם קבוצה של דיירים סרבנים שמעכבים בסרבנותם את התקדמות הפרויקט. אולם, על מנת לנקוט נגדם באמצעים אלו צריך להתקיים תנאי יסודי, והוא שסירובם הוא בלתי סביר.
החוק גם מפרט באילו מקרים ייחשב הסירוב כסירוב סביר, כלומר סירוב שאי אפשר לנקוט נגדו בהליכים משפטיים:
מקרה ראשון: אי כדאיות כלכלית
סוג הנסיבות הראשון בהם לא יינקטו נגד הדייר הסרבן הליכים משפטיים הוא כאשר מדובר בפרויקט שאינו כדאי כלכלית. עם זאת, כאשר שמאי פינוי בינוי קבע שהפרויקט כדאי כלכלית הדבר מהווה ראיה לכדאיותו של הפרויקט, וראיה זו תעמוד בתוקפה אלא אם הדייר הסרבן יוכיח אחרת בבית המשפט.
מקרה שני: אי הצעת מגורים חלופיים
נסיבות נוספות בהן ייחשב הסירוב סביר הוא במקרה בו לא הוצעו לדייר הסרבן מגורים חלופיים לזמן ביצוע הפרויקט.
חשוב להדגיש שמגורים אלו צריכים להתאים לדייר, ולכן אם הוא או אחד מבני משפחתו הם בעלי מוגבלות על המגורים המוצעים להתחשב בכך. הדבר נכון גם במקרה של עסקה המציעה מגורי קבע, ולא דיור חלופי זמני.
מקרה שלישי: אי הצעת בטוחות הולמות
עוד מקרה בו הסירוב לא ייחשב כסירוב בלתי סביר הוא מקרה בו לא הוצעו לדייר הסרבן בטוחות הולמות לקיומה של העסקה, או לקיומם של תנאים שקבע שמאי פינוי בינוי לכדאיותה הכלכלית של העסקה.
מקרה רביעי: נסיבות אישיות מיוחדות
זהו המקרה העמום ביותר מכל המקרים שבהם ייחשב סירוב כסירוב סביר. לעיתים, מנסיבות אישיות שונות המשתנות ממקרה למקרה, נוצר מצב בו קיום עסקת פינוי הבינוי בהתאם לתנאים שהוסכמו עם שאר בעלי הדירות יהיה בלתי סביר.
השאלה האם הנסיבות האישיות מספיקות במקרה הזה כדי שהסירוב ייחשב סביר תוכרע על ידי בית המשפט.
מקרה חמישי: דייר קשיש
החוק מכיר בקשיים המיוחדים של דיירים קשישים בפרויקטים של פינוי בינוי, ולכן הוא שם דגש מיוחד על רווחתם במסגרת פרויקט כזה. כחלק מכך הוא קובע שסירוב לא ייחשב בלתי סביר אם לא הוצעו לקשיש, נוסף על קבלת דירה חדשה בפרויקט החדש שייבנה, אחת מהחלופות הבאות:
- מעבר לבית הורים, דירה חדשה קרוב למקום מגוריו הנוכחי אם הוא רוצה בכך, או קבלת סכום כסף בשווי הדירה שיאפשר לו לקנות דירה חדשה.
- שתי דירות ששווים המצטבר יהיה שווה לשווי של הדירה שנלקחת ממנו – זאת מתוך הבנה שפעמים רבות לאדם קשיש אין צורך בדירה גדולה יותר כמו זו שניתנת בדרך כלל כתמורה בפינוי בינוי, והיא אף יכולה להקשות עליו.
- קבלת דירה ששטחה קטן יותר מזו שהיה אמור הקשיש לקבל בתוספת תשלומי איזון – גם זאת מתוך הרציונל שהובא לעיל.
הבחירה בין החלופות נתונה להחלטתו של היזם, אך אם לקשיש מלאו 80 או יותר בעת מועד פינוי הדירות המתכונן היזם יהיה חייב להציע לו את חלופה 1.
תביעה נזיקית כנגד דייר סרבן
כאשר הסירוב אינו עומד באחד התנאים לקיומו של סירוב סביר שפירטנו בסעיף הקודם מעניק החוק שתי דרכים להתמודד עם הסירוב. דרך אחת היא תביעת הדייר הסרבן בתביעה נזיקית, והדרך השנייה היא הגשת בקשה לצו פינוי לבית המשפט. שתי דרכי הפעולה הללו אינן סותרות זו את זו.
ראשית נפתח בתביעה הנזיקית. אפשרות פעולה זו מצויה בחוק כבר משנת 2011, והיא מאפשרת לשאר בעלי הדירות, אלו שחפצים בפרויקט, לתבוע את הדיירים הסרבנים בבית משפט. במסגרת תביעה זו רשאי בית המשפט לחייב את הדייר הסרבן בפיצויים לשאר הדיירים בעקבות הנזק שנגרם להם בשל אי ביצוע הפרויקט.
בתביעה זו יש כוח הרתעה משמעותי, שכן הנזקים המדוברים, במיוחד כאשר מדובר במתחם גדול המיועד לפינוי בינוי, עשויים להגיע לסכום כסף עצום, שאף אחד לא רוצה להתחייב בו. עם זאת, דרך פעולה זו עדיין אינה מאפשרת את הוצאת הפרויקט לפועל ללא הסכמתו של הדייר הסרבן.
פינוי דייר סרבן: איך זה מתבצע בפועל?
לאחר זמן מה הבין את המחוקק שדרך הפעולה של תביעה נזיקית אינה מספיקה, שכן היא לא תמיד מאפשרת את התקדמות הפרויקט. אי לכך, בשנת 2018 הוספה לחוק פינוי בינוי (פיצויים) סמכות נוספת לבית המשפט, והיא לאשר את העסקה ולמנות אדם להתקשר בעסקה בשם המסרב.
אותו אדם צריך להיות עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה במקבץ הדירות המיועדות לפינוי ולבינוי. כך בעצם מפונה הדייר הסרבן מדירתו, גם בניגוד לרצונו, והמכשול מוסר.
עם זאת, חשוב לזכור שבעיית הדייר הסרבן עדיין ממשיכה להטריד ולהפריע לפרויקטים של פינוי בינוי, שכן הליכים משפטיים כאמור עלולים להימשך זמן רב, שבמקרה הזה שווה כסף לכל המעורבים.
אי לכך יש המציעים תיקון נוסף לחוק שיאפשר דיון בפינוי דייר סרבן בהליך של סדר דין מהיר, אך תיקון כזה עוד לא הוכנס לחוק נכון להיום.
לעוד בנושא פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מומחה לפרויקטים של פינוי בינוי.
