פינוי בינוי הוא פרויקט שבמסגרתו דיירים בבניין מגורים מסוים מוכרים "לכאורה" את דירתם ומקבלים תמורתה דירה חדשה שתיבנה באותו המקום. לתוכנית זו יש יתרונות אדירים אבל גם מספר דברים מרכזיים שצריך להביא בחשבון. אז מה מקבלים תמורת מה שמוסרים?
הכל כאן:
פינוי בינוי כתהליך התחדשות עירונית
תוכנית פינוי בינוי היא נגזרת של תוכניות כלליות להתחדשות עירונית כמו תמ"א 38. להבדיל מתמ"א 38 שמתמקדת בחיזוק מבנים ישנים תוך כדי הפיכתם לברי תקן לעמידה ברעשי אדמה, פרויקטים של פינוי בינוי מתמקדים בהריסה של המבנה הישן ובניית מבנה חדשני ואיכותי יותר במקומו.
על פניו התוכנית נשמעת כמוצלחת במיוחד – הרי זוהי ההזדמנות של דיירים ובעלי דירות להתחדש במקום מגורים חדש ומשופר תחת אותה הכתובת וליהנות גם מעלייה ברמת ואיכות החיים שאליה הורגלו וגם מהשבחה משמעותית של כל נכסי המבנה.
אלא שהדבר עדיין כרוך בדברים שיש להביא בחשבון כמו היציאה לשכירות חיצונית, תלות בקבלן וגם בערימות בירוקרטיה שקודמות לאלו, לרבות ניהול מאבק בשכנים סרבנים ומו"מ על הסכמות חוזיות לעניין הדירה. לפיכך נשאלת השאלה – מה באמת מקבלים בתמורה למה שמוסרים?
הסבר קצר על התוכנית ויתרונותיה
פינוי בינוי הוא שם לפרויקט שיצא לדרכו בשנת 1998 ומהווה הריסת מבנה ישן ובניית מבנה חדש במקומו. במקביל למבנים למגורים, פינוי בינוי מתייחס גם ליצירת תשתיות חדשות ומבני ציבוריים, כך שמהלכים אלו מקבלים היקף ביצוע נרחב וחולשים בדרך כלל על רחובות שלמים ואפילו שכונות.
המטרה המרכזית היא להפוך אזורים דלים ומיושנים לחדשניים ונאותים יותר למחייה מודרנית, תוך כדי יצירת שטחים פתוחים, מבני ציבור, תשתיות איכותיות וגם מראה אסתטי נעים וראוי יותר. בדרך כלל המקומות הנבחרים לפרויקט יהיו בנייני מגורים שנבנו כ"בנייני רכבת" – אותם בניינים נמוכי קומה שנפרסים על פני שטח גדול.
התוכנית עובדת כך שהקבלן הורס את כל המבנים הרלוונטיים ובונה חדשים, תוך כדי האפשרות לבנות 5-6 דירות חדשות ולהוציא אותן לשיווק בשוק החופשי. הדיירים הוותיקים מועברים למשך התקופה לשכירות ובמימון כל ההוצאות על ידי הקבלן עצמו.
בסיום הבנייה הם שבים לבניין החדש וכך הופך הפרויקט לכזה שכולם יוצאים ממנו נשכרים: הן הדיירים המתחדשים בדירות משופרות, הן הקבלן שמרוויח ממכירת דירות חדשות וזאת מבלי ששילם על הקרקע והן העירייה שמתחדשת במתיחת פנים מקומית ותוספת תשתיות ומבנים ציבוריים, מבלי שהייתה צריכה לממן מכיסה את ביצוע הפרויקט.
השלכות פינוי בינוי שצריך להכיר
אמנם מטרת התוכנית טובה כפי שכבר ציינו, אבל יש לה מספר מורכבויות שצריך לקחת בחשבון לפני שיוצאים לדרך. מרגע התכנון של הפרויקט ועד השלמתו עשויות לחלוף שנים ולא תמיד מסיבות או בעיות שנובעות מהתנהלותו של הקבלן.
כמו כן, כאשר קבלן מגיש את תוכנית הבנייה שיצר לוועדת התכנון, עשויות להיות התנגשויות מסוימות באינטרסים: הקבלן רוצה להרוויח כמה שיותר, אבל הוועדה הציבורית מצידה תשאף לפיתוח ציבורי ככל האפשר ותדרוש ממנו גם מרכז חנויות, עוד מדרכה, קו ביוב ועוד.
גם בנייתן של הדירות החדשות תלויה באישור הוועדה ולכן הדבר נתון לשינויים רבים מעיר לעיר ומפרויקט לפרויקט. עקרונית, קרקע יקרה יותר תקטין את היחס בין דירה ישנה וחדשה. כך לדוגמה בדימונה הקבלן יוכל לבנות 8 דירות חדשות על כל דירה ישנה, אך ברמת גן יוכל לבנות רק 3 דירות.
פרויקטים רבים נתקעים בשלבי התכנון והאישור, בייחוד עם הצגת הדו"ח הכלכלי שמצהיר לגבי עלות הפרויקט והמבנים הציבוריים שנדרשו ממנו. מאלו ניתן להבין שחלק עצום מהתהליך תקוע או מתקדם באיטיות מרתיחה בעקבות עודף בירוקרטיה וגם שינויים רגולטוריים תדירים כמו שינויי הוראות ויכולת להגיע לפשרות והסכמים בין כל המעורבים בפרויקט.
מה מקבלים תמורת מה שמוסרים בהיבט המיסוי
פרויקטים של פינוי בינוי מתבצעים במכירת הדירה לכאורה וקבלת חדשה בתמורה. נוסף על כך, מתקבלות גם זכויות בנייה למימוש ומכוחן יש צורך בתשלום מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה. מכיוון שמדובר במיסוי משמעותי וגבוה מאוד שהיה עשוי לגרום למרבית הדיירים להסתייג מהפרויקט לחלוטין, החליט המחוקק לספק הטבות ופטורים ממיסוי באופן שבו גם את החלק לתשלום ישלם יזם הפרויקט עצמו ולא הדיירים.
הסכמת הדיירים
הדיירים נהנים מרווח משמעותי בפרויקט פינוי בינוי. ראשית, הדירה החדשה להם תהיה זהה בשטחה או גדולה יותר מהקודמת, הקבלן משלם את שכר הדירה והארנונה שלהם בתקופת הפרויקט וכל ההוצאות הכרוכות בו כמו מיסים, שכר טרחת עורך דין ואפילו הובלות בין הדירות לא יוצאות מכיסם.
אלא שבעיה אחת ומורכבת עלולה לסכל את כל אישור הפרויקט והיא העובדה שלא ניתן לבצע אותו כל עוד אין הסכמה של 80% מהדיירים למהלך. יתרה מכך – לא פעם קורה שדיירים שנמנו עם מתנגדי הפינוי בינוי בכלל מסרבים להתפנות מדירה וכך גורמים לתקיעת הפרויקט או לביטולו המוחלט. סירוב כזה ניתן למצוא כמעט בכל פרויקט ולכן חשוב להבין מה עומד מאחוריו:
ראשית, פינוי בינוי הוא פרויקט שמקשה מאוד בעיקר על בני הדור המבוגר. שינוי מהותי שכזה מהווה טלטלה רגשית עמוקה עבורם ומשבר בניהול אורח והרגלי החיים. קושי דומה קיים גם בקרב בעלי מוגבלויות שייתכן ודירתם החדשה לא תתאים לצרכים האישיים שלהם.
שנית, תמיד ישנו דייר סרבן שמנסה להשתמש בהתנגדות לפרויקט על מנת לסחוט זכויות טובות יותר מהקבלן ולהטיב עם עצמם לעומת יתר הדיירים. סרבנים אלו מפעילים לחצים על הקבלן והיזם ונאבקים עד לקבלת תמורה גדולה יותר מעצם הסכמתם.
סירוב סביר ובלתי סביר לפינוי בינוי מצד דיירים
כדי להתמודד עם התופעה, נחקק בשנת 2006 חוק בשם "פינוי בינוי פיצוי" לפיו דיירים שיתגלו כמי שמגלים "סירוב בלתי סביר" יאלצו לפנות את דירתם בכפוף לצו משפטי או לשלם פיצויים לכל בעלי הדירות האחרות שהסכימו לעסקה.
מתי סירוב לפרויקט פינוי בינוי הוא סביר גם בהיעדר קושי מפאת מוגבלות או גיל מבוגר?
- כאשר הפרויקט לא כלכלי ולא כדאי
- כאשר בעל הדירה לא קיבל חלופות מגורים למהלך תקופת הבנייה
- כאשר בעל הדירה לא קיבל חלופות הולמות לדירה הקיימת
- בהינתן נסיבות מיוחדות שהופכות את העסקה לבלתי אפשרית
במקרה לדוגמה, הוחל פרויקט פינוי בינוי שבו כל דייר יקבל דירה חדשה של 70 מ"ר כחלופה לדירה הקיימת שגודלה 40 מ"ר וכוללת מרפסת, ממ"ד ומחסן. רק דיירת אחת מכלל הדיירים סירבה, משום שהדירה החדשה שלה תהיה בקומה נמוכה וללא נוף. היזם הציע דירה בקומה גבוהה יותר וזכויות נוספות שיתר הדיירים לא קיבלו. למרות הצעתו, הדיירת עדיין סירבה בתוקף.
דיירי הבניין עתרו לבית המשפט ושם נקבע כי מדובר בסירוב בלתי סביר, לפיו נאלצה הסרבנית לשלם פיצוי בסך 500 אלף שקלים ליתר הדיירים.
עורך דין לליווי פינוי בינוי
כפי שקראתם, הפרויקט מלווה ביתרונות רבים וביניהם האפשרות לקבל דירה חדשה ומשודרגת ללא הוצאות נוספות. יחד עם זאת, הדרך לדירה המשודרגת צפויה לעבור תלאות רבות שעיקרן נשען על דיירים סרבנים ובירוקרטיה מורכבת, בדגש על זו שתתרחש בין הקבלן לוועדת התכנון שאמורה לאשר את הפרויקט.
כדי להתמודד עם התקופה בשלום, להגיע להסכמות, לנהל פשרות ולהימנע מפגיעה באינטרסים ובזכויות, חשוב לקבל ליווי לפרויקט מאת עורך דין נדל"ן מנוסה ומקצועי שיעניק שירותים משפטיים נדרשים מתחילתו ועד סופו של התהליך. להתייעצות ולמידע נוסף בנושא פנו אל עורך דין יוני לוי.
