בעידן בו מחירי הדירות עולים בלי סימן להאטה באופק, יותר ויותר אנשים מחפשים אחר "הזדמנויות" השקעה בנדל"ן מתחת למחיר השוק אולם לעתים סימן שאלה גדול מרחף מעל עסקאות אלו ויש לבצע עבודת הכנה יסודית בטרם ביצוע הרכישה בפועל.
שוק הנדל"ן הרותח אשר מייצר ביקושים עזים מצד הרוכשים להזדמנויות, מביא לתופעה של הסבה לא חוקית של מחסנים לדירות. הביקושים נובעים מכך שבדרך זו יכולים המשקיעים להשיג תשואה עודפת על התשואה הממוצעת בשוק. עם זאת, ישנם לא מעט סיכונים שיש להביאם בחשבון, כגון: ההיבט החוקי של הסבת המחסן, לא ניתן לקבל משכנתא על נכס מהסוג הזה, העדר יכולת לרשום את המחסן כיחידה עצמאית ("כדירה") וכיו"ב.
כלל משפטי ידוע קובע כי "ייזהר הקונה", משמע עליו להיות זהיר ולבצע בדיקות רבות ומקיפות שתכליתן לוודא כי הקונה אכן רוכש את הנכס אותו הוא מעוניין לרכוש. מנגד ובמקביל לזהירות שעל הרוכש להפגין בעת הרכישה, על המוכר לגלות לקונה את כל הפרטים המהותיים המצויים ברשותו ואשר עשויים להשפיע על החלטתו.
הגדרת המונח 'דירה' על פי חוק המקרקעין
חוק המקרקעין (סעיף 52) מגדיר את המונח "דירה" כ-"דירה – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
כלומר, בכדי להכיר במחסן כ'דירה', יש לעמוד במספר תנאים מצטברים:
- מדובר בחדר או תא.
- המחסן נבנה ונועד לשמש כיחידה שלמה ונפרדת. לתנאי זה ישנן מספר תתי תנאים מצטברים אשר נדרשים להתקיים:
- מבחינה חזותית המחסן מהווה יחידה שלמה ונפרדת ולא חלק מדירה.
- מבחינת הייעוד התכנוני מדובר בתא שנבנה כיחידה נפרדת ושלמה.
- המחסן לא מוצמד לדירה אחרת בבית המשותף ו/או אינו מהווה חלק מהרכוש המשותף.
כהערת אגב, יש לומר כי ככל ועסקינן בדירה שנבנתה לאחר כניסתו לתוקף של חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 המחייב את הקבלן לצרף מפרטי טכני, אזי מפרט הטכני עשוי ללמד אותנו מהו הייעוד של אותו מחסן בבית המשותף: האם ייעודו לשמש כיחידה שלמה ונפרדת, אם כהצמדה לדירה אחרת בבית המשותף או שמא להוות רכוש משותף בבעלות כלל בעלי הדירות?
- מטרת השימוש הוא למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. מכאן אנו למדים כי בכדי לעמוד בתנאי סעיף 52 לחוק המקרקעין כאמור תא יכול לשמש לכל צורך שהוא (לדוגמא מחסן).
ייעודו של מחסן (או כל תא אחר) בבית המשותף
ככל, מחסן עשוי להיכלל בכל אחת מהקטגוריות הבאות:
המחסן יכול להיות דירה
באם המחסן עונה על כל התנאים המצטברים כמפורט לעיל אזי ניתן לראות בו כ'דירה' ולפיכך ניתן לרשום את המחסן כ'דירה' בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
המחסן כרכוש משותף שהוצמד לדירה וכחלק מהדירה
במקרה דנן המחסן לא משמש כיחידה שלמה ונפרדת אלא הוא מהווה חלק מהרכוש המשותף הקיים בבניין אשר הוחרג מהרכוש המשותף והוצמד לדירה. משמעותה המשפטית של הצמדה היא ציון הקשר של חלקי הרכוש המשותף השייכים (מוצמדים) קניינית לדירה ספציפית.
עוד בהקשר זה ראוי להדגיש כי רק ההצמדה בפועל של המחסן לדירה מקנה את הזכות הקניינית הבלעדית לאותו בעל דירה במחסן.
וזאת חרף העובדה כי לעתים העירייה מתירה להתגורר במחסן אך חשוב לשוב ולהדגיש כי לא ניתן לרכוש במצב זה את המחסן באופן עצמאי.
עוד יודגש, במצב בו מחסן צמוד לדירה מסוימת, ניתן להביא למכירתו רק לבעל דירה אחרת באותו בית משותף. מכירה זו נעשית על תיקון צו הבית המשותף באמצעות הכנת תשריט מעודכן וחתימתו על ידי כל בעלי הדירות בבית המשותף.
המחסן כרכוש משותף
על פי חוק המקרקעין, מה שלא הוגדר כ'דירה' ומה שלא הוצמד לה, מהווה רכוש משותף (להגדרה המדויקת יש לפנות לסעיף 52 לחוק המקרקעין). מכאן, מחסן שלא משמש כיחידה שלמה ונפרדת או שלא הוצמד לדירה מסוימת, מהווה רכוש משותף בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבית המשותף על פי חלקם היחסי ברכוש המשותף.
לסיכום
אין מניעה לרשום 'מחסן' כ'דירה' בטאבו ובלבד כי המחסן, מבחינה משפטית, עומד בכל התנאים המצטברים כמפורט לעיל. לאחר רישומו ככזה, ניתן להצמיד לו מחסן, גג וכל רכוש משותף אחר שניתן להצמידו לדירה מסוימת.
בחינת ייעודו של מחסן והאם ניתן לרשום את המחסן כ-'דירה' או לאו נעשית על ידי עורך דין נדלן הבקיא ברזי דיני המקרקעין תוך בחינת מכלול המסמכים המשפטיים והתכנוניים הרלוונטיים לביצוע העסקה.
לפסק הדין המלא: (נת') 237/17 ריגלר נתנאל נ' כהן יעקב
