אם לאחרונה יצא לכם לשמוע על גאורגיה ועל היתרונות הרבים שלה להשקעה, בטח יצא לכם גם לא מעט פעמים לשמוע על העיר טביליסי. במאמר זה אציין 10 יתרונות השקעה בטביליסי, עיר הבירה של גאורגיה.
מחירי הנדל"ן בעיר הבירה
מחירי הנדל"ן בטביליסי (במאמר זה כשאני אדבר על נדל"ן כוונתי היא לדירות למגורים המיועדות להשכרה לטווח קצר באמצעות AIRBNB, BOOKING, EXPEDIA וכו') נמוכים באופן יחסי למחירי הנדל"ן בישראל ולחלקים נכבדים באירופה ובארה"ב.נתון זה מצביע על יתרונות יחסיים למשקיע הישראלי: עולם השקעות הנדל"ן בגאורגיה נפתח בפני קהלים שעד עתה עולם זה היה סגור בפניהם. לא אחת, פנו אלינו גם חיילים משוחררים אשר ביקשו להשקיע במדינה. בנוסף על כך, לאור מחירי הנדל"ן, בעלי הון עצמי לא גבוה במיוחד יכולים להנות מיכולת מינוף גבוהה הרבה יותר.
גידול בתיירות הנכנסת
להלן נתוני התיירות הנכנסת למדינה:
מקור: https://gnta.ge/statistics*
כפי שניתן לראות מהנתונים שהוצגו לעיל, הגידול במספר התיירים הנכנסים גדל באופן עקבי בעשור האחרון. לכך, יש להוסיף את העובדה כי קווי תעופה חדשים לגאורגיה ולטביליסי בפרט נפתחים כל העת, דבר אשר מחזק את ההערכה כי הגידול באוכלוסיית התיירים תלך ותגדל.
מבנים לשימור – היצע דירות מוגבל
העיר העתיקה בטביליסי הינה העיר העתיקה ביותר בדרום הקווקז ומציגה תרבות ועושר היסטורי החל מהמאה ה-5 לספירה ודרכה ניתן ללמוד על התקופות השונות בהיסטוריה האירופאית.
מנגד, טביליסי נמצאת בתנופת בנייה והתחדשות עירונית מאסיבית בכל חלקי העיר.
משכך ומאחר ולעיר העתיקה בטביליסי ערך אדריכלי ועירוני רב, היא נכנסה לרשימת 100 האתרים בעלי הסיכון הגבוה הגדול ביותר להכחדה בעולם*.
בנוסף העיר העתיקה בטביליסי נכנסה לרשימת אתרי המורשת העולמית של ארגון אונסק"ו בחודש דצמבר 1999*.
המשמעות: תכנית שימור מבנים מאסיבית חלה על איזור העיר העתיקה.
בתאריך 08/05/2017 חוקק בגאורגיה החוק: "Law of Georgia on Cultural Heritage" שמהווה את הבסיס לתכנית השימור הרחבה שנעשית כיום בעיר העתיקה בטביליסי.
כיום, הבנייה באזור העיר העתיקה מוגבלת מאוד וכפופה לרגולציה כבדה.
המשמעות: היצע הדירות באזור העיר העתיקה [לב מרכז התיירות בטביליסי] מוגבל מאוד וגדל בקצב איטי.
אחוזי תפוסה גדלים
הגידול העקבי במספר המבקרים בטביליסי גדול משמעותית מהגידול במספר חדרי המלון ו/או חדרי האירוח. אי לכך ובהתאם לזאת, שיעורי התפוסה גדלים משמעותית ועומדים על כ-80% בממוצע ובעונות התיירות החמות – גבוהות הרבה יותר.אולם, אין הדבר מעיד כל כך כי ניתן לשווק כל דירה בקלות. רק דירות במיקום הנכון, ברמת השיפוץ והעיצוב הנכון ועם ניהול נכון של הנכס, מביאים לתוצאה הרצויה.
מחסור בדירות לקהל המערבי
מחד, ישנן דירות רבות מאוד להשכרה אשר מעוצבות ומתוכננות בהתאם לטעם הגאורגי ובעלת חשיבה "סובייטית". המשמעות היא שרוב הדירות אשר מוצעות על ידי המקומיים (לרוב בעלי בתים שמציעים יחידה נפרדת או דירה נפרדת שבבעלותם) אינן עונות לסטנדרט המערבי הנדרש כיום.תופעה זו מאפשרת למשקיע המערבי ליצור יתרון יחסי בכך שיציע לשוק דירות עם עיצוב עכשווי וחדשני בעלות נמוכה ובכך יבטיח שיעור תפוסה גבוהה לאורך כל השנה. לכך, יש להוסיף כי נדרש ניהול בסגנון מערבי בלתי מתפשר ששם את האורח במרכז.
השקעות נדל"ן אשר מניבות תשואות גבוהות
כלל בסיסי בכלכלה קובע כי גידול בביקוש עם היצע שאינו גדל בהתאם ובתוספת מחירי קנייה זולים, מייצרים תשואות עודפות על תשואות מקבילות בישראל וברוב חלקי העולם.
תשואות שוטפות על השקעה נעות בין 10%-20%.
בהזדמנות זו, יש להדגיש כי לצד הסיכוי והתשואות הגבוהות יש לקחת בחשבון כי מדובר במדינה מתפתחת (אשר עושה את כל הצעדים הנדרשים לביסוס הכלכלה והמדינה) אך לכך יש סיכונים שיש להביא בחשבון בעת הערכת ההשקעה. כמו כן, ישנו סיכון גיאופוליטי מצד רוסיה. לא ניתן לומר כי גאורגיה נמצאת באיום קיומי מתמיד אך קיים איום לביטחון המדינה ואותו יש להכיר.
בירוקרטיה מינימאלית ומיסוי נמוך
יש להביא בחשבון כי גאורגיה מעודדת השקעות זרות למדינה ובכך הביאה את חסמי הבירוקרטיה למינימום הנדרש. הבנק העולמי מייצר את "מדד קלות עשיית עסקים" ובו הוא בוחן את הקלות עשיית העסקים במדינה ובפרט להקמת עסק חדש: פתיחת עסקים, אכיפת חוזים, רישום נכסים וכיו"ב. להלן הנתונים נכון לשנת 2017:
מקור: *http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/georgia
מיסוי נמוך
להלן תקציר המסים הרלוונטיים למשקיע בנדל"ן במדינה:
מס רכישה
בגאורגיה אין מס רכישה.
מס שבח
מס השבח בגאורגיה הינו 5%. יחד עם זאת, החוק הגאורגי קובע פטור ממס שבח במקרה של מכירה דירה אשר הוחזקה בידי המוכר במשך שנתיים לפני המכירה ובתנאי שלא נמכרו נכסים אחרים באותה שנה.
מס על דמי שכירות
מיסוי ההכנסה מדמי שכירות הוא בשיעור של 5%.
מס הכנסה
שיעור מס ההכנסה בגאורגיה עומד על 20%.
מס רכוש
מס מקומי. מוטל על פי שווי השוק של הנכסים, למעט קרקע. משתנה בהתאם להכנסה המשפחתית השנתית. השיעור המדויק נקבע על פי החלטת השלטון המקומי בו ממוקם הנכס אך בכל מקרה שיעור המס אינו עולה על 1% משווי הנכס.
אחוזי פשיעה בגיאואגיה
בהתאם למדד NUMBEO הבינלאומי, גיאורגיה ממוקמת במקום ה-17 בעולם במדד הפשיעה העולמי (Crime Index Rate). מקור: https://www.numbeo.com/crime/rankings_current.jsp.
מרחק טיסה מישראל
זמן טיסה מישראל כשעתיים וחצי (תל אביב – טביליסי). לנוסעים לבטומי, זמן טיסה אף פחות מכך. שדה התעופה של טביליסי נמצא מרחק של 20 דקות נסיעה ממרכז העיר. עלות מונית למרכז העיר משדה התעופה היא בסביבות 30 לארי.
