מדד תשומות הבנייה והצמדת התשלומים אליו בעת רכישת דירה מקבלן

שרטוט של מבנה
תוכן עניינים

עלות בניית דירה חדשה כוללת את כלל חומרי הבנייה: בטון, ברזל, חשמל, אינסטלציה, וכיו"ב. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אוספת נתונים בכל חודש ובודקת אם הייתה עלייה או ירידה במחירי הבנייה. מדד תשומות הבנייה הוא מדד אשר מטרתו לשקף (נאמנה ככל הניתן) את מחירי הבנייה בישראל. המדד בוחן למעלה מ-100 רכיבים שונים. המדד מתפרסם יחד עם מדד המחירים לצרכן ב-15 לכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

מדד תשומות הבנייה רלוונטי רק בעת רכישת דירה מקבלן ולא בעת רכישת דירה יד שנייה וכיו"ב. הנוהג להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה נובע מכך שהקבלנים לא יודעים בעת חתימה על ההסכם לרכישת הדירה את המחירים של חומרי הבנייה השונים וההצמדה למעשה מבטיחה כי בעת עליית מחירים (דהיינו, בעת שההוצאות לבניית הדירה גדלות) כך מחיר הדירה [דהיינו ההכנסה של הקבלנים] יעלה בהתאם ולמעשה תבטיח את הרווח הצפוי של הקבלנים מהעסקה.

דוגמה להמחשת חשיבות הנושא

לדוגמא, נגיד שרכשתם דירה ב-1.6 מיליון שקלים ועד כה שולם לקבלן סך של 600,000 ש"ח. עוד נניח שלקח לקבלן לבנות את הדירה במשך שנה בדיוק ובשנה זו מדד התשומות הבנייה עלה ב-3%. המשמעות היא שמחיר הדירה קפץ מ-1.6 מיליון ₪ ל-1.63 מיליון (30,000 ₪ נוספים שאתם אמורים לשלם לקבלן עקב התייקרות עלויות הבניה).

רכישת דירה מקבלן וחיוב הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה

הצמדה כאמור הינה נוהג שאינו מעוגן בהוראות החוק ועל כן העניין נתון למשא ומתן בין הצדדים. יחד עם זאת, מרבית הקבלנים לא יוותרו כל כך בקלות על רכיב ההצמדה שכן בכך הם חושפים עצמם לעליית מחירי הבנייה ולהקטנת הרווח הצפוי מהעסקה. יחד עם זאת, מאוד חשוב לבקש ולנהל על כך משא ומתן אסרטיבי.

לחילופין, ניתן לסכם כך שהחשיפה תהיה למדד אחר (לדוג' – מדד המחירים לצרכן שבאופן היסטורי נמוך יותר, אך לא בהכרח). אסטרטגיה נוספת בה ניתן לנקוט היא כי במידה ומדד תשומות הבנייה ירד מתחת לשער הבסיס שיקבע אזי גם במקרה זה המחיר יעודכן בהתאם. תופתעו לגלות שפרט זה שנשמע לכם הגיוני הינו מהותי לקבלנים והם יתעקשו לגביו התעקשות עיקשת אך יש לגלות אסרטיביות בעניין ולעמוד על שלכם. עוד יש להדגיש ולומר כי רכיב ההצמדה חל רק על החלק שלא שולם בפועל.

פרויקט המבוצע תחת ליווי בנקאי

כאשר פרויקט מבוצע תחת ליווי בנקאי אזי כל תשלום שישולם על ידי הרוכש לקבלת תונפק ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח וזאת לשם הבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלן בהתאם לסעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. בהתאם לכך, יש באפשרותכם לשלם את כל התשלום מראש ובכך להימנע מעליית מחיר הדירה שנבעה מעליית מדד תשומות הבנייה תוך הבטחת כספיכם במקרה שבו הקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו על פי ההסכם.

ישנן מספר הסתייגויות לאפשרות זו אותן אמנה להלן. ככל ומימון רכישת הדירה נעשה באמצעות הלוואה מסוג משכנתא, יש לקחת בחשבון את הריבית המשולמת בגין ההלוואה בכל התקופה שבה הוקדם התשלום. עוד ראוי לזכור כי חלק מהמשכנתא צמודה למדד, כך שאם המדד המחירים היה דומה למדד התשומות אז מצבכם נשאר פחות או יותר אותו הדבר.

הפרויקט אשר לא מבוצע תחת ליווי בנקאי

פרויקטים שלא מבוצעים תחת ליווי בנקאי מחייבים את רוכשי הדירות מקבלן לקצב תשלומים על פי מדרגות התשלום הקבועות בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. פועל יוצא מכך הוא כי תשלומים שמבוצעים לפי "קצב התקדמות הבניה" יגררו אחריהם בהכרח תשלום של הצמדה שכן לא תוכלו להקדים את התשלום לקבלן ותהיו מחויבים להיצמד למדרגות התשלום הקבועות בחוק כאמור. ככל שצפי המסירה רחוק יותר, כך גדל הסיכוי שמחיר הדירה יושפע ויגדל כתוצאה מעליית המדד לתשומות בנייה [אך כמובן לא בהכרח ואף היו שנים בהם המדד ירד].

לכן, בעת רכישת "דירה על הנייר" יש להביא בחשבון את רכיב ההצמדה ולדעת לתמחר אותו ואת החשיפה נכון. רכישת דירה "על הנייר" כוללת מספר הוצאות נלוות שיש לקחתן בחשבון. ראשית – רכיב הצמדה כאמור לעיל. בנוסף, תשלום שכר טרחת עורכי דין, שדרוג רכיבים במפרט הטכני, רכישת רהוט לדירה החדשה וכיו"ב. בסוף התהליך, יש לחשב את העלות של כלל הפרמטרים הללו, ולבחון האם רכישת דירה מקבלן "על הנייר" היא עסקה משתלמת ושווה את הסיכון הגלום בה.

הצפי למדד תשומות הבניה

אינני נביא ונבואה ניתנה לשוטים ולכן לא ניתן לדעת מה יהיה עם מחירי הסחורות בשנים הבאות. התנהלות נבונה בעת רכישת דירה מקבלן מחייבת להכיר את הסיכון הקיים בהצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה ולתמחר אותו בהתאם (כלומר, לקחת בחשבון עלייה מסוימת במדד ולהיערך מבחינה כספית לכך מראש).

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן