העברה אגב גירושין

העברת זכויות בדירה במסגרת הסכם גירושין היא מהלך שידוע בשפה המשפטית בתור "העברה אגב גירושין". במדריך זה עורך דין מקרקעין יוני לוי מסביר מה משמעותו של מהלך מסוג זה, באילו נסיבות הוא עשוי להתבצע, מה היתרונות הגלומים בו ובאילו דרכים מקובל לבצע את ההעברה.

 

מה פשר המושג "העברה אגב גירושין"?

העברה אגב גירושין היא מונח המתייחס להעברת זכויות בדירת מגורים משותפת, במסגרת הסכם הגירושין שעליו בני זוג שמחליטים להתגרש זה מזו, חותמים לשם הסדרת הסוגיות השונות הכרוכות בפירוק התא המשפחתי.

באילו נסיבות העברה אגב גירושין עשויה להתבצע?

העברה בגירושים היא פתרון שזוגות רבים במדינת ישראל, אשר חולקים זכויות בנכס מגורים משותף, בוחרים ליישם כאשר הם מתגרשים, לטובת ילדיהם המשותפים. בנסיבות שבהן לאחד מבני הזוג בגירושין, ניתנת משמורת מלאה על הילדים, העברת הזכויות בנכס המגורים עשויה להיות נחוצה ורלוונטית.

מהן הדרכים שבהן ניתן להסדיר את ההעברה אגב גירושין?

העברת זכויות בדירת מגורים בגירושין, יכולה להתבצע בכמה אופנים כדלקמן:

העברת דירה בגירושין במתכונת של העברת כספים ישירה

אחרי שהצדדים בגירושין קובעים ביניהם את מחיר המכירה של הנכס המשותף, הצד שמועברות לידיו הזכויות בנכס, יעביר במזומן את התמורה מהמכירה בגין חלקו של בן זוגו, לידי הצד השני.

העברת דירה בגירושין במסגרת איזון משאבים

כאן מדובר בהסדר בו כנגד העברת הזכויות בנכס לבן זוג אחד בגירושין, המקבל מעביר זכויות ברכוש אחר שבחזקתו לצד השני בגירושין.

העברה אגב גירושים כקיזוז זכויות יחסי

הכוונה היא לקיזוז השווי הכספי של חלק הנכס הנרכש מידיו של בן הזוג בגירושין, מסכום דמי המזונות שיידרש לשלם לבת זוגו או מהסכומים הנוספים שבהם בני הזוג עתידים להתחלק במסגרת הגירושין. למשל, כספי החסכונות וזכויות פיננסיות אחרות.

מהן התועלות בהסכם גירושין עם העברת זכויות בדירה?

היתרון הראשון בהסכמי גירושין עם העברת זכויות בדירה, הוא היכולת לערוך בין הצדדים בגירושין איזון משאבים, ללא צורך בתשלום מיסים עבור מכירת נכס המגורים. בהעברת דירה בהסכם גירושין, העברת הזכויות בנכס לא תוכר כעסקת מכירה מבחינת רשות המיסים. משמעו כי בן הזוג המעביר את הזכויות שלו בנכס הנדלני לבת זוגו, פטור יהיה מתשלום מיסי מקרקעין.

יתרון נוסף ומשמעותי במיוחד בהעברה בגירושין, הוא היציבות שהמהלך מספק לילדים. כאשר העברת זכויות בדירת מגורים מבוצעת כחלק מהסכם גירושין, נחסך מן ההורה המשמורן ומילדיו הצורך בהעתקת מקום המגורים למקום אחר. כך ניתן לחסוך מהילדים את הצורך בשינוי סביבתי ומעבר בין מסגרות חינוכיות וחברתית בנוסף לשינויים הכאובים בתא המשפחתי.

 

פירוק שיתוף בין בני זוג

העברה אגב גירושין זו פעולה שנעשית במסגרת פירוק שיתוף בין בני זוג ביחס לנכסיהם המשותפים.

כחלק מהסכם הגירושין, יש לבצע פירוק שיתוף בין בני הזוג ביחס לכלל נכסיהם המשותפים. נכסים שניתנים להפרדה ומימוש, כגון נכסי מקרקעין, ימכרו ו/או יועברו לאחד מבני הזוג או לצדדים שלישיים והתמורה תחולק בין בני הזוג בהתאם ליחס החלוקה שיקבע בניהם. נכסים שאינם ניתנים לפירוק, כגון מיטלטלין למיניהם, תבוצע חלוקה בין בני הזוג שכן פירוק אינו אפשרי במקרה הזה.

חוק יחסי ממון שקובע את אופן חלוקת הרכוש בין בני זוג במסגרת הליך הגירושין, נכנס לתוקף בתחילת שנת 1974 ולמעשה ביצע הפרדה בין זוגות שנישאו לפני שנת 1974 ואלו שלאחריה.

 

זוגות שנישאו לפני שנת 1974

זוגות שנישאו לפני ה-01/01/1974, חלה לגביהם חזקת השיתוף, ובלבד כי לא נחתם הסכם ממון לפני הנישואין או אחריהם. כמו כן, החזקה חלה על זוגות ידועים בציבור שהוכח כי קיימת כוונת שיתוף לגביהם.

חזקת השיתוף קובעת כי בני זוג שניהלו אורח חיים תקין תוך גילוי מאמץ משותף לצבירת הרכוש ולהחזקתו, אזי כלל הנכסים שנצברו במהלך חייהם המשותפים יהיו בבעלות משותפת של בני הזוג.

חשוב להדגיש כי חזקת השיתוף חלה על כל נכס בעל ערך כלכלי. אולם, נכסים שנתקבלו בירושה או במתנה או שנצברו לפני הנישואין על ידי אחד מבני הזוג לא תחול לגביהם חזקת השיתוף וזאת למעט מקרים בהם הוכח כי ניתנה הסכמה, מפורשת או במשתמע, כי חזקת השיתוף תחול גם במקרה כאמור על נכסים מן הסוג הזה.

ניתן לכפות את חזקת השיתוף במועד הגירושין או במועד הפסקת השיתוף הכלכלי בין בני הזוג על ידי הגשת בקשה לפירוק שיתוף.

 

זוגות שנישאו לאחר שנת 1974

במקרה בו זוגות נישאו לאחר שנת 1974, יחול לגביהם ההסדר הקבוע בחוק יחסי ממון שנועד להחליף את חזקת השיתוף שנקבעה באמצעות פסיקה של בית המשפט.

חוק יחסי ממון קובע כי תתבצע חלוקה שווה בין בני זוג בעת גירושין של נכסים משותפים שנצברו במהלך חיי הנישואין. ישנם מספר יוצאי דופן ואלו הם: נכסים שנצברו לפני הנישואין, נכסים שהתקבלו במתנה או בירושה, וכן גמלה שמשולמת בגין פציעה או מוות.

חוק יחסי ממון לא יחול במקרה של הסכם ממון בין הצדדים, והוראות הסכם הממון יחייבו את הצדדים.

איזון המשאבים שמבוצע במסגרת הזו נערך בעת הליך הגירושין ובעקבותיו.

העברת משכנתא בגירושין

רוב משקי הבית במדינת ישראל רוכשים את הדירה המשותפת באמצעות נטילת הלוואה מגובה במשכנתא. לרוב, ההלוואה ניתנת לשני בני הזוג לאחר שהבנק בחן ואישר את יכולת ההחזר של התא המשפחתי במשותף. בעת ביצוע העברת הזכויות, יש להמציא לרשם המקרקעין אישור מאת בנק שהעניק את המשכנתא בדבר הסכמתו לפעולה.

כעת נשאלת השאלה מה דין המשכנתא בעת העברת זכויות בדירה אגב גירושין על שם אחד מבני הזוג? האם לבנק יש את היכולת לסרב להמחאת המשכנתא?

הבנק מבקש לוודא את יכולתו הכלכלית של מקבל הזכויות לשאת לבדו בנטל תשלומי הלוואת המשכנתא. במקרים מסוימים הבנק לא יסכים להעברת המשכנתא ע"ש בן הזוג לבדו וידרוש מנגנון שיגביר את מידת הוודאות ביחס להחזר המשכנתא במלואה. הבנק עשוי לדרוש את חתימתו של ערב ו/או לווה נוסף. הוא עשוי אף לדרוש את פדיון המשכנתא כתנאי לאישורו להמחאת המשכנתא.

חשוב מאוד לפנות אל הבנק למשכנתאות עוד בראשיתו של התהליך בכדי להבין את עמדתו ביחס להמחאת המשכנתא על שם אחד מבני הזוג בעת העברת הזכויות אגב גירושין המתכוננת וזאת בכדי שניתן יהיה להביא התייחסות ראויה לכך במסגרת הסכם הגירושין.

 

מכירה לצד ג אגב גירושין

בין אם משיקולי כדאיות כלכלית כחלק מתכנון מס שמבצע הזוג המתגרש ובין אם עקב מחלוקות במסגרת משא ומתן להסכם גירושין, לעתים בוחרים בני הזוג למכור את דירת המגורים המשותפת ו/או נכסי מקרקעין נוספים לצד ג' תוך חלוקת התמורה ביחס שיקבע בין הצדדים.

מכירה לצד ג' אגב גירושין מהווה 'עסקה במקרקעין' לכל דבר ועניין המחייבת תשלום מס שבח בעת המכירה וכן תשלום היטל ההשבחה, ככל שקיים.

זאת בניגוד לקניית בית או דירה מגרוש בהליך הגירושין או מכירת דירה לבן זוג.

זכות ראשונים בגירושין

חוק המקרקעין מקנה זכות ראשונים, דהיינו זכות קדימה, לבן זוג המעוניין לרכוש את חלקו של בן הזוג האחר בדירה אשר שימשה למגוריהם המשותפים של בני הזוג (כמו כן, החוק מעניק זכות קדימה לרכישת חלקו של בן הזוג האחר במשק חקלאי או בעסק המנוהל על ידם במשותף). בן הזוג יעביר לבן הזוג האחר בעל זכות הקדימה הצעה לקנות את הדירה בתוך תקופה בת 30 ימים. לבעל זכות הראשונים הזכות לשלם את המחיר או להפקיד את תמורה אצל רשם המקרקעין.

במידה שבעל זכות הקדימה סירב להצעה או לא נקט פעולה כאמור בתוך 30 ימים, יוכל בן הזוג האחר להעביר את הזכויות במקרקעין לצד ג' בתוך 6 חודשים. במידה שלא ביצע את העברת הזכויות לצד ג' בתוך 6 חודשים כאמור, עליו לשוב ולפנות לבן זוג האחר, בעל זכות הקדימה, בהצעה חוזרת לרכישת הדירה.

לכן, חשוב מאוד להעניק את זכות הקדימה כחוק בכדי שמכירת הדירה לצד ג' לא תיפסל בשל ליקויים פרוצדורליים.

 

כונס נכסים בגירושין

במידה שבני הזוג לא הגיעו להסכמה במסגרת הליך הגירושין ביחס להמשך הבעלות על דירת המגורים המשותף (או לחילופין, במקרה בו איש או אישה מסרבים למכור את הבית), יורה בית המשפט על פירוק השיתוף בין בני הזוג וימנה כונס נכסים שתפקידו לנהל את מכירת הזכויות בהליך הגירושין.

תפקידו של כונס הנכסים הוא לנהל את הליך המכירה עבור בית המשפט. החל משלב הערכת שווי לשווי הראלי של הדירה ועד לניהול משא ומתן וחתימה על חוזה הרכישה על ידי הקונים. כונס הנכסים מביא את החוזה שנחתם לאישורו של בית המשפט, ולאחר מכן פועל לרישום הזכויות על שם הקונים.

 

התמחרות בין בני זוג

נשאלת השאלה מה הדין ביחס להתמחרות בין בני הזוג במסגרת הליך כינוס הנכסים בעת פירוק השיתוף בין בני הזוג. כאמור, לבן הזוג זכות ראשונים (זכות קדימה) לרכישת חלקו של בן הזוג האחר.

ככל שבן הזוג מסרב להצעה או מתעלם ממנה, בן הזוג האחר חופשי למכור את הזכויות לצד שלישי באמצעות הליך כינוס הנכסים.

התמחרות בין בני זוג במסגרת הליך הכינוס דינה כדין התמחרות עם כל רוכש פוטנציאלי אחר. עליו לקחת חלק בהליך ההתמחרות שמנהל כונס הנכסים ושמורה לו זכותו להשוות את ההצעה הגבוהה ביותר שנתקבלה. דהיינו, בן הזוג האחר לא יוכל לבחון את התהליך מהצד בלי שייקח חלק בהתמחרות. עליו להראות את הרצינות הנדרשת ולקחת חלק פעיל בהתמחרות, על כל המשתמע מכך.

 

העברת דירה בעקבות גירושין – כדאי להיעזר בליווי משפטי של עו"ד מקרקעין יוני לוי

בהעברת דירת מגורים משותפת בגירושים, חשוב להסתייע בעורך דין מקרקעין לטיפול במכלול ההיבטים הבירוקרטיים הכרוכים במהלך. עורך דין מקרקעין יוני לוי סייע זה מכבר לזוגות מתגרשים רבים בנושא זה כמו גם בנושאים רבים ונוספים הנוגעים להסדרת זכויות בנכסי מקרקעין. משרדנו ממוקם בתל אביב ומספק שירות ללקוחות רבים מאזור המרכז והשרון. נשמח מאוד לעמוד גם לרשותכם.

לתיאום התייעצות ללא התחייבות בנושא העברה אגב גירושים – פנו אלינו בהקדם.