תביעה לפינוי מושכר

תוכן עניינים

תביעה לפינוי מושכר מוגשת כאשר שוכר מפר הפרה יסודית את חוזה השכירות עליו הוא חתם עם משכיר הדירה. תביעה לפינוי מושכר מהווה סעד מהיר לבעלי הדירות לפינוי שוכר מדירה מושכרת תוך ניהול הליך מזורז שעשוי להסתיים אפילו תוך 60 ימים מיום הגשת כתב התביעה.

במסגרת תביעה זו, לרוב לא ניתן לברר עניינים נוספים שבמחלוקת בין הצדדים והנתבע לא יכול להגיש תביעה שכנגד בשל טענות כנגד המשכיר.

 

הקדמה

בטרם נבחן את אופי התביעה ומאפייניה, חשוב להדגיש כי התנהלות נכונה עם שוכר סרבן מתחילה בניסוח נכון של חוזה השכירות ובפרט בניסוח סעיפים שעולים בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העדכנית והוראות הדין.

כמו כן, מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה בנושא של פינוי מושכר מיד עם גילוי ההפרה על ידי המשכיר, ולא לנקוט בפעולות אשר עשויות להצר את צעדיו המשפטיות של בעל הדירה בהמשך.

עוד בעניין זה, ברגע גילוי ההפרה מצד השוכר, אסור לנקוט בפעולות חד צדדיות בטרם בירור משפטי, כגון: פינוי בכוח של הדייר, החלפת מנעול לדלת הכניסה, זריקת המיטלטלין של הדייר וכיוצא בזה. אם תבחרו לעשות כן, תמצאו את עצמכם חשופים בפני תביעות נגד מצד השוכר הבעייתי.

 

מקרים בהם ניתן להגיש תביעה

ישנם לא מעט מקרים בהם משכיר דירה נדרש להגיש תביעה לבית המשפט לצורך פינויו של דייר שמסרב לפנות את הדירה המושכרת.

דוגמאות למקרים נפוצים: אי פינוי הדירה בתום החוזה, הפסקת תשלום דמי השכירות, הזנחה ופגיעה במתקני הדירה ומערכותיה, ביצוע פעולות במושכר בניגוד להוראות חוזה השכירות, גרימת מטרד לשכנים וכיוצא בזה.

 

אפשרויות התביעה

תביעה לפינוי מושכר ניתן להגיש באמצעות כמה הליכים על פי החוק:

 

הליך מזורז לפינוי מושכר

עפ"י הוראות פרק ט"ז 4 לתקנות סדר האזרחי, ניתן להגיש בהליך מזורז תביעה לפינוי מושכר. ניתן לקבל פסק דין במסגרת הליך זה אפילו בתוך 60 ימים ממועד הגשת כתב התביעה.

חשוב להדגיש כי במסגרת הליך זה ניתן לתבוע רק סעד לפינוי השוכר מהדירה. סעדים נוספים כנגד הדייר יש לתבוע במסגרת הליך נפרד. כמו כן, הליך זה ניתן להגיש רק כנגד שוכר שאינו מוגדר כ'דייר מוגן'. חשוב לומר כי ההליך לא חל על דיירים מוגנים או על מערכת יחסים בין שוכר ומשכיר שחוק הגנת הדייר חל עליהם.

כאמור, היתרון הגדול בהליך זה נעוץ בעובדה שניתן לקבל פסק דין במהירות וזאת בכדי לצמצם את הנזק שנגרם לו בכך שהדייר הסרבן עדיין מתגורר בדירה.

 

תביעה בסדר דין מקוצר

הליך נוסף בו ניתן להגיש את התביעה הוא במסגרת סדר דין מקוצר. משמעותו הוא הגשת תביעה שבמסגרתה ניתן לתבוע חלק מהמסעדים הכספיים להם זכאי משכיר הדירה בנוסף לפינוי הדירה.

 

מספר דגשים

  • כתב ההגנה מוגש רק לאחר קבלת רשות מבית המשפט. החיסרון הוא שברגע שניתן אישור להגשת כתב הגנה, ההליכים עשויים להימשך תקופה ארוכה יותר מאשר בתביעה בהליך מזורז לפי פרק ט"ז 4 לתקנות הסדר הדין האזרחי.
  • יש צורך בחוזה שכירות כתוב.
  • לאור הפוטנציאל להימשכות ההליך והסכנה כי הדייר לא יתפנה מהדירה במשך תקופה ארוכה, ההמלצה היא להגיש תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז כאמור ובמקביל להגיש תביעה בסדר דין מקוצר על הסעדים הכספיים, לדוגמא אי תשלום שכר דירה במועד, אולם כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבותיו ולכן חשוב מאוד להיוועץ עם עורך דין שבקיא בתחום בטרם נקיטת כל פעולה.

 

תביעה בסדר דין רגיל

אומנם הגשת תביעה בהליך רגיל אינו נפוץ, ובכדי שהדף לא יצא נחסר, יצוין כי ניתן להגיש תביעה לסילוק יד במקרקעין במסגרת הליך רגיל. במסגרת הליך זה ניתן לתבוע את כל הסעדים להם זכאי משכיר הדירה, לרבות פינוי הדירה ושאר הנזקים הכספיים ו/או האחרים שנגמרו לו.

 

העברת הדיון להליך רגיל

לסיכומי של עניין זה, יש לציין כי לבית המשפט הסמכות להעביר תביעה לפינוי מושכר שהוגשה בהליך מזורז להתדיינות בהליך רגיל בשל מגוון סיבות שעיקרן: מורכבות הראיות או העובדות בתיק, מורכבותה של השאלה המשפטית הנידונה, מספר רב של בעלי דין או בשל העובדה כי קיים צורך להגיש הודעה לצד שלישי וכיוצא בזה.

 

מאפייניה של תביעה לפינוי מושכר

המאפיין המובהק ביותר של תביעה לפינוי מושכר הוא המהירות ניהול ההליך והיכולת לקבל פסק דין שבאמצעותו ניתן להביא לפינוי המושכר באופן מהיר יחסית. הנתונים מצביעים כי בממוצע ניהול ההליך עד למועד קבלת פסק דין הוא כ-90 ימים. נתון שיא ביחס לניהול הליך רגיל בבית המשפט השלום.

כתב התביעה מכיל בתוכו את כל הפרטים המהותיים, לרבות כלל האסמכתאות המשפטיות, תצהירי עדות ראשית של העדים, חוות דעת מטעם מומחים (ככל שיש).

כתב ההגנה שמוגש על ידי הנתבע (השוכר) יכיל בתוכו את כלל המסמכים הרלוונטיים גם כן.

בית המשפט, בחלק המכריע של המקרים, יסיים את הדיון בתיק בדיון אחד. פסק הדין יהיה מנומק בתמציתיות ויינתן בתוך 14 ימים ממועד הדיון האחרון בתיק או בתום הדיון עצמו.

בשל הרצון לסיים את ההליכים במהירות האפשרית, חשוב מאוד להקפיד כי לא יהיו טעויות בכתב התביעה אשר עשויות לעכב בצורה משמעותית את ביצוע ההליכים.

 

סדר ההתנהלות בתביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז

חשוב מאוד לפתוח את הליך פינוי הדירה עם מכתב התראה בטרם נקיטת הליכים שתקנה לשוכר הסרבן את האפשרות להתפנות מהדירה בלי שתזדקקו לנהל הליך משפטי, על כל המשתמע. כמו כן, הדבר עשוי להצביע על תום לב המשכיר במהלך ההליך.

תביעה לפינוי מושכר נפתחת עם הגשת כתב התביעה שמכיל, כאמור, את מרבית האסמכתאות המשפטיות, העובדות, תצהירי עדות ראשית, חוות דעת וכיוצא בזה. כתב הגנה מוגש גם הוא בתוך 30 ימים ממועד המצאת כתב התביעה על ידי התובע.

דיון: מועד לשמיעת התיק יקבע בתוך 30 ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון.

כפי שניתן להבין מהאמור לעיל, ככל שכתב התביעה יוגש בסמיכות למועד ההפרה של השוכר, כך המועד שייקבע לדיון יהיה מוקדם יותר ובכך כמובן ניתן יהיה לקבל פסק דין לפינוי מהר יותר.

 

סדר הדיון בבירור התביעה

ככלל, בירור התביעה יסתיים בתוך יום דיונים אחד. יחד עם זאת, וככל שידרשו ימי דיון נוספים, בית המשפט יקבע מועדי דיון ברציפות ככל הניתן. במסגרת הדיון, ייחקרו כל העדים שהגישו תצהיר עדות ראשית, יתבררו כל המחלוקות תוך בחינת הראיות והעובדות שצורפו לכתב התביעה ולכתב ההגנה.

לעתים, פסק הדין יינתן בתום הדיון האחרון בתיק אך לכל המאוחר פסק הדין בתביעה יינתן בתוך 14 מיום הדיון האחרון.

חשוב לומר כי ניתן לערער על פסק הדין אך הדבר לא מונע את קיום פסק הדין ופינוי הדייר וזאת למעט מקרים בהם יינתן צו עיכוב ביצוע פסק דין.

 

הוצאה לפועל של פסק הדין

בחלק מהמקרים השוכר יחליט להתבצר בדירה ולא לפנותה חרף קיומו של פסק דין המחייב אותו בפינוי הדירה לאלתר או במועד קבוע.

במקרה כאמור, יש לפנות ללשכת ההוצאה לפועל למימוש פסק הדין ופינוי הדיירים.

חשוב להדגיש כי ניתן לפנות להוצאה לפועל רק לאחר שעברו 15 ימים ממועד מתן פסק הדין או מיד בחלוף מועד הפינוי שנקבע בפסק הדין, ככל שנקבע. בכל מקרה, אסור למשכיר לבצע דין עצמי ולפעול לפינוי הדייר בכוחות עצמו.

בשלב הסופי, ולאחר פינוי הדיירים מהדירה, יש להחליף מנעול ולקבל בחזרה את זכות החזקה בדירה.

תהליך ההוצאה לפועל של פסק הדין מתחיל בהמצאת אזהרה לשוכר סרבן הפינוי. חשוב מאוד לשמור על כללי ההמצאה ושאר התקנות הרלוונטיות להוצאה לפועל וזאת בכדי שהפינוי לא יתעכב בשל טעויות פרוצדוראליות.

אי לכך, חשוב מאוד לבצע את הליך ההוצאה לפועל בליווי עורך דין מיומן שבקיא ברזי הפרוצדורה וידאג להביא לפינוי הדייר במהירות האפשרית.

 

פיצוי בגין הנזקים לאחר פינוי השוכר

לאחר פינוי השוכר, עשוי המשכיר לגלות כי השוכר השאיר אחריו נזקים רבים, בנוסף על אלו שכבר נגרמו במהלך החזקת הדירה על ידי השוכר. הנזקים שעשויים להיגרם הם מגוונים ועל כן חשוב מאוד לבצע הערכת נזקים מדויקת בכדי שניתן יהיה לדעת מהו ההליך הנכון והרלוונטי בנסיבות העניין.

אלו הם מקצת הדוגמאות לנזקים שנגרמו מתוך ניסיוננו בליווי תביעות פינוי מושכר: חובות בגין אי תשלום דמי השכירות, חובות בגין אי תשלום חשבונות שוטפים של הדירה, נזקים לדירה עצמה ולמערכותיה, וכיוצא בזאת.

במקביל להגשת התביעה לפינוי מושכר בהלך מזורז או מיד אחריה, יכול המשכיר לתבוע את כלל הנזקים שנגרמו לו על ידי השוכר וזאת מבלי שיידרש לאישור מבית המשפט שדן בתביעה לפינוי מושכר.

 

פינוי שוכר לפני תום החוזה

ניסיון העבר מלמד כי רוב התביעות פינוי מושכר מוגשות במטרה להביא לפינוי שוכר לפני תום החוזה. הדרישה לפינוי השוכר לפני תום החוזה עשויה להתרחש אם מדובר במקרה של שוכר שלא משלם את דמי השכירות, גורם נזק למושכר והליקויים נתגלו במהלך החוזה, הפר את חוזה השכירות הפרה יסודית וכיוצא בזה.

כמו כן, חשוב מאוד לעיין בחוזה השכירות בכדי לבחון האם קיימים מנגנונים בחוזה המאפשרים להביא את החוזה לידי ביטול. כמו כן, יש לבחון את נסיבות המקרה הספציפי לאור חוק השכירות והשאילה בכדי לבחון האם קיימים מנגנונים בחוק שמאפשרים להביא לביטול החוזה לפני המועד החוזי הקבוע.

 

מימוש הבטוחות על ידי המשכיר

סוגיה נפוצה במסגרת ניהול הליך התביעה הוא סוגיית חילוט הביטחונות על ידי המשכיר. בהנחה שהשוכר הפר את חוזה השכירות הפרה יסודית כך שיש להביא לפינויו לפני תום החוזה, בעל הדירה יכול לחלט את הבטחונות אותן קיבל מהשוכר ובלבד כי הדבר עולה בקנה אחד עם הוראות חוזה השכירות. חילוט הבטחונות יכול שיעשה במקביל להליך משפטי שמנוהל בבית המשפט או במקומו.

רצוי כי חילוט הבטחונות יעשה בשיתוף ובהיוועצות של עורך דין פינוי מושכר לשם הבטחת זכויות בעל הדירה ובכדי למנוע כי יעשו פעולות שהן נוגדות את חוזה השכירות והחוק.

 

ניתוק אספקת מים וחשמל לדירה

בעלי דירות רבים בוחרים להביא לניתוק מיידי של אספקת חשמל ומים לדירה בשל הפרה יסודית של חוזה השכירות מצד שוכר הדירה. בית המשפט קבע כי בעל דירה לא רשאי להביא לניתוק מיידי של אספקת המים והחשמל לדירה. אם בעל הדירה יבחר לעשות כן, עליו לדעת כי הוא חושף את עצמו לתביעה מצד השוכר.

 

פינוי שוכר בכוח

כאמור, לא ניתן לבצע דין עצמי ולפנות את השוכר בכוח. יש להגיש תביעה לפינוי מושכר ולאחר קבלת פסק הדין, יש להגיש אותו לביצוע על ידי קבלני לשכת ההוצאה לפועל.

 

פינוי שוכר ללא חוזה שכירות

ראשית נבחן את הסוגיה האם ניתן לערוך חוזה שכירות בין שוכר לבעל דירה בעל פה. בקצרה, התשובה היא כן! עיון בהוראות חוק החוזים וחוק המקרקעין מלמד כי אכן ניתן לערוך חוזה שכירות בעל פה שיחייב את הצדדים לכל דבר ועניין ביחס להסכמות אליהן הגיעו הצדדים במסגרת משא ומתן בעל פה בניהם.

אם כן, ניתן להביא לפינוי שוכר מדירה מבלי שזה חתם על חוזה שכירות עם בעל הדירה. חשוב להדגיש כי לא ניתן לתבוע את פינויו בהליך של סדר דין מקוצר שכן בהליך זה התביעה מתבססת על ראיה בכתב, דהיינו חוזה השכירות שנחתם בין הצדדים.

שאלה נוספת שיש לשאול היא מהו מועד פינוי הדירה? אם כן, בהתאם להוראות החוק יש להביא את החוזה לידי סיום בתוך פרק זמן סביר. כפי שכבר ניתן להבין, עיקר המחלוקות לעניין זה נעות סביב השאלה מהו אותו 'זמן סביר' שלאחריו יש לפנות את הדירה?

העניין נקבע בהתאם לנסיבות העניין הספציפי אך ניתן להניח כי פרק זמן של 60-90 ימים לפינוי הדירה מהווה פרק זמן סביר בהחלטה.

 

פינוי מושכר בשל עיקול

במקרים מסוימים מוגשת תביעה לפינוי מושכר בידי בעל חוב (זוכה). למעשה מדובר בפינוי שלא מבוצע על ידי בעל הנכס אלא על ידי בעל חוב בשל חוב שחייב בעל הדירה לבעל החוב.

מימוש משכנתא על ידי בנק למשכנתאות בשל פיגור בתשלומי המשכנתא של בעל הדירה מהווה את אחת מהדוגמאות הנפוצות לעניין זה.

במקרה כאמור, מימוש המשכנתא (וכפועל יוצא – פינוי הדייר בעקבות כך) נעשה על ידי הגשת החוב לביצוע בלשכת ההוצאה לפעול ולא לבית המשפט. במקרה בו בעל הדירה לא מסדיר את חובו בתוך 30 ימים ממועד המצאת האזהרה לפני ביצוע, יפעל בעל החוב למימוש הנכס באמצעות מינוי של כונס נכסים ומכירת הנכס.

במאמר מוסגר יצוין כי ניתן להטיל עיקול על נכס מקרקעין גם אם לא נרשמה משכנתא להבטחת החוב ובכך להביא גם לפינוי המושכר.

בהקשר הזה יש לציין כי בנסיבות מסוימות ניתן למנוע את הפינוי המושכר ולכן חשוב מאוד להיוועץ עם עורך דין במועד מוקדם ככל הניתן.

 

מתי נכון להגיש תביעה לפינוי מושכר?

רוב בעלי הדירות מבקשים לנהל את מלאכת השכרת הדירה בצורה נעימה ושקטה ככל הניתן. אי לכך, במקרה של הפרה יסודית מצד שוכרי הדירה, בעלי הדירות מתמהמהים עם הטיפול במשפטי מתוך תקווה כי הדברים יסתדרו בסופו של דבר.

חשוב לומר כי ניסיון העבר מלמד כי יש לנקוט בפעולה ממשית מהר ככל האפשר בעת גילוי הפרת החוזה על ידי השוכר וזה בכדי למנוע נזקים למשכיר ככל הניתן. ככל שבעל הדירה ממתין יותר זמן עד לנקיטת ההליכים, כך הנזק שנגרם לו רק הולך וגדל.

אם כן, ההמלצה החמה היא להמתין מספר ימים תוך מתן הזדמנות לשוכר לתיקון ההפרה. ככל שזו לא תתוקן עד אז, יש לפתוח בהליך משפטי מהיר.

 

הסדר פשרה עם השוכר

המטרה המרכזית שלנו היא להביא לפינוי השוכר במהירות האפשרית. תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז עתידה להימשך בממוצע כ-90 ימים. אי לכך, בעלי דירות רבים מעדיפים להגיע להסדר פשרה עם השוכר כדי לצמצם את הנזקים שנגרמו להם למינימום האפשרי.

שלבי הביצוע המומלצים הם:

  • המתנה של מספר ימים בהם בעל הדירה מאפשר לשוכר לתקן את ההפרה של החוזה.
  • ככל שההפרה לא תוקנה, עליו לשלוח מכתב התראה לפני נקיטת הליכים באמצעות עורך דין.
  • בעת קבלת המכתב, יבין השוכר את רצינות כוונותיו של המשכיר ובתקווה כי יגלה את הרצינות הנדרשת בכדי להגיע לעמק השווה עם בעל הדירה תוך תיקון ההפרה שנוצרה.

יש לקבוע לוחות זמנים מאוד ברורים ביחס לאפשרות להגעה להסדר פשרה. חשוב מאוד לא ללכת שבי אחר הבטחות חוזרות ונשנות של השוכר לתיקון ההפרות. ככל שחולף הזמן מבלי שהצדדים הגיעו להסדר פשרה ו/או מבלי שהשוכר מילא את חלקו בהתאם להסדר הפשרה, יש לנקוט בהליך משפטי מהיר להבטחת זכויותיו של משכיר הדירה.

 

תביעה לפינוי מושכר אגרה

נכון לשנת 2020, גובה האגרה בגין הגשת תביעה לפינוי מושכר עומד על 657 ₪. חשוב לציין כי ניתן לתבוע מהשוכר הסרבן החזר הוצאות שכר טרחת עורך דין ותשלום האגרה בגין הגשת התביעה.

 

תשלום לפינוי מושכר שכר טרחה

בכדי שניתן יהיה להשיב על השאלה הזו במקצועיות ובהוגנות יש להעריך את מידת ההשקעה הנדרשת בתיק והמורכבות שלו. כמו כן, ישנם מספר כללי אצבע מנחים לקביעת גובה שכר הטרחה בתביעה לפינוי מושכר:

  1. חוזק הראיות.
  2. מספר הסעדים הנתבעים.
  3. מספר בעלי הדין.
  4. מספר הדיונים.
  5. מורכבות הראיות והעובדות.

כל אלו מהווים אינדיקציה מנחה בטרם ניתן יהיה לקבוע את גובה שכר הטרחה בתיק.

 

לסיכום

תביעה לפינוי מושכר מהווה כלי יעיל ומהיר המצוי בידי בעלי דירות לפינוי שוכרים סרבנים שהפרו את חוזה השכירות שנחתם עמם. חשוב לזכור כי פינוי דייר בצורה חוקית מסבה שקט נפשי לבעלי הדירות במהלך ההליך ומונעת מהם חשיפה מיותרת לתביעות מצד שוכרי הדירה בגין התנהלות לא חוקית במהלך הפינוי.

לייעוץ משפטי פרטני בנושא תביעה לפינוי מושכר, ניתן לפנות לעורך מקרקעין ונדל"ן,
עו"ד יוני לוי: 077-804-1632.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן