בהתאם לחוק המכר דירות, קבלנים בעסקאות מקרקעין בישראל נושאים באחריות למתן פיצויים לרוכשי דירות כאשר אינם מספקים דירה תוך 60 יום מן המועד המוסכם במסגרת חוזה המכירה. במדריך הבא עו"ד יוני לוי יבהיר מהם הסעדים המשפטיים הנגישים לרוכשי דירות המתמודדים עם איחור במסירת דירה מקבלן, המסרב לשלם להם פיצוי כדין בגין העיכוב.
האם בישראל קיימת מסגרת משפטית המטפלת בנושא איחור במסירת דירה מקבלן?
קבלני בנייה בישראל נושאים באחריות מהותית כלפי רוכשי הדירות, אשר נסובה בראש ובראשונה על עמידה במועד המסירה המוסכם בחוזה המכר. בכל הסכם מכירת דירה נקבע מועד מסירה ספציפי, והקבלן מתחייב למסור את המפתחות לדירה החדשה לידי הקונה באותו מועד. מנגד, כאשר מועד המסירה מתעכב, זכאי רוכש הדירה לפיצוי כספי כקבוע בחוק.
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) – התשל"ג-1973, מקיף מסגרת פיצויים סטטוטורית שמטרתה לשמור על רוכשי דירות במקרים של עיכוב במסירת דירה העולה על 60 יום מהמועד הנקוב בחוזה המכר. חיוני להדגיש כי מנגנון פיצוי זה, המפורט בסעיף 5א בחוק המכר, אינו מחייב את הקונה להוכיח נזק. עם זאת, חשוב לציין כי הוראות אלו אינן מגבילות את הקונים מלבקש מהקבלן פיצוי נוסף על הפסדים כספיים אחרים שנגרמו עקב איחור במסירת הדירה, כגון הוצאות עבור מגורים חלופיים, שכר דירה, אחסון חפצים או עוגמת נפש.
למותר לציין כי החוק אינו מפרט את סכום הפיצוי המדויק אלא מתווה את שיטת חישובו. כתוצאה מכך עלולות להיווצר מחלוקות בין קבלנים ורוכשים לגבי שיעור הפיצויים.
מה גובה הפיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן?
כאמור, החוק מתווה את הקריטריונים לקביעת פיצויים לטובת רוכשי דירה מקבלן, שחל עיכוב במסירתה, המחושבים לפי אומדן שכר הדירה של הדירה הנ"ל, כדלקמן:
- עבור 8 החודשים הראשונים שלאחר מועד המסירה הקבוע בהסכם המכר, הקבלן חייב לפצות את הרוכש בסכום השווה לשכר דירה של דירה מקבילה מבחינת מיקומה וגודלה לזו שנמכרה לו, בתוספת 50% נוספים.
- עבור יתרת העיכוב, מחויב הקבלן במתן פיצויים הנגזרים משכירות של דירה דומה במיקום ובגודל זהה לדירה שנמכרה לרוכש, בתוספת של 25%.
מכאן אנו למדים כי החוק אינו מפרט את סכום הפיצוי המדויק אלא קובע את הנוסחה לחישובו. כתוצאה מכך עלולים להיווצר חילוקי דעות בין הקבלן לרוכשים באשר לשיעור הפיצויים המדויק.
באילו נסיבות איחור במסירת דירה מקבלן עשוי להיחשב לגיטימי וחוקי?
הסכמי מכירת דירה כוללים לרוב הוראות המעניקות לקבלנים את הגמישות לדחות את מועד מסירת הדירה בנסיבות מסוימות. למשל, קבלנים רבים מתירים לרוכשים לבקש שינויים בדירה בשלב בניית הבית המשותף. בתרחישים שכאלה, קיימת זכות לקבלנים לעכב את מועד אספקת הנכס ללא כל התחייבות לפיצוי לרוכש, כל עוד ניתן לייחס את האיחור לשינויים שבוצעו על ידי הקבלן לבקשת הרוכשים.
כמו כן, על פי חוק המכר, קבלנים רשאים לדחות את מסירת הדירה כאשר האיחור נובע מנסיבות שאינן בשליטתם, והסיכון לנסיבות כאמור אינו באחריותם. במקרים אלו, רוכשי דירות אינם זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה. עם זאת, הממונה על חוק ההמכר במשרד השיכון, הבהיר זה מכבר כי מגיפת הקורונה אינה פוטרת את הקבלנים מחובותיהם על פי חוק המכר, וחובת הפיצוי בגין איחור במסירה של דירה, נשארת בתוקף גם בנסיבות חריגות מסוג זה.
כמו כן, נקבע כי איחור במסירת דירה הנובע מפעולות של רשות ציבורית, כגון חברת חשמל, תאגיד מים או רשות מקומית, גם הוא אינו פוטר קבלנים מתשלום פיצויים לקונים עקב איחור במסירת הדירה.
לבסוף, נקבע כי איחור במסירת דירה עקב הסדרים חוזיים בין הקבלן לבין אנשי מקצוע המעורבים בפרויקט, כגון קבלן הביצוע, אדריכל או גורם אחר, אינו פוטר את הקבלן מפיצוי לרוכש על איחור במסירה.
יחד עם זאת, התמודדות עם איחור במסירת דירה מקבלן עלולה להציב אתגרים משפטיים מורכבים בפנ הרוכשים, בנוגע לזכאות לפיצוי סטטוטורי. מכאן החשיבות הרבה של ליווי משפטי מטעם עורך דין מקרקעין מנוסה.
לסיכום: למה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין על איחור במסירת דירה מקבלן?
עיכובים במסירת דירה מקבלן עלולים להוביל לתסבוכת משפטית בעיקר בנוגע לזכאות לפיצוי סטטוטורי כמפורט בסעיף 5א לחוק המכר דירות. מסיבה זו חשוב כל כך להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה שיוכל לבחון את נסיבות המקרה בעין מקצועית ולייעץ לכם מהי הדרך הטובה ביותר לעמידה על זכויותיכם.
משרד עורך דין יוני לוי ישמח לסייע לכם בבחינת זכאותכם לפיצויים בגין האיחור במסירת הדירה, ולפעול למימוש זכויותיכם מול הקבלן לפי הצורך. פנו כעת אל משרד עורך דין יוני לוי שיחת ייעוץ עוד היום.
שאלות ותשובות:
מה הסעד המשפטי שיש לרוכשי דירות בגין איחור במסירת דירת קבלן?
רוכשי דירה זכאים לפיצוי סטטוטורי כאשר קבלנים אינם מוסרים להם את הדירה תוך 60 יום מהמועד המוסכם על פי חוזה המכר, לפי סעיף 5א לחוק המכר.
כיצד מחושב הפיצוי על האיחור במסירה?
פיצוי זה מחושב על סמך שכר דירה משוער של דירה דומה בתוספת של 25-50 אחוזים בהתאם למשך העיכוב במסירה. עם זאת, החוק אינו מפרט את סכום הפיצוי המדויק, מה שמוביל למחלוקות עם קבלנים לעיתים קרובות.
באילו נסיבות קבלנים יכולים לעכב מסירת דירה ללא פיצוי?
קבלנים יכולים לדחות את מסירת הדירה ללא פיצוי כאשר העיכוב נוצר עקב שינויים שביקשו הרוכשים עצמם במהלך הבנייה. כמו כן, עיכובים הנובעים מגורמים שאינם בשליטת הקבלן, למעט עיכובי קורונה או כאלו שנגרמו על ידי רשויות ציבוריות או אנשי מקצוע המעורבים בפרויקט, עשויים לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים לעיתים.
מדוע כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לגבי עיכובים במסירת דירה מקבלן?
התייעצות עם עורך דין מקרקעין היא קריטית כאשר מתמודדים עם עיכובים במסירת דירה מקבלן, שכן מצבים אלו כרוכים בסוגיות משפטיות מורכבות הקשורות לפיצוי סטטוטורי. משרד עו"ד מקרקעין מוביל יכול לספק לרוכשים הכוונה מקצועית בניהול המחלוקת מול הקבלן ולהגן על האינטרסים של רוכשי הדירות בהתאם לנסיבות בכל מקרה לגופו.
