עורך דין קרקעות

איך אוכל לסייע לכם בקניית דירה – בדיקות מקדמיות לפני הרכישה

כעורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין, אני מלווה את לקוחותיי משלב חיפוש הקרקע המתאימה להם, דרך שלב השלמת העסקה ורישום הקרקע על שמם ועד להפקת הרווח המקסימלי מבחינתם מהקרקע.

כדי שההליך כולו יצלח, אנו נדרשים לבצע לא מעט בדיקות מקדמיות לאורך הדרך. אפרט כעת אודות המרכזיות שבהן:

1. בדיקת ייעוד הקרקע: הבדיקה החשובה ביותר שיש לקבע קודם לקניית קרקע היא בדיקת ייעוד הקרקע בתב"ע – האם הקרקע מיועדת למגורים, לבניה רוויה, למסחר או לשימוש חקלאי? שאלת ייעוד הקרקע תשפיע כמובן על שוויה באופן דרמטי.
   האם מתנהלים הליכים לשינוי הייעוד? בהתאם לתוכניות שונות של רשות מקרקעי ישראל, קרקעות חקלאיות לא מעטות עוברות שינוי ייעוד לקרקע למגורים או למסחר. עם זאת, הליך זה עלול להיות ארוך, בירוקרטי ולא מתאפשר עבור כל קרקע חקלאית. על כן, אם אתם מתעניינים ברכישת קרקע חקלאית, חשוב להבין האם מתנהלים, או שיש כוונה לנהל, הליכים לשינוי ייעוד הקרקע.
2. בדיקות גיאולוגיות לקרקע: אני ממליץ ללקוחותיי לבצע בדיקות גיאולוגיות לקרקע. לא אחת טיפלתי בעסקאות בהן משקיעים רכשו קרקע וכעבור תקופה גילו כי מדובר בקרקע קשה לבניה מה שייקר משמעותית את עלויות הפרויקט. היכרות מראש עם סוג הקרקע תוכל לחסוך מכם הפתעות שכאלו, הגם שבדיקה גיאולוגית שכזו אינה הכרחית בכל עסקה.
3. האם המקרקעין רשומים בטאבו: המקרקעין באיו"ש, כמו באזורים נוספים בארץ, אינם רשומים בטאבו אלא אצל החברה המשכנת, הסוכנות ועוד. יש בכך כדי להשפיע על מערך הדינים השלם החל על הקרקע בה אתם מתעניינים. משכך, חשוב לדעת האם הקרקע רשומה בטאבו ואם לא היכן היא רשומה.
4. הוציאו נסח טאבו של הקרקע: קודם לקניית הקרקע חשוב להוציא נסח טאבו שלה. כך, תדעו שהמוכר הוא אכן הבעלים של הקרקע וכי הוא לא מוכר יותר מכפי חלקו בה. כמו כן, באמצעות עיון בנסח הטאבו נוכל לוודא כי לא מוטלים על הקרקע שעבודים ועיקולים למיניהם.
5. בדיקת הסכם השיתוף בין בעלי הקרקע: פעמים רבות תרכשו קרקע שלא מוחזקת על ידי בעלים אחד בלבד אלא על ידי מספר בעלים. משכך, חשוב מאוד לבדוק את הסכם השיתוף ביניהם, הוראותיו, היכולת לפירוק השיתוף על פי ההסכם ועוד. מאחר שאלו יהיו השותפים שלכם לקרקע, חיוני שתכירו את תנאי ההתקשרות ביניכם.
   בדיקת חבות המס הצפויה בעסקה: אני אזכיר כי רכישת קרקע חייבת במס רכישה בשיעור של 6%. אם הקרקע מיועדת לבניית יחידת מגורים, ניתן לקבל החזר כך שתשלמו בפועל רק 5%. חישוב מדויק של מס הרכישה שיחול על העסקה יאפשר לכם להתכונן לקראתה כראוי.